[93]财会字第02号 房地产开发企业会计制度[全文废止]

　　第159号 科目固定资产购建支出

　　一、本科目核算企业进行各项固定资产购建工程所发生的实际支出。包括新建固定资产工程，改、扩建固定资产工程、大修理工程以及购人需要安装设备的安装工程等。

　　二、企业自营工程，领用工程物资，借记本科目，贷记“库存材料”、“库存设备”科目。

　　固定资产购建工程应负担的职工工资，借记本科目，贷记“应付工资”科目。

　　企业进行固定资产购建工程所发生的其他支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“长期借款”等科目。

　　固定资产购建工程以出包方式出包给外单位施工的，预付承包单位的工程价款，借记“应付账款”科目，贷记“银行存款”等科目;工程完工与承包单位进行工程价款结算时，借记本科目，贷记“应付账款”科目;补付的工程价款，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

　　三、企业发生的工程借款利息，应区别不同情况处理：属于在固定资产尚未交付使用或者已投入使用但尚未办理竣工决算之前发生的，计入在建固定资产的造价，借记本科目，贷记“长期借款”、“应付债券”、“长期应付款”等科目;在办理竣工决算之后发生的利息，计入当期损益，借记“财务费用”科目，贷记“长期借款”、“应付债券”、“长期应付款”等科目。

　　企业用外币借款进行固定资产购建工程，因外币折合率变动而多付的人民币，在固定资产尚未交付使用或者已投入使用但尚未办理竣工决算之前发生的，计入固定资产造价，借记本科目，贷记“长期借款”等科目;在办理竣工决算之后发生的，计入当期损益，借记“财务费用”科目，贷记“长期借款”等科目。因外币折合率变动而应少付的人民币应做相反会计分录。

　　四、工程完工交付使用，技工程的实际成本，借记“固定资产”科目，贷记本利·目。

　　五、本科目应按工程项目设置明细账。

　　六、本科目的期末余额反映尚未完工或虽已完工，但尚未办理竣工决算的工程实际支出。

　　第161号 科目无形资产

　　一、本科目核算企业的专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、商誉等各种无形资产的价值。

　　实行国有土地使用权有偿使用后，企业为新建办公楼房等而获得土地使用权，所支付的土地出让金，也在本科目核算;企业为房地产开发而获得的土地使用权，所支付的土地出让金，在“开发成本”科目核算，不在本科目核算。

　　二、企业购人或自行创造并技法律程序申请取得的各种无形资产，应按实际支出，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

　　投资人投资转入的无形资产，应按确认的价值，借记本科目，贷记“实收资本”科目。

　　企业用已人账的无形资产向外投资，借记“长期投资”科目，贷记本科目。

　　企业向外转让已人账的无形资产，收到转让收入时，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目;结转转让无形资产的成本，借记“其他业务支出”科目，贷记本科目。

　　三、各种无形资产应分期平均摊销。企业摊销无形资产时，借记“管理费用”科目，贷记本科目。

　　四、本科目应按无形资产类别设置明细账。

　　五、本科目的期末余额反映尚未摊销的无形资产的价值。

　　第171号 科目递延资产

　　一、本科目核算企业发生的不能全部计入当年损益，应当在以后年度内分期摊销的各项费用，包括开办费和租入固定资产的改良支出以及摊销期限在一年以上的固定资产修理支出和其他待摊费用。

　　二、企业发生的递延费用，借记本科目，贷记有关科目。摊销时，借记“开发问接费用”、“管理费用”等科目，贷记本科目。

　　开办费应在企业开始经营以后的一定年限内分期平均摊销;固定资产修理支出应在修理间隔期内分期平均摊销;租人固定资产改良支出应当在租赁期内分期平均摊销，其他递延费用应在一定期限内或按照费用项目的受益期限分期平均摊销。

　　三、本科目应按照递延费用的种类设置明细账。

　　第181号 科目待处理财产损溢

　　一、本科目核算企业在清查财产过程中查明的各种财产物资的盘盈、盘亏和毁损。

　　二、本科目应设置以下两个明细科目：

　　1.待处理固定资产损溢;

