《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》( 税总函〔2016〕145号)规定,“增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产,购买方或承租方不属于其他个人的,纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。不能自开增值税普通发票的小规模纳税人销售其取得的不动产,以及其他个人出租不动产,可以向地税局申请代开增值税普通发票。地税局代开发票部门通过增值税发票管理新系统代开增值税发票,系统自动在发票上打印“代开”字样。 根据文件规定,其他个人出租不动产,只要承租方不是其他个人的,即可以在地税局代开增值税专用发票,由于文件未注明不包括住房,因此,其他个人出租住房符合条件的,也可以代开增值税专用发票。这就解决了之前因为其他个人不能代开增值税专用发票导致纳税人从其他个人处租赁的房屋无法抵扣的问题。但应注意,并不是所有从个人房东租赁房屋的情况都可抵扣进项税,下面介绍该事项抵扣的几个实务问题。
答案是不可以,根据营业税暂行条例,纳税人提供建筑业或者租赁业劳务,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此在5月1日前已经预收租金产生了营业税纳税义务,该行为应缴纳营业税。 36号文件二十七条规定,用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产不得抵扣进项税。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产,仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。 文件中所述的“涉及的不动产”,并未注明是取得的不动产还是租赁的不动产,因此笔者认为参照该条规定,混用的情况,从个人房东处取得的增值税专用发票可以抵扣进项税。 从业务实质来讲,该租赁费属于与生产经营相关的支出,应可以抵扣进项税。但要注意各地不同的规定,有的地区可能会认为此种情况即单位之外的人员的费用按照业务招待费处理,由于文件规定业务交际费属于个人消费,因此不得抵扣进项税。 其他个人出租住房: 应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5% 其他个人出租非住房: 应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5% 因此,纳税人从个人房东租赁的住房与非住房,可以抵扣的增值税是不一样的,差别还不小。 |
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