安徽省地方税务局公告2017年第6号（安徽省土地增值税清算管理办法）条款解读

　　第一章 总则

　　第一条  为加强土地增值税清算管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的规定，制定本办法。
　　华税解读：制定背景及目的
　　（一）为加强土地增值税清算管理，国家税务总局先后出台了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，以下简称187号文）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号，以下简称《清算规程》），其中187号文规定：“各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法”《清算规程》第三十八条规定：“本规程自2009年6月1日起施行，各省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化”，为此，我们结合安徽省实际情况，按照税务总局要求，制定了本办法。
　　（二）《国家税务总局<全国县级税务机关纳税服务规范>》（税总发〔2014〕98号），对税务机关提高纳税服务质量、落实国家税务总局便民办税春风行动要求作出了具体规定，通过制定办法，简化了土地增值税清算时纳税人报送资料要求，优化了清算申报和清算审核流程。同时，在制定办法时，广泛听取了纳税人、基层地税机关以及社会各界的意见和建议，在分期项目、清算条件的确认等涉及纳税人利益的税务问题处理上，规定了具体的措施和流程，充分保障了纳税人的合法权益。
　　（三）土地增值税清算申报、清算审核工作时间跨度长，流程比较复杂，征纳双方互动频繁，通过制定办法，细化了清算申报、清算审核流程，进一步明确了征纳双方的职责，既规范了地税机关的税收执法，又促进了纳税遵从度的提高。

　　第二条  本办法适用于安徽省范围内房地产开发项目土地增值税清算工作。

　　第三条  本办法所称土地增值税清算（以下简称清算），是指纳税人在房地产开发项目符合清算条件后，依照税收法律、法规及规范性文件规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写《土地增值税纳税申报表》，向主管地税机关提供清算资料，办理清算申报，并依据清算申报结清该房地产开发项目应缴纳土地增值税税款的行为。

　　第四条  纳税人应当根据税收法律、法规、规章、规范性文件以及本办法的规定，办理项目报告、报送土地增值税涉税资料、开展房地产开发项目土地增值税清算。

　　第五条  纳税人对清算申报的真实性、准确性和完整性负法律责任。
　　华税解读：第三条、第四条、第五条，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十五条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、《清算规程》第三条的规定，明确了土地增值税清算中纳税人应承担的责任：纳税人应当对清算申报的真实性、准确性和完整性负法律责任。

　　第六条  地税机关应当按照税收法律、法规、规章、规范性文件以及本办法的规定，进行项目管理、为纳税人清算提供纳税服务、开展清算审核、加强清算后再转让房地产的管理并及时、足额组织税款入库。
　　华税解读：依据187号文、《清算规程》、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）等的规定，强调地税机关在清算中的职责是：进行项目管理、提供纳税服务、开展清算审核、加强清算后转让房地产管理和组织税款入库。

　　第二章 项目管理

　　第七条  纳税人应自取得下列批复、备案、证照或签订相关合同之日起30日内向主管地税机关报送复印件或地税机关认可的其他形式资料：

　　（一）[条款删除]发展改革等有关部门下发的项目立项（备案）文件；

　　（二）取得土地使用权所签订的合同、协议；

　　（三）国有土地使用权证；

　　（四）建设用地规划许可证；

　　（五）建设工程规划许可证；

　　（六）建筑工程施工许可证；

　　（七）建设施工合同；

　　（八）预（销）售许可证；

　　（九）竣工验收备案表；

　　（十）[条款删除]地税机关要求报送的其他资料。
　　华税解读：结合《清算规程》第六条规定的地税机关项目管理内容，对纳税人报送资料作出具体规定。

　　第八条  纳税人应在取得土地使用权并获得建筑工程施工许可证后，根据地税机关确定的时间和要求办理土地增值税项目申报，向主管地税机关报送《土地增值税项目报告表（从事房地产开发的纳税人适用）》，并在每月转让（预售）房地产时，依次填报表中规定栏目的内容。
　　华税解读：依据《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函〔2016〕309号）第一条的规定，将纳税人土地增值税项目申报作为纳税申报的重要内容，要求纳税人按规定填报。

　　第九条  纳税人应按照财务会计制度的规定进行财务会计核算，准确核算房地产开发项目的收入、成本、费用。纳税人同时开发多个项目的，应按项目合理归集有关收入、成本、费用；分期开发项目的，应按照分期开发项目合理归集有关收入、成本、费用。