　　2.待处理流动资产损溢。

　　三、盘盈的各种材料、固定资产等，借记“库存材料”、“固定资产”等科目，贷记本科目和“累计折旧”科目。

　　盘亏、毁损的各种材料、盘亏固定资产等，借记本科目和“累计折旧”科目，贷记“库存材料”、“固定资产”等科目。

　　四、各种盘盈、盘亏和毁损的财产物资，按照规定程序批准转销时：

　　流动资产的盘盈，借记本科目，贷记“采购保管费”、“管理费用”科目;固定资产盘盈，借记本科目，贷记“营业外收入––––固定资产盘盈”科目;流动资产的盘亏、毁损，借记“采购保管费”、“管理费用”科目，贷记本科目;固定资产的盘亏，借记“营业外支出––––固定资产盘亏”科目，贷记本科目。

　　五、材料物资在运输途中的短缺与损耗，除合理的途耗应计入材料物资的采购成本外，能确定由过失人负责的，应自“物资采购”科目转入“应付账款”、“其他应收款”等科目外，尚待查明原因和需要报经批准才能转销的损失，先通过本科目核算。查明原因后，再分别处理：属于应由供应单位、运输机构、保险公司或其他过失人负责赔偿的损失，借记“应付账款”、“其他应收款”等科目，贷记本科目;属于自然灾害或非正常原因造成的损失，应将扣除残料价值、过失人和保险公司赔款后的净损失，借记“营业外支出–––非常损失”科目，贷记本科目;属于无法收回的超定额损耗，报经批准后，借记“采购保管费”科目，贷记本科目。

　　六、本科目期末如为借方余额，反映尚未处理的各种财产物资的净损失;如为贷方余额，反映尚未处理的各种财产物资的净溢余。

　　第201号 科目短期借款

　　一、本科目核算企业借入的期限在1年以下的各种借款。企业借人的期限在1年以上的各种借款，在“长期借款”科目核算，不在本科目核算。

　　二、企业借入的各种短期借款，借记“银行存款”科目，贷记本科目;归还借款时，借记本科目，贷记“银行存款”科目。

　　发生的短期借款利息，借记“财务费用”科目，贷记“预提费用”、“银行存款”等科目。

　　三、本科目应按债权人设置明细账，并按借款种类进行明细核算。

　　第202号 科目应付票据

　　一、本科目核算企业对外发生债务时所开出、承兑的商业汇票，包括银行承兑汇票和商业承兑汇票。

　　二、企业开出承兑汇票或以承兑汇票抵付应付账款时，借记“物资采购”、“应付账款”等科目，贷记本科目。支付银行承兑汇票的手续费时，借记“财务费用”科目，贷记“银行存款”科目。收到银行支付本息通知时，借记本科目和“财务费用”科目，贷记“银行存款”科目。

　　三、企业应设置“应付票据备查簿”，详细登记每一应付票据的种类、号数、签发日期、到期日、票面金额、合同交易号、收款人姓名或单位名称，以及付款日期和金额等详细资料。应付票据到期付清时，应在备查簿内逐笔注销。

　　第203号 科目应付账款

　　一、本科目核算企业因购买材料物资和接受劳务供应等应付给供应单位的价款，以及因出包工程应付给工程承包单位的工程价款。

　　二、企业购人物资发生的应付账款，应按全部金额，借记“物资采购”科目，贷记本科目。如果上述物资的货款已经预付，则应将预付的货款自“预付账款”科目转入本科目，借记本科目，贷记“预付账款”科目;支付货款时，应扣除已付的货款;偿付的货款，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

　　企业接受供应单位提供劳务而发生的应付款项，应根据供应单位的发票账单，借记有关成本费用科目，贷记本科目，支付款项时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

　　三、企业与承包单位结算工程价款时，根据经审核的承包单位提出的“工程价款结算账单”结算工程款，借记“开发成本”科目，贷记本科目。扣回预付工程款和备料款时，借记本科目，贷记“预付账款”科目。支付给承包单位的工程款时，借记本科目，贷记“银行存款”科目。

