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一、以房抵债应如何缴税？
某县某纺织品有限公司因长期拖欠某供应商货款，经法院裁定，用其所拥有的一处房屋进行抵偿，并由法院委托有资质的拍卖企业进行拍卖，房屋拍卖所得88000元用以抵债。当公司财务人员依据法院裁定、原房屋权属证书、拍卖成交确认书等登记文件向房地产管理部门办理产权转移手续时，却被告知根据与地税部门达成的代征协议规定，对存量房交易环节所涉及的税收要实行一体化管理。也就是说，除有上述法院相关手续外，还应提供地税部门开具的销售不动产发票，对于未报送销售不动产发票的纳税人，不予受理相关产权转移手续。
1、分歧
公司财务人员认为其单位只是以房抵债，而未获得实际收入，不应缴纳相关税款。笔者对此持不同意见，根据国家税务总局《关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》（国税函[2005]869号）规定，无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为，还是人民法院实施的强制执行活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，纳税人均应依法申报缴纳税款。《营业税暂行条例》及实施细则明确规定，有偿提供应税劳务，有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，应依法缴纳营业税。这里的“有偿”包括取得货币、货物或其他经济利益。因此，纳税人应正确理解经济利益的含义，不能简单地以现金流入作为依据。
2、评析
就本例而言，国家税务总局《关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函[1998]771号）规定，单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。
同时应指出的是，根据国家税务总局《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（国税发[2005]156号）文件精神，对存量房交易环节所涉及营业税及城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税等相关税种的征收事项，为便于税收源泉控管，税务部门可依据法律法规的授权委托房地产管理部门代征或协助征收。
二、追补确认以前年度资产损失的所得税处理
某企业2008年处理一台因意外事故而毁损的设备，该设备账面净值是300万元，处置款项为90万元。设备处置损失为210万元，已作会计处理，但因当时未按规定向税务部门履行审批手续，因此2008年汇算清缴时该项损失未能在税前扣除。该企业2008年应纳税所得额为40万元，2009年、2010年纳税调整后的所得合计为100万元。企业办税人员向税务部门咨询，该项设备处置损失涉及的所得税事项应如何处理，笔者对此作出如下回复。
（一）设备处置损失可在税前扣除
企业该项毁损设备的处置损失可以在税前扣除，但应追补至设备实际处置年度，即2008年度扣除。《国家税务总局关于发布〈企业资产损失所得税税前扣除管理办法〉的公告》（国家税务总局2011年第25号）首次提出了“实际资产损失”和“法定资产损失”的概念，实际资产损失是指企业在实际处置、转让资产过程中发生的合理损失，法定资产损失是指企业有关资产虽未实际处置、转让，但符合相关规定条件计算确认的损失。无论实际资产损失还是法定资产损失，其申报扣除的前提必须是会计上已作处理，但两种资产损失扣除的年度并不同，实际资产损失应在实际发生年度扣除，而由于实务中很难准确判断法定资产损失发生的具体年度，所以法定资产损失应在申报年度扣除。25号公告同时明确，企业以前年度发生的实际资产损失未能在当年税前扣除的，在向税务机关进行专项申报后，准予追补至该项损失实际发生年度扣除，其追补确认年限一般不得超过五年。该企业2008年处置设备形成的损失属于实际资产损失，当年已作相关会计处理，且至2011年尚未超过五年，因此该项损失可以追补至2008年度作税前扣除处理。需注意的是，该项损失应向税务机关作专项申报，同时附送会计核算资料及其他相关的纳税资料。
（二）用以后年度弥补亏损不得超过五年
因追补确认该项损失而形成的亏损可以用以后年度所得弥补，但弥补时间应从损失实际发生年度的次年，即2009年开始计算。根据《企业所得税法》第十八条规定，企业纳税年度发生亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过五年。国家税务总局2011年第25号公告同时明确，企业实际资产损失发生年度扣除追补确认的损失后出现亏损的，应先调整资产损失发生年度的亏损额，再按弥补亏损的原则计算以后年度多缴的企业所得税款。该企业2008年应纳税所得额原为40万元，调整追补确认的设备处置损失210万元后，2008年度的亏损额为170万元，2009年、2010年纳税调整后的所得合计为100万元，在弥补2008年度的亏损后，各年应纳税所得额均为0，尚未弥补的70万元亏损，可以用2011年~2013年的所得弥补。2008年~2010年三年共计多缴所得税35万元［（40＋100）×25%］。
（三）以后年度弥补亏损应纳税额的计算
