商企柜台转租房产税缴纳

　　近日，新疆某企业财务人员小周给新疆国税12366打来电话，询问有关大型商业企业（如购物广场或超市等）进行柜台转租、店面转租，应该如何缴纳房产税的问题。

　　小周说，他所在的企业租入A公司经营性房屋用于大型综合购物广场。双方商定：总租入面积是15000平方米，共计3层，3层各为5000平方米；总租金为1000万元，第1层、第2层、第3层占总租金比重分别是60％、25％、15%.企业租入这3层楼后，第2层、第3层全部用于企业经营；第1层的50％用于出租给独立商户经营，年收取租金700万元，剩余部分（不考虑公共通道、楼梯、消防通道等）用于本企业从事经营、服务等。一年下来，企业第1层、第2层、第3层的营业额（含租金收入）之比为2∶5∶3.前不久，税务机关审查了小周所在企业的年度应纳房产税后，发现企业在房产税申报方面存在不合理之处。比如，企业在租入A公司经营性房屋时，利用书立合同使得第1层的租入与租出价格差趋于最小化，存在有意规避或缩小房产税从租计征的计税依据，达到少缴房产税之嫌。于是，税务机关决定对其合同书中不合理的成本费用比例进行调整。“税务机关作出的决定对吗？商业企业转租房屋收入应怎样计算房产税呢？”小周问。

　　坐席员答道，从你企业的经营模式和收入构成来看，你企业主营业务是商品、百货、副食品及家电等的销售，主要分布在第2层、第3层；同时进行了柜台转租，主要分布在第1层；且第2层、第3层的收入额占企业收入总额的80％，租金额仅占总租金额的40%.因此，你企业与房屋出租公司间签订的合同内容违背了《企业会计准则》和相关财务制度的规定，即收入与成本、费用要配比的原则，所以税务机关有权对你们合同书立中不合理的成本费用比例进行更为科学合理的调整。如把整体3层房屋的租入价格按照第1层、第2层、第3层各自实现的销售收入额（含租金收入）占总收入额的比例进行分摊，这样更趋于合理，同时也符合收入与成本、费用相配比的原则。

　　小周问：“如果企业不能准确核算3层楼各自的收入额怎么办？”

　　坐席员告诉小周，根据他反映的企业情况，有4种不同方法计算应缴纳房产税：

　　第1种：根据企业采用的计算方法，用第1层租出金额减去租入金额的差额，作为从租计征房产税的计税依据。这样，本年应纳房产税＝（700－1000×60％）×12％＝12（万元）。

　　第2种：依合同标准和企业情况计算第1层租出与租入收入差额，即按单位面积核算租金差。本年应纳房产税＝〔（700÷2500－600÷5000）×2500〕×12％＝48（万元）。

　　第3种：如企业核算不清3层楼的分别收入额，且税务机关对企业与出租公司书立合同有意规避税收的行为进行调整时，应用总租金额除以总租入面积的商，作为租出金额的单位面积抵扣额。本年应纳房产税＝〔（700÷2500－1000÷15000）×2500〕×12％＝64（万元）。

　　第4种：在科学合理的进行收入、成本、费用配比，而且各层收入可核算的情况下，依企业情况进行分摊。本年应纳房产税＝〔（700÷2500－1000×20%÷5000）×2500〕×12%＝72（万元）。

　　对比这4种计算方法的结果就会发现，第1种为12万元＜第2种为48万元＜第3种为64万元＜第4种为72万元。由此看来，税务机关认为你企业在房产税申报方面存在不合理之处，并存在有意规避或缩小房产税从租计征的计税依据之嫌，进而决定对你企业合同书中不合理的成本费用比例进行调整，是正确的。