　　四、企业开出、承兑商业汇票抵付应付账款时，借记本科目，贷记“应付票据”科目。

　　五、本科目应按应付账款类别设置明细科目，如“应付购货款”、“应付工程款”等，并分别按供应单位和承包单位的户名设置明细账进行明细核算。

　　第204号 科目预收账款

　　一、本科目核算企业按照合同规定预收购房单位或个人的购房定金，以及代委托单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。

　　二、企业收到购房单位和个人的购房定金，借记“银行存款”科目，贷记本科目;商品房移交购房单位或个人使用时，应按商品房售价进行结算，借记“应收账款”等科目，贷记“经营收入”科目，同时，将预收的购房定金自本科目转入“应收账款”科目，借记本科目，贷记“应收账款”科目。

　　收到委托单位的开发建设资金，借记“银行存款”科目，贷记本科目;代建工程竣工验收移交委托单位时，应按合同规定的结算价款，借记“应收账款”科目，贷记“经营收入”科目。同时，将预收的开发建设资金自本科目转人“应收账款”科目，借记本科目，贷记“应收账款”科目。

　　三、为了简化核算手续，对于预收账款情况不多的企业，也可将预收账款直接计入“应收账款”科目，不设置本科目。

　　四、本科目应按预收账款的类别设置明细账，如“预收购房定金”、“预收代建工程款”等，并分别预收账款的单位或个人进行明细核算。

　　第209号 科目其他应付款

　　一、本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项。如应付租入固定资产租金、存入保证金、应付统筹退休金等。

　　二、企业发生的各种应付、暂收款项，借记“银行存款”、“管理费用”等科目，贷记本科目;支付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

　　三、本科目应按应付或暂收款项的类别和单位或个人设置明细账。

　　第211号 科目应付工资

　　一、本科目核算企业应付给职工的工资总额。包括在工资总额内的各种工资、奖金、津贴等，不论是否在当月支付，都应通过本科目核算。不包括在工资总额内的发给职工的款项，如医药费、福利补助、退休费等，不在本科目核算。

　　二、向银行提取现金准备发放工资时，借记“现金”科目，贷记“银行存款”科目。

　　支付工资时，借记本科目，贷记“现金”科目。从应付工资中扣还的各种款项，借记本科目，贷记“其他应收款”、“其他应付款”等科目。

　　职工在规定期限内未领取的工资，应由发放工资的单位及时交回财务会计部门，借记“现金”科目，贷记“其他应付款”科目。

　　月份终了，应将本月应发的工资进行分配，借记“采购保管费”、“开发问接费用”、“销售费用”、‘管理费用”、“其他业务支出”、“固定资产购建支出”、“应付福利费”等科目，贷记本科目。

　　三、本科目应设置“应付工资明细账”，根据企业的具体情况，按职工类别、工资总额的组成内容等进行明细核算。

　　第214号 科目应付福利费

　　一、本科目核算企业提取的福利费。

　　二、企业提取的福利费，借记“采购保管费”、“开发间接费用”、“管理费用”、“其他业务支出”等科目，贷记本科目。支付的职工医药卫生费用、职工困难补助和其他福利费以及应付的医务、福利人员工资等，借记本科目，贷记“现金”、“银行存款”、“应付工资”等科目。

　　三、本科目期末贷方余额为福利费的结余。

　　第221号 科目应交税金

　　一、本科目核算企业应交纳的各种税金，如营业税、城市维护建设税、房产税、车船使用税、土地使用税、所得税、固定资产投资方向调节税、产品税等。

　　企业交纳的印花税、耕地占用税，以及其他不需预计应交数的税金，不在本科目核算。

　　二、本科目应设置下列明细科目：

　　1.应交营业税;

　　2.应交城市维护建设税;

　　3.应交房产税;

　　4.应交车船使用税;

　　5.应交土地使用税;

　　6.应交所得税;

　　7.应交固定资产投资方向调节税;

