国家税务总局海南省税务局土地增值税管理办法试行(征求意见稿)

　　第四十一条 纳税人申报的整个清算项目的房地产销售均价低于统计部门公布的本地同期房地产平均销售价格10%的，可认定为房地产销售价格明显偏低，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明及相关证明材料。纳税人申报的房地产销售价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关按统计部门公布的本地同期的房地产平均销售价格核定其收入。

　　第四十二条 符合下列条件之一的房地产销售价格明显偏低，视为有正当理由：

　　(一)人民法院判定或裁定的转让价格;

　　(二)政府有关部门确定的转让价格;

　　(三)经主管税务机关认定的其他合理情形。

　　第四十三条 纳税人将房地产转为自用或用于出租时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　第四十四条 土地增值税清算扣除项目包括：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额。

　　(二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　(三)房地产开发费用。

　　(四)与转让房地产有关的税金。

　　(五)国家规定的其他扣除项目。

　　第四十五条 纳税人办理土地增值税清算所附送的建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费的凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关可要求纳税人补充提供，纳税人不能提供的，主管税务机关可按照《2008-2018年海南省房地产项目工程造价参考指标》(琼国税公告2021年 号)核定扣除。

　　凭证资料不符合清算要求或不实是指有下列情形之一的：

　　1.不能提供符合国家标准的建筑施工合同的，不能在规定期限内完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的。

　　2.工程结算项目建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。

　　3.装饰装修、园林绿化工程由具有相应资质且账务健全的企业施工，但不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的;装饰装修、园林绿化工程由无资质企业、个体工商户或个人施工，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。

　　4.房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。

　　5.大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。

　　第四十六条 扣除项目金额的计算分摊：

　　纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用：

　　(一)能够明确受益对象的成本费用，直接计入该清算项目。

　　(二)属于多个清算项目共同发生的取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费，按转让土地使用权的面积占总面积(占地面积法)的比例计算分摊，对于无法取得项目占地面积的未清算分期项目，可按规划设计指标测算的计容面积分摊。

　　(三)属于多个清算项目共同发生的其他成本费用，其成本费用按各清算项目可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊，对于无法取得可售面积的未清算分期项目，可按规划设计指标测算的计容面积分摊。

　　(四)同一个清算项目中，同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，其成本费用按各类型房地产可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊。

　　(五)同一个清算项目中已售房地产成本费用的分摊，按已售可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊。

　　第四十七条 在土地增值税清算中，扣除项目金额应当符合下列要求：

　　(一)经济业务应当是真实发生的，且是合法、相关的。

　　(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。纳税人办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。本办法所称合法有效凭证，一般是指：

　　1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的涉税行为应当开具发票的，以开具的发票为合法有效凭证。

　　通过购买或接受投资方式取得土地使用权的，转让方足额缴纳土地增值税，受让方取得契税完税凭证的，契税完税凭证可视同合法有效凭证。

　　2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。

　　3.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求纳税人提供境外公证机构的确认证明。属于境内代扣代缴税款的，按税务机关相关规定执行。

　　4.发生在我国境内，不属于发票或行政事业性收据管理范围，实在无法取得正式发票(行政事业性收据)的客观条件下，结合实际情况，以合同(协议)、收据、收款证明等相关材料作为企业入账凭证，如：支付给个人的青苗补偿费，结合相关证明材料，收款人的收款收据即可确认为合法凭证。

　　5.财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

　　(三)纳税人的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

　　(四)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

　　(五)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

　　(六)纳税人分期开发房地产项目的，各分期项目清算方式与扣除项目金额计算分摊方法应当保持一致。

　　(七)纳税人支付的罚款、滞纳金、资金占用费、罚息以及与该类款项相关的税金和因逾期开发支付的土地闲置费等罚没性质款项，不允许扣除。

　　第四十八条 除本办法第四十七条规定的原则外，扣除项目金额应符合下列规定：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额

　　1.对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，准予扣除。

　　2.同一个清算项目, 应将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不计算分摊取得土地使用权所支付的金额。

　　3.纳税人在项目建设用地边界外(国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外)为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，凡能提供政府或政府有关部门出具的证明文件确认该项支出与取得本清算项目的土地使用权有直接关联的，按规定补缴契税后，可以计入本项目扣除项目金额。其他红线外支出不予扣除。

　　以上所指的政府有关部门是指市、县(区)级政府土地主管部门，证明文件包括通知、批复、会议纪要等。

　　4. 对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款合法有效凭据的，可参照同期同类基准地价核定。如无法获取同期同类基准地价的，可向自然资源规划部门获取土地价款。对通过政府出让方式取得土地使用权的，未能提供取得土地使用权所支付的地价款原始凭据，但能提供政府相关部门的文件、协议、合同或相应合法有效凭据，并已缴清受让环节相关税费的，计征土地增值税时，其实际支付的地价款可结合土地出让合同或其他证明材料上记载的金额予以确认。