企业因追补确认2008年设备处置损失而在以前年度多缴的税款，不能办理退税，只能在确认年度即2011年的应纳所得税款中抵扣，2011年应纳税所得税款不足抵扣的，可以向以后年度无限期递延抵扣。根据国家税务总局2011年第25号公告，企业因以前年度实际资产损失未在税前扣除而多缴的企业所得税款，可在追补确认年度的应纳所得税款中予以抵扣，不足抵扣的，向以后年度递延抵扣。这里并没对递延抵扣的时间作限制，这样的处理可以确保以前年度多缴的税款得以完全抵扣。该企业2008年~2010年共多缴所得税35万元，至2010年尚未弥补亏损为70万元。假设2011年~2013年纳税调整后所得均为70万元，则2011年弥补以前年度亏损后应纳税所得为0，2012年应纳所得税额为17.5万元（70×25%），抵扣2008年~2010年多缴的所得税35万元后，尚余17.5万元未抵扣。2013年应纳所得税额也是17.5万元，抵扣尚未抵扣的多缴税款后，实际应纳税额为0。
假设2011年~2013年纳税调整后所得均为20万元，则三年所得合计60万元，弥补2008年尚未弥补的70万元亏损后，仍未能在税前弥补的10万元亏损则不得再在以后年度税前弥补，但未能抵扣的以前年度多缴税款仍可向以后年度递延抵扣。假设2014年纳税调整后所得为160万元，因该项所得不得再弥补2008年尚未弥补的亏损，所以当年应纳所得税额为40万元（160×25%），抵扣2008年~2010年多缴的35万元所得税款后，2014年实际应纳所得税额为5万元（40－35）。
三、中外合资企业中方退股相关涉税事项处理
问：某中外合资企业，注册资本250万元，中方以厂房出资折价人民币为100万元，股权占40%；外方以设备和外汇货币资金出资折价人民币150万元，股权占60%.现在中方退出合资企业，由合资企业转型为外商独资企业。经中外双方协商，中方以取回原来厂房作为退股条件，不另外收取货币补偿。但原中方投入厂房已计提折旧40万元，如中方只取回厂房，则产生40万元的差异；如以厂房净值作为退股条件，则不能冲减原中方投入注册资本100万元，这种情况应怎样处理较为恰当？现按上述案例，作简要分录如下：
（1）中方投入厂房作价100万元作投资时：
借：固定资产——厂房 1000000
贷：实收资本——中方投资1000000
（2）计提取厂房折旧时：
借：制造费用——租金 400000
贷：累计折旧 400000
（3）中方退股取回原厂房，要将厂房转入固定资产清理时：
借：固定资产清理 1000000
贷：固定资产（厂房原值）1000000
（4）同时将厂房已提折旧转入清理科目：
借：累计折旧 400000
贷：固定资产清理 400000
（5）厂房以原值100万元退还给中方：
借：实收资本——中方投资1000000
贷：固定资产清理 1000000
（6）厂房清理结果出现贷方余额40万元转入“资本公积”处理：
借：固定资产清理 400000
贷：资本公积 400000
请问上述固定资产清理出现贷方余额转作“资本公积”是否有涉税问题？如有涉税问题，按厂房净值退出，实收资本又不平，如何处理？
答：上述固定资产清理结转分录有误，该退股业务属于中方以股权换取厂房。固定资产清理完成后的净收益，应借记“固定资产清理”科目，贷记“营业外收入”，而不是“资本公积”。
企业将厂房作为退股资金，涉及缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。
1、营业税：
企业将厂房将作为退股资金，属于销售不动产。根据《营业税暂行条例》第一条“在境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”的规定，应缴纳营业税。
《营业税暂行条例》第七条规定：“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。”
根据上述规定，企业厂房作价应公允。若厂房作价明显偏低并无正当理由的，企业主管税务机关有权核定其营业额，再计算缴纳营业税。
2、企业所得税：
《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）第二条第六款规定，其他改变资产所有权属的用途，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。
根据上述规定，企业将厂房作为退股资金转让给中方，应视同销售。该厂房不是自建的，也不是外购的，价格不能依国税函[2008]828号文第三条规定确认，应按公允价确认。
3、土地增值税：
企业将厂房将作为退股资金，企业属于销售不动产，根据《土地增值税暂行条例》第二条“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”的规定，企业应缴纳土地增值税。
《土地增值税暂行条例》第九条规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：“（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”
根据上述规定，企业厂房作价应公允。若厂房作价明显偏低于房地产评估价格，又无正当理由的，企业主管税务机关有权按照房地产评估价格计算征收。
4、印花税：
《印花税暂行条例》税目税率表中：产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据。
《印花税暂行条例施行细则》第五条规定，条例第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。“
根据上述规定，涉及不动产产权的变更应缴纳“产权转移书据”印花税。 |