　　8.应交产品税。

　　三、月份终了，企业计算出应由房地产经营收入负担的营业税、城市维护建设税，借记“经营税金及附加”科目，贷记本科目;应由其他业务收入负担的营业税、产品税、城市维护建设税等，借记“其他业务收入”科目，贷记本科目。

　　月份终了，企业计算出当月应交纳的房产税、车船使用税和土地使用税，借记“管理费用”等科目，贷记本科目。

　　月份终了，企业计算出当月应交纳的所得税，借记“利润分配一应交所得税”科目，贷记本科目。

　　企业计算出固定资产购建工程应交纳的固定资产投资方向调节税，借记“固定资产购建支出”科目，贷记本科目。

　　四、企业交纳的各种税金，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

　　企业与税务机关结算或清算后，补交的税金，借记本科目，贷记“银行存款”等科目;退回多交的税金，借记“银行存款”等科目，贷记本科目。

　　五、本科目期末借方余额为多交的税金，贷方余额为末交的税金。

　　第223号 科目应付利润

　　一、本科目核算企业应付给投资人的利润，包括应付国家、其他单位以及个人的投资利润。企业与其他单位或个人的合作项目，如按协议或合同规定，应支付给其他单位或个人利润的，也在本科目核算。

　　二、企业计算出应支付给投资人利润，借记“利润分配一应付利润”科目，贷记本科目。

　　支付利润时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

　　三、本科目期末借方余额为多付利润，贷方余额为未支付利润。

　　第229号 科目其他应交款

　　一、本科目核算企业除应交税金、应付利润以外的其他各种应上交的款项。包括教育费附加、能源交通重点建设基金、预算调节基金等。

　　二、企业计算出应交纳的各种款项，借记“经营税金及附加”、“其他业务支出”、“利润分配”等科目，贷记本科目;上交各种款项，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

　　三、本科目应按其他应交款的种类设置明细账。

　　四、本科目期末借方余额，为多交的其他应交款;贷方余额为末交的其他应交款。

　　第231号 科目预提费用

　　一、本科目核算企业预提计入成本费用，但尚未实际支出的各项费用，如预提配套设施费、预提固定资产修理费用等。

　　二、预提的配套设施费，借记“开发成本–––房屋开发”科目，贷记本科目。配套设施完工，应按配套设施的实际支出冲减预提的配套设施费，借记本科目，贷记“开发成本–––配套设施开发”科目。实际支出数与已预提数的差额，应增加或冲减有关项目成本。实际支出数大于已预提数的数额较大时，应视同待摊费用，分期摊入有关项目成本。

　　预提的固定资产修理费用，借记“管理费用”等科目，贷记本科目;修理工程完工，应按修理工程实际支出冲减预提的修理费用，借记本科目，贷记“固定资产购建支出”科目。实际支出数与已预提数的差额，应计入实际支出期的成本。实际支出数大于已预提数的数额较大时，应视同待摊费用，分期摊入费用。

　　三、本科目应按照费用种类设置明细账。

　　第241号 科目长期借款

　　一、本科目核算企业借入的期限在1年以上的各种借款。

　　二、企业借入长期借款时，借记“银行存款”、“固定资产购建支出”、“固定资产”等科目，贷记本科目;归还时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

　　三、长期借款的利息支出和有关费用，以及外币折合差额，除与购建固定资产有关的，在固定资产尚未交付使用或者虽已投入使用但尚未办理竣工决算之前发生的，计入有关固定资产的购建成本外，其他利息和外币折合差额，计入当期损益。

　　四、本科目应按借款单位设置明细账，按借款种类进行明细核算。

　　五、本科目的期末余额，反映企业尚未偿还的长期借款本息。

　　第251号 科目应付债券

　　一、本科目核算企业为筹集长期资金而实际发行的债券及应付的利息。

　　有发行短期债券的企业，应另设“应付短期债券”科目核算。

　　二、本科目设置以下四个明细科目：

　　1.债券面值;

　　2.债券溢价;

　　3.债券折价;