　　5. 对《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)生效后，以土地(房地产)投入非房地产开发企业并在投资环节享受了暂免征收土地增值税优惠政策的，被投资方取得土地(房地产)后转让出售或用于房地产开发的，其土地成本应按最初投资方取得土地的原始成本进行认定。

　　6. 对根据《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2015〕5号)和《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57号)的有关规定，在改制重组时享受暂不征收土地增值税的，企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关税费，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。

　　7.纳税人因政府规划等原因重新置换取得的房地产开发用地，按政府置换后土地出让合同明确的地价款和按国家统一规定缴纳的有关税费，作为 “取得土地使用权所支付的金额”扣除。

　　8. 纳税人为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

　　“招拍挂”是政府出让土地的一种方式，对纳税人在土地出让环节支付的“招拍挂”佣金可视为“按国家统一规定交纳的有关费用”，作为“取得土地使用权所支付的金额”在土地增值税清算时据实扣除。

　　9.土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，纳税人取得财政非税收入票据的，计入“取得土地使用权所支付的金额”，准予扣除，纳税人因逾期支付土地出让金等原因支付的罚款、滞纳金、利息和因逾期开发支付的土地闲置费等款项，不予扣除。

　　(二)土地征用及拆迁补偿费

　　1.纳税人在取得土地使用权时确实支付了拆迁补偿费的，如青苗补偿费、迁坟补偿费、安置费等，其扣除金额根据双方签订的补偿协议、清册、收付款凭据等相关资料确定。

　　2.纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)项规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

　　3.纳税人采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)项的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

　　4. 货币安置拆迁的，纳税人凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

　　5.纳税人购入已建成的不动产后将地上房产拆除后再次开发房地产，如会计核算时未对不动产计提折旧的，原有不动产的购入成本及缴纳的契税、拆除原有房产发生的拆迁费用可分别在取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费中扣除。

　　(三)前期工程费

　　1.纳税人委托其他单位进行规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘的，提供服务的单位应当符合相关法律、法规的要求。

　　2.纳税人在项目规划报建时按政府规定缴纳的相关费用允许扣除。

　　3.纳税人发生的未形成最终成果设计费、与项目可行性研究无关的咨询费不允许扣除。

　　(四)建筑安装工程费

　　1.纳税人采用自营方式自行施工建设的，应准确核算施工人工费、材料费、机械台班使用费等。

　　2. 纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。。

　　3.纳税人应确保所取得相关发票的真实性和所载金额的准确性，以及所提供建筑安装工程费与施工方登记的建安项目开票信息保持一致。

　　4.营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

　　5.纳税人销售已装修的房屋，发生的合理装修费用可以计入房地产开发成本。

　　(1)纳税人收取的装修费符合下列条件之一的，应一律作为销售收入，并扣除相应的装修成本：

　　①在销售合同中明确了房价中包含装修费的;

　　②销售发票中包含装修费的;

　　③签订销售合同时捆绑签订装修合同的;

　　上述装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)所发生的支出。

　　(2)纳税人销售已装修的房屋，随房屋一同出售的家电、家具，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。除此以外的家电、家具收入，若在销售合同中一并计入销售收入，能够提供购进发票的，准予作为“新建房及配套设施的成本”予以扣除，但不作为计入房地产开发费用和财政部规定的其他扣除项目的计算基数。

　　日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)所发生的支出不允许扣除。

　　( 3 )纳税人在清算单位以外单独建造样板房的，其发生的设计费用、建造费用、装修费用等相关支出不得计入房地产开发成本。纳税人在清算单位内装修的样板房并作为开发产品对外转让的，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在转让价款中的，其发生的合理的样板房装修费用可以计入房地产开发成本。

　　6.纳税人实际发生的营销设施建造支出，按下列原则进行处理：

　　(1)纳税人在清算单位内单独修建临时性建筑物作为售楼部等营销设施且不能转让的，其发生的设计、建造、装修等费用计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

　　(2)纳税人在清算单位内单独修建并可以转让的售楼部等营销设施，其发生的设计、建造、装修等费用，计入建筑安装工程费进行扣除。

　　(3)纳税人租入房地产开发项目以外的其他建筑物装修后作为清算项目的售楼部、展厅等营销设施的，支付的租金和装修费用计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

　　(4)纳税人将房地产开发项目中的开发产品或公共配套设施装修后作为售楼部等营销设施的，其装修费用应当计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

　　7.纳税人因设计变更发生的建筑安装工程费，已依法办理变更手续的，按规定计算扣除。纳税人自行改变设计方案、违章建设、重复建设发生的建筑安装工程费不允许扣除。

　　8.纳税人发生的合理的工程监理费允许计算扣除。