房地产企业计算招待费和广告费的基数及法律依据

      《企业所得税法实施条例》第四十三条规定：企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。

　　国税发〔2009〕31号文 房地产开发经营业务企业所得税处理办法第六条规定： 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

　　国税发〔2009〕31号第九条 规定：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

　　从国税发〔2009〕31号的第六条、第九条的规定可以看出，房地产企业通过签订《房地产预售合同》所取得的收入，在税务处理上也应确认为销售收入的实现。这一部分收入，实质上是企业销售未完工开发产品取得的收入。

　　也就是说，新31号文改变了旧31号文 国税发〔2006〕31号 房地产开发业务征收企业所得税关于“预售收入不得作为广告费、业务招待费税前扣除基数”的规定。在新31号文中，已经没有了“预售收入”的表述，而是被“销售未完工开发产品取得的收入”所代替。

　　上述处理的依据还有以下两个可供参考：
　　其一，2009年4月24日国家税务总局所得税司副司长缪慧频在线访谈有了明确答复。
　　房地产当年预售收入是否可以作为招待费、广告费的依据？

　　按照国税发〔2009〕31号文件规定，企业与客户签订房地产销售合同（包括预售合同），应为企业销售收入的实现。企业取得销售收入前所发生的招待费、广告费应该累计，待企业取得销售收入年度起，按照税法规定计算招待费、广告费扣除比例。

　　其二，苏国税发[2009]79号明确规定：
　　房地产开发企业在2008年1月1日以后销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。