　　4.应计利息。

　　三、企业发行债券时，按实际收到的款项，借记“银行存款”、“现金”等科目，按债券票面金额，贷记本科目(债券面值)，溢价或折价发行的债券，还应按实际收到的金额与票面金额之间的差额，贷记或借记本科目(债券溢价或债券折价)，支付的债券代理发行手续费及印刷费，借记“固定资产购建支出”、“财务费用”科目，贷记“银行存款”等科目。

　　四、企业债券应按期计提利息，溢价或折价发行债券，其实际收到的金额与债券票面金额的差额，在债券存续期间分期摊销。

　　分期计提利息及摊销溢价，折价时应区别情况处理。

　　面值发行债券应计提的债券利息，借记“固定资产购建支出”、“财务费用”等科目，贷记本科目(应计利息)。

　　溢价发行债券，按应摊销的溢价金额，借记本科目(债券溢价)，按应计利息与溢价摊销额的差额，借记“固定资产购建支出”、“财务费用”科目，按应利息，贷记本科目(应计利息)。

　　折价发行的债券，按应摊销的折价金额和应计利息之和，借记“固定资产购建支出”、“财务费用”科目，按应摊销的折价金额，贷记本科目(债券折价)，按应计利息，贷记本科目(应计利息)。

　　五、债券到期，支付债券本息时，借记本科目(债券面值和应计利息)，贷记“银行存款”等科目。

　　六、本科目应按债券种类进行明细核算。

　　企业在准备发行债券时，应将待发生债券的票面金额、债券票面得率、还本期限与方式、发行总额、发行日期和编号、委托代售部门等在备查簿中进行登记。

　　七、本科目的期末余额，反映企业尚未偿还的债券本息数。

　　第261号 科目长期应付款

　　一、本科目核算企业除长期借款和应付债券以外的其他各种长期付款。如应付融资租入固定资产的租赁费等。

　　二、企业融资租入资产，按应支付的融资租赁费，借记“固定资产购建支出”科目，贷记本科目;发生的安装调试等费用，借记“固定资产购建支出”科目，贷记“银行存款”科目;安装完成交付使用时，应按其实际发生的支出，借记“固定资产”科目，贷记“固定资产购建支出”科目;支付融资租赁费时，借记本科目，贷记“银行存款”科目。

　　融资租入的固定资产，不需要安装即可交付使用的，可不通过“固定资产购建支出”科目核算，发生的费用作为固定资产原价，借记“固定资产”科目，贷记本科目和有关科目。

　　三、长期应付款的利息支出和有关费用以及外币折合差额，除与购建固定资产有关的，在固定资产尚未交付使用或者虽已投入使用但尚未办理竣工决算之前发生的，计入有关固定资产的购建成本外，其他利息和有关费用，以及外币折合差额，计入当期损益。

　　四、本科目应按长期应付款的种类设置明细账。

　　五、本科目的期末余额，反映企业尚未支付的各种长期应付款。

　　第301号 科目实收资本

　　一、本科目核算企业实际收到的投资人投入的资本。

　　二、企业收到投资人投入的现金，应以实际收到或者存入企业开户银行的金额，借记“现金”、“银行存款”科目，贷记本科目;收到投资人投入的房屋、机器设备等实物，应按投出单位的账面原价，借记“固定资产”等科目，按确认的价值，贷记本科目，按账面原价大于确认价值的差额，贷记“累计折旧”科目。如确认的价值大于投出单位的账面原价，应按确认的价值，借记“固定资产”等科目，贷记本科目。收到投资人投入的无形资产、材料物资应按确认价值，借记“无形资产”、“材料物资”等科目，贷记本科目。

　　企业将资本公积、盈余公积转增资本时，借记“资本公积”、“盈余公积”科目，贷记本科目。

　　三、本科目应按投资入设置明细账。

　　第311号 科目资本公积

　　一、本科目核算企业取得的资本公积，包括接受捐赠、资本溢价、法定资产重估增值、资本汇率折算差额等。

　　二、企业接受的现金捐赠，应按实际收到的捐赠款，借记“现金”、“银行存款”科目，贷记本科目;企业接受的实物捐赠，应按同类资产的市场价格或者有关凭据，借记“固定资产”等科目，贷记本科目和“累计折旧”科目。