　　第十条 本办法所称房地产开发项目是指经国家有关部门审批、备案的项目。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

　　上述国家有关部门是指发展改革部门，或者履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。

　　上述分期开发的项目，是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。依据《建设工程规划许可证》难以确认分期开发项目的，纳税人应于取得《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管地税机关报告，主管地税机关应依据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及相关《建筑工程施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼等情况，经调查核实、集体审议，综合认定分期开发项目。主管地税机关认定分期开发项目，应当于纳税人报送分期项目最后一个《预售许可证》之日起15日内书面告知纳税人。
　　华税解读：依据《清算规程》第九条的规定，要求纳税人按照规定开展会计核算，合理归集有关收入、成本、费用。
　　第十条、第十一条、第十二条、第十六条，187号文规定：“房地产开发项目是指国家有关部门审批的项目。对于分期开发的项目，以分期开发项目作为房地产开发项目进行清算”。该文对“国家有关部门”、“分期开发项目”等未做进一步解释，但明确“各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法”。为此，我们结合安徽省实际情况通过上述4个条款对有关问题予以明确。
　　1.第十条，一是在“国家有关部门”的确认方面，参照《城市房地产开发经营管理条例》（中华人民共和国国务院令第248号）第十条、《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[2004]第20号），确认国家有关部门是指发展改革部门。考虑到各市、县、区以及各开发区在机构设置上可能不一致，办法中所提到的发展改革部门包括各地发改委、履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。二是在分期开发项目的确认方面，分期开发是纳税人根据自身经营发展情况自行确认将房地产开发项目分期分批开发、建设，在其开发过程中，纳税人根据《安徽省城乡规划条例》第三十条的规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当持使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料，向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”，其申办的《建设工程规划许可证》既是房地产开发中不可缺少的许可证照，也是确认其分期开发项目的证明资料，2012年省地税局据此出台《安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的批复》（皖地税函〔2012〕583号），以《建设工程规划许可证》确认的项目作为土地增值税清算项目。但是考虑到部分地方规划部门在办理《建设工程规划许可证》时，一栋楼办理一个《建设工程规划许可证》，严格按照《建设工程规划许可证》确认分期项目与实际脱节，且增加了纳税人的税收负担和税务机关审核难度，经过大量走访、调研，根据房地产分期开发的共同特征，确定了“由主管地税机关依据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及相关《建筑施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼情况等，经调查核实、集体审议，综合认定分期开发项目”的处理办法。三是在对主管地税机关的认定时限作出规定。

　　第十一条  房地产开发项目中，符合下列情形的，应当认定为同一分期开发项目：

　　（一）取得多个《建设工程规划许可证》，只取得一个《建筑工程施工许可证》的；

　　（二）取得多个《建设工程规划许可证》，且由若干个《建筑工程施工许可证》确定组织施工，经主管地税机关调查核实该多个《建设工程规划许可证》所确定的项目未利用本分期项目回笼资金开工建造的。
　　华税解读：对应当确认为同一分期项目的情形进行了列举，其中第一款：“取得多个《建设工程规划许可证》，只取得一个《建筑工程施工许可证》的”，是指该多个《建设工程规划许可证》所确定的工程项目的地基和基础工程或主体结构工程由一个《建筑工程施工许可证》组织施工。第二款：“取得多个《建设工程规划许可证》，且由若干个《建筑工程施工许可证》确定组织施工，经主管地税机关调查核实该多个《建设工程规划许可证》所确定的项目未利用本分期项目回笼资金开工建造的”，是指该多个《建设工程规划许可证》所确定的工程项目的地基和基础工程、主体结构工程由多个《建筑工程施工许可证》组织施工，但在该多个《建筑工程施工许可证》确认的施工项目开工时，前述多个《建设工程规划许可证》所确定的工程项目尚未预售。

　　第十二条  纳税人分期开发项目确认后，因有关事项发生变化，确需变更分期开发项目的，应于有关事项发生变化之日起15日内向主管地税机关报告，并报送有关证明材料，主管地税机关应于接到报告之日起15日内调查核实，并通过集体审议的方式确认是否变更分期开发项目。

