房屋买卖、房产更名等契税问题

　　契税对我们个人来说并不陌生，但凡涉及房产买卖、房屋权属变更等情形，我们都免不了要跟契税打交道。本期，我们就来说一说生活中常见的5个契税问题!

　　一、购买“家庭第二套改善性住房”契税问题

　　例1.张某目前拥有一套80平方米的家庭唯一住房，近期，张某打算再购买一套面积为110平方米的改善性住房。那么，针对张某拟购买的家庭第二套改善性住房该如何计算缴纳契税?

　　“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。“家庭第二套改善性住房”是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

　　根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)第一条规定：

　　对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　在本案例中，张某拟购置的家庭第二套改善性住房面积大于90平方米，因此。减按2%的税率征收契税。

　　二、继承房屋涉及的契税问题

　　例2.2021年1月，王某以法定继承人的身份继承一套100平方米的房产，该房产市场公允价值为120万元。那么，王某继承该套房屋是否需要缴纳契税?

　　根据《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》(国税函〔2004〕1036号)第一条、第二条规定：

　　1.对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。

　　2.按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

　　因此，王某以法定继承人的身份继承房屋权属不需要缴纳契税。

　　三、夫妻双方变更房屋权属契税问题

　　例3.李某婚前拥有一套房产，婚后，经夫妻双方协商，该套房屋由李某一方所有改为夫妻双方共同所有。那么，该行为是否需要缴纳契税?

　　根据《财政部 国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》(财税〔2014〕4号)规定：

　　在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。

　　四、退房涉及的契税问题

　　例4.2021年1月，王某购置了一套房屋，按规定缴纳了契税并办理了房屋权属变更手续。入住一阶段后，王某发现房屋存在重大质量问题，经与销售方协商后退房。在该情况下，王某已经缴纳的契税能否申请退还?

　　根据《财政部 国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》(财税〔2011〕32号)规定：

　　对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。

　　在本案例中，由于退房行为发生在办理房屋权属变更登记之后，因此，契税不能退还。

　　五、契税完税凭证丢失补救问题

　　例5.张某购置一套房屋并按规定缴纳了契税。之后，因保管不善但造成契税完税证明遗失，那么，张某能否向税务机关申请补开完税凭证?

　　答：根据《国家税务总局关于纳税人遗失完税凭证处理办法的批复》(国税函〔2004〕761号)文件规定：

　　纳税人遗失完税凭证后，经纳税人申请，主管税务机关核实税款确已缴纳的，可以向其提供原完税凭证的复印件，也可以为其补开相关完税凭证，并在补开的完税凭证的备注栏注明：“原××号完税凭证遗失作废”字样。
 

　　2015年8月的解答——

契税十个典型问题解答及相关案例

　　随着房地产市场的发展，房地产开发企业违规代收业主契税的情况较多，滞留、挪用甚至卷款潜逃的案件时有发生。为使纳税人了解掌握契税相关知识，广东省地方税务局根据有关政策规定，编写了“契税十问十答及相关案例”宣传资料，税屋网整理后供广大纳税人学习参考。

　　1.问：谁是契税的纳税义务人？

　　答：在中华人民共和国境内以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人为契税的纳税人。

　　2.问：契税的纳税义务发生时间和纳税期限有什么规定？

　　答：契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地使用权、房屋所有权转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地使用权、房屋所有权转移合同性质凭证的当天。契税纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

　　3.问：契税的征收机关是哪个部门？

　　答：从2011年1月1日起，我省契税征收机关为土地、房屋所在地的地方税务局。

　　4.问：除地方税务局作为契税的征收机关外，我省是否委托了其他单位，比如房地产开发企业代征契税？

　　答：根据《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》（国税发〔2004〕137号）规定，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税。因此，我省并无委托任何单位代征契税，任何私自代征契税的行为均属违规行为。