　　对于投资人交付的出资额大于注册资本而产生的差额，作为资本溢价。投资人实际缴付资本时，企业应按实际收到的出资额，借记“银行存款”、“固定资产”等科目，按投资人在新增注册资本中应占的份额，贷记“实收资本”科目，借贷方的差额，贷记本科目(资本溢价)。

　　企业按规定对财产价值进行重估产生的增值，借记“固定资产”、“库存材料”等科目，贷记本科目。

　　企业按规定以资本公积转增资本时，借记本科目，贷记“实收资本”科目。

　　三、本科目应按资本公积形成的类别进行明细核算。

　　四、本科目的期末贷方余额为资本公积结余。

　　第313号 科目盈余公积

　　一、本科目核算企业提取的盈余公积，企业提取的公益金也在本科目核算。

　　二、企业提取的盈余公积，借记“利润分配”科目，贷记本科目。

　　企业用盈余公积弥补亏损时，借记本科目，贷记“利润分配”科目。企业以盈余公积转增资本时，借记本科目，贷记“实收资本”科目。

　　三、本科目的期末余额为提取的盈余公积结存余额。

　　第321号 科目本年利润

　　一、本科目核算企业本年实现的利润(或亏损)总额。

　　二、期末结转利润时，企业应将“经营收入”、“其他业务收入”、“营业外收入”科目的余额，转入本科目，借记“经营收入”、“其他业务收入”、“营业外收入”等科目，贷记本科目;将“经营成本”、“销售费用”、“经营税金及附加”、“其他业务支出”、“管理费用”、“财务费用”、“营业外支出”等科目的余额，转入本科目，借记本科目，贷记“经营成本”、“销售费用”、“经营税金及附加”、“其他业务支出”、“管理费用”、“财务费用”、“营业外支出”等科目。将“投资收益”科目的净收益，转入本科目，借记“投资收益”科目，贷记本科目;如为投资损失，作相反会计分录。

　　年度终了，企业应将本年收入和支出相抵后结出的本年实现的利润总额，转入“利润分配”科目，借记本科目，贷记“利润分配––––未分配利润”科目;如为亏损总额，作相反会计分录。结转后本科目应无余额。

　　第322号 科目利润分配

　　一、本科目核算企业利润的分配(或亏损的弥补)和历年分配(或弥补)后的结存余额。

　　二、本科目一般设置“应交所得税”、“盈余公积补亏”、“提取盈余公积”、“应付利润”、“应交特种基金”、“未分配利润”等明细科目。

　　三、企业发生利润分配业务时：

　　1.企业按规定计算出应交纳的所得税，借记本科目(应交所得税)，贷记“应交税金”科目。

　　2.企业用盈余公积弥补亏损，借记“盈余公积”科目，贷记本科目(盈余公积补亏)。

　　3.企业从利润中提取的盈余公积，借记本科目(提取盈余公积)，贷记“盈余公积”科目。

　　4.企业计算出应付给投资人的利润，借记本科目(应付利润)，贷记“应付利润”科目。

　　5.企业计算出应上交财政的能源交通重点建设基金和预算调节基金，借记本科目，贷记“其他应交款”科目。

　　年度终了，企业应将全年实现的利润总额，自“本年利润”科目转入本科目，借记“本年利润––––未分配利润”科目，贷记本科目;如为亏损总额，作相反会计分录。同时，将本科目下的其他明细科目的余额转入本科目“未分配利润”明细科目。结转后，本科目“未分配利润”明细科目的借方余额为未弥补的亏损;贷方余额，为未分配的利润。