　　主管地税机关应对纳税人分期开发项目实施跟踪管理，发现纳税人未按照确定的分期开发项目开发的，或发现确因有关事项导致分期开发项目的分期发生变化的，应及时开展调查核实，并经集体审议确认是否变更分期开发项目。

　　变更分期开发项目的，主管地税机关应于集体审议结果确定之日起7日内书面告知纳税人。
　　华税解读：第十二条，对分期项目的日常管理和变更作出规定。

　　第十三条  主管地税机关应当加强房地产开发项目管理，安排专人或专岗，从纳税人取得立项（备案）文件开始，按项目分别建立档案、设置台账，台账主要内容包括：纳税人项目立项、项目分期、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘、项目中用于出租或自用的房产信息等，台账所列事项应按月采集、更新，确保项目管理与纳税人项目开发同步。

　　第十四条  主管地税机关对房地产开发项目的管理应保持连续性，不得因房地产开发项目的土地增值税纳税人、主管地税机关、地税管理人员发生变化而中断。

　　第十五条  主管地税机关应当关注纳税人项目开发期间的会计核算工作，对纳税人同时开发多个项目或者分期开发项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同项目或者不同分期合理归集有关收入、成本、费用。
　　华税解读：第十三条、第十四条、第十五条，依据《清算规程》的规定，细化房地产项目管理的具体要求，要求主管地税机关加强项目管理，保持管理连续性，积极关注纳税人会计核算、督促纳税人按照要求合理归集有关收入、成本、费用。

　　第十六条  纳税人对主管地税机关确认的分期开发项目有异议的，可请求主管地税机关复核。

　　第三章 清算申报与受理

　　第十七条 纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算：

　　（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售（含视同销售）的；

　　（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　（三）直接转让土地使用权的；

　　（四）[条款单列]纳税人申请注销税务登记，但其开发的房地产开发项目未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。【税屋提示——第四项单列，增加一个条款，作为第十九条】

　　第十八条  符合以下条件之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让（含视同销售）的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
　　华税解读：第十七条、第十八条，依据《清算规程》第九条、第十条的规定，明确应当进行土地增值税清算的四种情形以及可以清算的两种情形。此外，对纳税人分期开发房地产的，条款中的“房地产开发项目”均指“分期开发项目”。

　　第十九条  本办法第十八条所称竣工，是指除土地开发外，其房地产开发项目符合下列条件之一：

　　（一）房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案；

　　（二）房地产开发项目已开始交付购买方；

　　（三）房地产开发项目已取得了初始产权证明。
　　华税解读：187号文、《清算规程》都提到了“竣工”的概念，但未具体明确，本办法参照《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第三条的规定，确认了竣工的概念。

　　第二十条  [条款修改]符合本办法第十七条规定的房地产开发项目，纳税人应当在清算条件满足之日起90日内向主管地税机关办理清算申报。符合本办法第十九条规定的房地产开发项目，且主管地税机关已下发《税务事项通知书》通知清算的，应当在收到通知书之日起90日内，向主管地税机关办理清算申报。【税屋提示——第二十条中“符合本办法第十九条规定的房地产开发项目”修改为“符合本办法第十八条规定的房地产开发项目”】
　　华税解读：依据《清算规程》第十一条的规定，明确了纳税人的清算申报期限。

　　第二十一条 对于符合本办法第十八条规定的房地产开发项目，主管地税机关应集体审议，根据项目实际情况确定是否需要进行清算，集体审议的结果应当形成记录存档。对于确定需要进行清算的房地产开发项目，主管地税机关应及时下达《税务事项通知书》，通知纳税人清算。

　　纳税人对主管地税机关清算通知有异议的，可请求主管地税机关复核。
　　华税解读：细化可清算项目的管理，要求主管地税机关通过集体研究的方式确定是否清算。同时考虑到土地增值税清算是涉及纳税人重大利益的税收管理事项，为且保障纳税人合法权益，对主管地税机关下发的通知清算的《税务事项通知书》有异议的，纳税人可申请主管地税机关复核。

　　第二十二条  纳税人办理清算申报，少缴税款的，应当补缴税款；多缴税款的，按照规定办理退抵税款手续。
　　华税解读：依据《清算规程》第三条、《国家税务总局税款缴库退库工作规程》（国家税务总局令第31号）的规定，明确清算税款退抵税流程。

