国税发[2009]91号 国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

　　第五章 核定征收

　　第三十三条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

　　第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

　　(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

　　(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

　　(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

　　(四)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　第三十五条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

　　第三十六条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。

　　第六章 其他

　　第三十七条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。

　　第三十八条 本规程自2009年6月1日起施行，各省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化。

　　税 屋附件：1-2

　　1.土地增值税纳税申报表(从事房地产开发的纳税人适用).doc

　　2.各类附表 .doc

土地增值税中，各地关于清算单位的规定

　　清算单位是土地增值税核算的基础。那清算单位如何确定呢?实务中，一般以发改委立项证明、建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证来确认清算单位。因政策执行口径不统一，现将各地政策进行梳理汇总，详见下文，大家可以参考学习。

　　1、国家规定

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)

　　第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

　　《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)

　　一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　2、天津市规定

　　关于发布《天津市土地增值税清算管理办法》的公告(天津市地方税务局公告2016年第24号)

　　第五条 土地增值税以纳税人与国土房管部门签订的土地出让合同所列范围内的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目以区级(含)以上发展改革部门备案的项目为单位进行清算，各期的清算方式和扣除项目金额的计算分摊方法应保持一致。

　　3、北京市的规定

　　关于土地增值税清算管理若干问题的通知(京地税地[2007]325号)

　　四、对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分期取得施工许可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。

　　关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告(北京市地方税务局公告2016年第7号)

　　第六条 房地产开发项目应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行日常管理和清算(以下简称清算单位)。

　　对于分期开发的项目，可以结合项目实际情况及相关材料进行判定，以确定的分期建设项目作为清算单位。

　　4、河北省的规定

　　河北省有关土地增值税业务问题的解释

　　二、国税发〔2006〕187 号第一条中“国家有关部门”具体指哪个部门?依据哪个部门规定确定分期?

　　一般应以发改部门发放的《河北省固定资产投资项目备案证》或《河北省固定资产投资项目核准证》所载内容为依据，如证书中标注不详细或备注中明确“以规划部门最终审批条件为准”的，则应结合规划部门审批的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》来确定清算单位和项目分期。

　　5、山东省的规定

　　关于发布《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》的公告(国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号)

　　第七条 土地增值税以政府规划部门核发的《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为单位进行清算，对连续24个月内规划、施工的房地产开发项目，可将相关《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目合并为一个单位进行清算。

　　关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知(青地税发[2008]100号)

　　第三条 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以国土、规划等主管部门批准文书注明的分期分批项目为单位进行清算。

　　6、河南省的规定

　　关于发布《濮阳市土地增值税清算管理暂行办法(试行)》的公告(濮阳市地方税务局公告2011年第10号)

　　第十五条 土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准，以分期项目为单位清算。开发项目中包含普通住宅和非普通住宅的，应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

　　7、安徽省的规定

　　关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(安徽省地方税务局公告2017年第6号)

　　第十条 本办法所称房地产开发项目是指经国家有关部门审批、备案的项目。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

　　上述国家有关部门是指发展改革部门，或者履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。上述分期开发的项目，是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。依据《建设工程规划许可证》难以确认分期开发项目的，纳税人应于取得《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管地税机关报告，主管地税机关应依据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及相关《建筑工程施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼等情况，经调查核实、集体审议，综合认定分期开发项目。主管地税机关认定分期开发项目，应当于纳税人报送分期项目最后一个《预售许可证》之日起15日内书面告知纳税人。

　　8、辽宁省的规定

　　关于明确土地增值税清算有关问题的通知(辽地税函[2012]92号)

　　一、关于土地增值税的清算单位确定土地增值税清算单位时，地方税务机关应以发改委审批、备案确定的房地产开发项目作为清算单位;对于分期开发的项目，地方税务机关应以住建部门或国土规划部门下发的《建设工程规划许可证》确定的分期建设项目作为清算单位。

　　关于土地增值税征收管理若干问题的公告关于土地增值税征收管理若干问题的公告(大连市地方税务局公告2014年第1号)

　　一、土地增值税的清算单位

　　土地增值税应以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，应以住建部门或国土规划部门下发的《建设工程规划许可证》确定的分期建设项目作为清算单位。

　　9、陕西省的规定

　　关于明确土地增值税若干政策问题的通知(西地税发【2010】235号)

　　二、清算项目的确定问题

　　清算项目以规划部门审批的《建设工程规划许可证》或房屋管理部门颁发的《商品房预售许可证》中所列建设项目为准。

　　10、山西省的规定

　　关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的公告(山西省地方税务局公告2014年第3号)

　　第四条 土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为清算单位。分期开发的项目以分期项目为清算单位。同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，计征土地增值税。未分别核算或不能分别核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定，应当按合理的方式分别计算住宅和其他房地产开发项目的增值额。

　　11、四川省的规定

　　关于土地增值税清算单位等有关问题的公告(国家税务总局四川省税务局公告2020年第13号)

　　一、关于土地增值税的清算单位

　　土地增值税以城市规划行政主管部门颁发的《建设工程规划许可证》所确认的房地产开发项目为清算单位。

　　二、关于同一清算单位中清算类型的划分

　　同一清算单位中同时包含多种房地产类型的，应按普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅三种类型分别计算增值额、增值率，并据此申报土地增值税。

　　12、重庆市的规定

　　关于转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(渝地税发[2007]145号)

　　一、关于土地增值税清算单位问题

　　根据《清算通知》规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，分期开发的项目，以分期项目为单位清算，也可以按每个销售(预售)许可证规定的范围作为计税单位进行清算。