自然人出租不动产哪变了 该掌握哪些要点

　　（总局公告2019年第4号第四条）《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

　　【解读】四、其他个人出租不动产的政策适用问题。税务总局在2016年制发了23号公告和53号公告，对《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金（包括预收款）形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小规模纳税人免税政策。为确保纳税人充分享受政策，在上调免税标准至10万元后，该政策继续执行。

　　【例1】2019年小李出租自有住房一套，每月租金4万，租期一年，一次性收取全年租金48万元。

　　答：小李一次性收取租金48万元，在租赁期12个月内平均分摊，月租金收入4万元，未超过10万元，应免征增值税。

　　2019年以前小李应缴纳增值税480000/1.05*1.5%=6857.14元，2019年后则一分钱增值税也不用缴了，享受免税政策。

　　【例2】2019年小李出租自有非住房一套，每月租金4万，租期一年，一次性收取全年租金48万元。

　　答：小李一次性收取租金48万元，在租赁期12个月内平均分摊，月租金收入4万元，未超过10万元，应免征增值税。

　　2019年以前小李应缴纳增值税480000/1.05*5%=22857.14元，2019年后则一分钱增值税也不用缴了，享受免税政策。

　　总结

　　总结1：明确相关概念，增值税上的“个人”指个体工商户和其他个人，“其他个人”指自然人，自然人只能为小规模纳税人。

　　总结2：自然人只有出租不动产才能在对应的租赁期内平均分摊，如果出租的不是不动产，而是不动产则不可以平均分摊，例如自然人出租自有小汽车给他人。

　　总结3：自然人发生增值税应税行为实行按次纳税，但对于特殊问题税法进行了特殊规定，比如：自然人出租不动产时采取一次性收取租金形式的，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

　　总结4：自然人以外的小规模纳税人出租不动产，适用按期纳税，按照国家税务总局公告2019年第4号第一条规定执行，小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元，下同）的，免征增值税。

　　总结5：自然人对外出租不动产与六项专项附加扣除中的住房租金扣除有关，最新消息，出租人姓名、出租人身份证号码系统中已变更为了选填项。

　　总结6：（国家税务总局公告2016年第23号）第六条第四项、国家税务总局公告2016年第53号第二条自2019年废止。

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