一个项目涉及不同性质的开发产品如何确定增值额？

　　问：我企业是重庆纳税人，在缴纳土地增值税时，税务部门要求企业分普通住宅、非普通住宅（住宅）、其他用房（商业用房及车库等）三类分别计算增值额缴纳土地增值税。在同一个开发项目（2004年之前的项目），普通住宅增值额为－100万元、非普通住宅增值额－1000万元，其他用房（商业及车库等）增值额500万元，按照项目清算整个项目增值额为－600万元。而税务机关仅按照其他用房增值额500万元计算缴纳土地增值税150万元，住宅类增值额－1100万元不计算在内。这种征税行为是否正确？

　　答：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。

　　关于项目清算中不同开发品分别计算增值额问题。《重庆市地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的通知》（渝地税发[2010]167号）规定，在清算项目中，房地产开发企业既建造普通住宅，又建造非普通住宅（非普通住宅包括：非普通住宅、车库、营业用房）的，纳税人必须按照不同开发品，分别计算扣除项目金额、增值额和增值率，缴纳土地增值税。否则，其建造的普通标准住宅不得适用免税规定。

　　依据上述规定，对一个清算项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅不同开发品的，应分别核算增值额。普通住宅增值额为－100万元；非普通住宅（包括：非普通住宅、车库、营业用房）增值额－500万元（－1000+500），因此清算项目中非普通住宅无增值额，不需缴纳土地增值税。