　　5.问：我购买了一套商品房，可以委托房地产开发企业代办契税吗？

　　答：纳税人自行委托房地产开发企业或其他单位代为办理契税申报、缴纳事宜的，不免除纳税人的纳税义务；若未能按时、如实申报和缴纳税款的，纳税人须自行承担税收法律法规规定的法律责任以及相关的法律风险和经济风险。

　　6.问：我委托了房地产开发企业代办契税申报事宜，会有什么风险吗？如果房地产开发企业没有按时代为缴税，会影响我吗？

　　答：纳税人委托房地产开发企业代办契税申报事宜，房地产开发企业可能存在超标准多收、滞留、挪用代理契税代收款以及进行虚假申报、逾期申报的情况，上述违规风险由纳税人自行承担。若房地产开发企业未能按时缴税，纳税人尚须承担按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。若房地产开发商在代为申报契税前携款失踪或破产倒闭，纳税人要另行向税务机关申报缴纳契税。

　　7.问：按照国家政策规定，我购买的房屋属于家庭唯一住房，在委托房地产开发企业代办契税时，其按照3%的税率收取了契税款，这样对吗？

　　答：不正确。按照规定，个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1.5%的税率征收契税；个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。因此，纳税人如符合上述条件的，向契税征收机关提出减免申报，可按规定享受税收减免。

　　8.问：如果我发现房地产开发企业存在未经纳税人同意擅自代理、强制代理契税业务，超标准多收、滞留、挪用代理契税代收款，违规使用员工个人银行账户代收款等行为，是否可以进行举报？

　　答：如发现任何单位和个人有违反国家税收法律法规行为的，均可向当地地方税务机关进行举报。

　　9.问：经查实确属违法违规行为的，税务机关有什么处罚措施吗？

　　答：按照《中华人民共和国税收征收管理法》规定，对未经税务机关依法委托征收税款的，责令退还收取的财物，依法给予行政处分或者行政处罚；致使他人合法权益受到损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　10.问：我想了解更多契税的相关政策和指引，可通过哪些途径获取？

　　答：如纳税人想了解更多契税相关知识，以及其他相关税收政策，可登录广东省地方税务局门户网站（http:.//www.gdltax.gov.cn）、税屋网（http:.//www.shui5.cn）查阅，或拨打我局咨询服务热线12366-2，以及向当地地方税务机关进行咨询。

　　相关案例

　　一、开发商多收契税

　　据《法制周报》报道，湖南某地开发商在售房时向购房业主统一收取了4%的契税，后开发商根据契税优惠政策为购房者缴了一至三个点的契税，但发票一直压在开发商手上，未转交购房者，企图隐瞒退钱的事实。事后购房者才得知，根据相关政策，其实只需缴纳不到3%的契税。而当业主要求开发商退还多收的契税，却遭到开发商的一再推诿。

　　二、开发商挪用契税

　　据《北京晚报》报道，购房者李先生跟开发商签订合同，贷款购买了一套商品房，开发商代收了契税并承诺为李先生办理房屋产权证书。李先生收房入住后开发商始终没有为其办理房产证，后李先生到法院起诉开发商，法院判决如果开发商怠于履行，业主可以自行办理，所需费用由开发商承担。最终，李先生无奈之下自己又缴了一份契税、公维基金，奔波数月，才拿到了房产证。李先生转过头来将开发商告上法院，要求退还代收款20000余元。但由于开发商已将代收的契税挪为他用，且因为后续资金链断裂已经陷入债务危机，名下物业多已被查封，李先生最终能否获得赔偿还是未知数。

　　三、开发商携款失踪

　　据《江西都市报》报道，2015年3月，南昌某小区物业公司大门紧锁，一纸倡议维权的“倡议书”贴在物业公司门上。令人吃惊的是，原来小区有563套房产没有办理房产证，200多万元契税却被开发商卷走。有业主称，开发商涉经济纠纷，小区部分房产被法院冻结。政府已经成立工作组进驻小区协调处理此事。事后了解到，开发商买了一块地，便拿房产给对方抵款，但是房产一直没交付。对方将开发商告上了法院，法院将没有备案的房产进行了冻结。

　　来源：广东省地方税务局