　　企业年终结账后发现的以前年度会计事项，如涉及以前年度损益的，也应在本科目的“未分配利润”明细科目核算。

　　调整增加的上年利润或调整减少的上年亏损，借记有关科目，贷记本科目(未分配利润);调整减少的上年利润或调整增加的上年亏损，借记本科目(未分配利润)，贷记有关科目。

　　年度终了，除“未分配利润”明细科目外，本科目的其他明细科目应无余额。

　　四、本科目的年末余额即为历年积存的未分配利润(或未弥补亏损)。

　　第401号 科目开发成本

　　一、本科目核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。

　　企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本科目核算。

　　出租开发产品经营业务中发生的按月计提的出租开发产品摊销等，可直接计入“经营成本”科目，不通过本科目核算。

　　企业为进行资金的筹集等理财活动而发生的利息支出，以及企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，直接计入当期损益，不在本科目核算。

　　二、企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发问接费用等。

　　企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等，属于直接费用，直接计入本科目(有关成本核算对象的成本项目中);应由开发产品成本负担的间接费用，应先在“开发问接费用”科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。

　　企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等，采用出包方式的，应根据承包企业提出的“工程价款结算账单”承付工程款，计入本科目(有关成本核算对象的成本项目中)，借记本科目，贷记“应付账款–––应付工程款”科目。企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等采用自营方式的，发生的各项费用，可直接计入本科目(有关成本核算对象的成本项目中)，借记本科目，贷记“库存材料”、“银行存款”等科目。如果企业自营施工大型建筑安装工程，可以根据需要增设“工程施工”、“施工间接费用”等科目，用来核算和归集自营工程建筑安装费用，月末，按实际成本转入本科目。

　　企业在房地产开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，于设备发出交付安装时，按其实际成本，借记本科目，贷记“库存设备”科目。

　　根据权责发生制和收入与成本费用配比原则，应由商品房等开发产品负担的费用，如不能有偿转让的公共配套设施费等，应在结转商品房等开发产品销售成本时预提，预提时，借记本科目，贷记“预提费用”科目。预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品成本。

　　三、企业已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和代建工程，应及时进行成本结转。月终结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记本科目。

　　企业对出租房屋进行装饰及增补室内设施工程完工，应及时结转工程成本，借记“出租开发产品”科目，贷记本科目。

　　四、企业应根据本企业的经营特点，选择本企业的成本核算对象、成本项目和成本核算方法。

　　五、本科目应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置明细账，并在明细账下，按成本核算对象和成本项目进行明细核算。

　　六、本科目的期末余额为在建开发项目的实际成本。

　　第407号 科目开发间接费用

　　一、本科目核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期问费用，记入“管理费用”科目，不在本科目核算。

　　二、企业发生的各项间接费用，借记本科目，贷记“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“周转房”等科目。

　　三、开发问接费用应按企业成本核算办法的规定，分配计入有关的成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记本科目。

　　四、本科目应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设置明细账。

　　五、本科目期末应无余额。

　　第501号 科目经营收入

　　一、本科目核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的经营收入。

　　二、企业取得的各项经营收入应于销售实现时及时入账：

　　1.转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算账单提交买主时，作为销售实现。

　　2.代建的房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程的工程价款结算账单提交委托单位时，作为销售实现。

　　3.对土地和商品房采取分期收款销售办法的，可按合同规定的收款时间分次转入收入。

　　4.出租开发产品，应在出租合同(或协议)规定日期收取租金后作为收入实现;合同规定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍应视为经营收入实现。

　　三、企业实现的经营收入，应按实际价款记账。本期实现的经营收入，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记本科目。

　　四、本科目应按经营收入的类别设置明细账，如“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等。

　　五、期末，应将本科目余额全部转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无余额。

　　第502号 科目经营成本

　　一、本科目核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本。

　　二、企业按月计提的出租产品摊销和发生的维修费用，借记本科目，贷记“出租开发产品”等科目。

　　三、月份终了，企业应根据本月已对外转让，销售和结算开发产品的实际成本，借记本科目，贷记“开发产品”、“分期收款开发产品”科目。

　　四、本科目应按照经营成本的种类设置明细账，如“土地转让成本”、“商品房销售成本”、“配套设施销售成本”、“代建工程结算成本”、“出租产品经营成本”等。

　　五、期末，应将本科目的余额全部转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无余额。