　　第二十三条  纳税人在规定期限内办理清算申报确有困难，需要延期的，应当在申报期限届满前提出书面延期申请，经主管地税机关核准，在核准的期限内办理清算申报。

　　第二十四条  纳税人未按规定期限办理清算申报的，由主管地税机关责令限期改正；逾期仍未申报的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则有关规定处理。
　　华税解读：第二十三条、第二十四条，依据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十七条、第六十二条的规定，明确纳税人清算申报时申请延期申报、未按规定期限办理清算申报的处理。

　　第二十五条  纳税人办理清算时，应以清算申报当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。
　　华税解读：依据《清算规程》第三十八条，明确清算收入和扣除项目金额的归集的截止时间。清算申报时，为确定应缴土地增值税税额，减少争议，必须确定一个时点，作为清算收入和扣除项目金额归集的截止时间。本办法将申报日作为截止时点，充分考虑了纳税人在清算可清算项目时，因各种原因未能取得支出的合法凭据的因素。纳税人在规定的期限内申报的，清算申报的当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。纳税人在申报期内更正申报的，以更正申报的当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。纳税人在规定期限内办理清算申报确有困难需要延期，经主管地税机关核准的，在核准的期限内办理清算申报的当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。
　　需要注意的是，对于可清算项目来说，清算收入和扣除项目金额的归集是有差异的，就清算收入的归集来说是指纳税人截止清算申报日已实现销售的房地产的全部销售收入（含视同销售收入），不包括未售部分的收入；就扣除项目金额的归集来说，是指纳税人截止清算申报日整个项目的扣除项目金额，含未售部分的扣除项目金额。纳税人按上述要求归集有关清算收入和扣除项目金额后，再按规定采用合理的方法将扣除项目金额在已售和未售部分中进行分配，并据以计算已售部分应缴纳的土地增值税，同时对于未售部分，转为尾盘销售处理。

　　第二十六条 纳税人可以委托涉税专业服务机构对房地产开发项目清算进行涉税鉴证。

　　纳税人委托涉税专业服务机构进行涉税鉴证的，涉税专业服务机构应当按规定对涉税事项真实性和合法性出具鉴定和证明，并在鉴证报告中披露鉴定和证明的结论、法规依据、事实证据、证明过程以及其他应当说明的重大事项。

　　主管地税机关在清算审核中，需要核查受托开展涉税鉴证的涉税专业服务机构工作底稿或认为需要就涉税鉴证事项开展约谈的，受托涉税专业服务机构应当积极配合。
　　华税解读：依据187号文第六条、《国家税务总局关于发布<涉税专业服务监管办法（试行）>的公告》（国家税务总局公告2017年第13号）第五条的规定，明确纳税人委托涉税专业服务机构对房地产开发项目清算进行涉税鉴证的原则，以及对涉税专业服务机构开展涉税鉴证相关要求。

　　第二十七条  纳税人办理清算申报时，应当提交以下清算资料：

　　（一）《土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）》；

　　（二）房地产开发项目清算说明，包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管地税机关需要了解的其他情况；

　　（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

　　（四）需要清算项目记账凭证的，应提供记账凭证复印件；

　　（五）委托涉税专业服务机构鉴证的清算项目，报送涉税专业服务机构出具的鉴定和证明；

　　（六）享受土地增值税优惠的项目，应报送减免税申请并提供减免土地增值税证明材料原件及复印件。

　　房地产开发项目中，有视同销售情形的，应予详细说明。

　　上述资料中，主管地税机关已经取得的，不得再要求纳税人报送。
　　华税解读：依据《全国税务机关纳税服务规范》（2.3版），明确纳税人清算申报的资料要求，同时为减轻纳税人负担，规定：主管地税机关已经取得的，不再要求纳税人报送。

　　第二十八条 主管地税机关应认真核对纳税人报送的清算资料，对纳税人提交的清算资料齐全的，主管地税机关予以受理；不齐全的，应一次性告知纳税人在规定期限内补正资料。
　　华税解读：依据《清算规程》第十三条、《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对纳税人清算申报时地税机关受理申报、纳税人补正资料以及特殊情况有关事项的处理作出明确规定。

　　纳税人补正资料的，予以受理；未能补正的，经纳税人提供确因不可抗力等客观原因造成资料难以补正的书面说明及相关证明材料，可以受理。