“新国五条”下二手房交易避税暗道

　　入了谁的腰包？
　　据多位中介从业人士介绍，一般情况下，如果购房者采用上述逃税方式，按行规需向中介支付应缴税额的60%作为服务费。也就是说，购房者最后能够节省40%的税费。

　　“买卖双方拿不到个税发票和营业税发票，因为你交的60%的服务费并没有交给税务局，其实就是给中介和里边的"熟人"分了。”前述与记者熟识的中介门店经理介绍。

　　“比如房子过户需要交税30万，需要给中介服务费20万，私底下中介可能给"熟人"15万，自己留5万。不多给点谁干啊，风险多大啊！”他接着解释。

　　而由假发票公司主导的逃税方式，记者电话联系名为北京胜腾财税有限公司的一位工作人员，他表示“我收你1个点（节省税费的1%）。你拿着我的票，直接拿给中介公司，他就会给你办理”。

　　“发票是正规的，都是从地税局里搞出来的。假设我现在收你2万，地税局里面的人最少也要分1万，而且我平时还要请地税局吃饭打点关系。”这位工作人员说。

　　而前述中原地产门店经理则介绍，让中介帮忙联系假发票公司操作，一般也会收取所逃税费的6成作为中间服务费，然后再和假发票公司分成。

　　迹象表明，假发票已成为二手房逃税的重灾区。2012年初，深圳市检察机关发现，深圳市龙岗房地产权登记中心3位工作人员在办理二手房过户过程中，接受地产中介的好处费，在没有收取税款的情况下，通过使用交易税“假税单”的形式帮助地产中介进行了房产过户。到2012年9月份，4个月内，深圳就查出类似案件12起，追缴税款260万元。

　　深圳购房逃税的频频案发，给北京二手房市场敲响了警钟。

　　据北京市住房和城乡建设委员会（以下简称住建委）提供给《财经国家周刊》记者的书面回复，近年来，北京市成交的二手住房中，购房时间不满5年、交易过程需要交纳个税、营业税的房屋比重基本稳定在50%左右。

　　而北京市最大的房产中介链家地产市场研究部提供的统计数据也显示，2012年北京市二手住宅成交14.3万套，成交均价23047元/平方米，成交面积1262.6万平方米，其中约有6成交易需要交纳个税和营业税。

　　21世纪不动产某分店一位经纪人告诉记者，不仅是在住宅领域存在逃税现象，在二手商业用房的转让过程中，也同样存在逃税漏洞。

　　如何封堵逃税黑洞？
　　显然，如果不堵住二手房交易中存在的偷逃税黑洞，随着个人所得税由房价总额的1%提升至房价差额的20%，偷逃税的蛋糕将进一步扩大。

　　2013年3月初，北京市地税局和住建委联合发布通知，要求加强完税凭证审核，定期交换信息，并尽快研究建立信息化电子数据交互审核系统。事情的起因是有媒体报道称，北京市惊现个别纳税人持伪造的专用税收缴款书和契税完税证办理房屋登记。

　　3月底，北京市住建委宣布，在3月31日零时至4月7日24时，对本市房地产交易系统进行升级调整。

　　“在二手住房交易计税价格上，在之前的买卖双方自行申报的基础上，增加了信息系统审核。对购房者不能提供原值的，先根据地税部门的信息系统进行核查，不能核查的，再根据住建委的房屋信息系统核查。”北京市住建委提供给记者的书面回复显示，目前，他们已经实现与地税部门的联网审核，通过信息系统的建设，能有效避免二手住房交易中的规避税收行为。

　　但是，据前述接受记者采访的多位二手房中介工作人员介绍，目前，北京市地税部门和住建委系统的联网审核，还仅限于交易住房是否是唯一住房以及房屋原值上。

　　“过户时，人家不管你房子满不满5年，而且只要税票是出自地税局的正规税票，人家也不管你是不是真的交了税。”一位知名地产中介的门店经理告诉记者，虽然地税局和住建委系统已经实现联网，但核查数据仍然有限，对于房屋不满5年、使用假税票的逃税行为仍然不能做到有效防控。

　　中国人民大学公共管理学院公共财政与公共政策研究所副所长孙玉栋分析，封堵北京二手房交易偷逃税黑洞，关键在于政府想不想真正去查办。

　　“能作假，就一定能查假。看看源头是从哪入手的，在哪个环节出了问题，”孙玉栋建议，政府一方面要完善信息系统，并实现各业务部门充分联网，一方面在办理二手房交税过户的过程中，工作人员核实交税信息要非常认真，“作假一定会留下痕迹的，如果想查的话一定是能查出来的”。

　　一位原就职于中原地产市场部的高级职业经理人也表示，相比于一线城市，很多二三线城市的房屋交易网签系统和联网系统更不完善，逃税的漏洞更大。

　　这位经理人建议，封堵二手房交易逃税黑洞，一方面各个城市要进行系统的补课，保证二手房交易数据的准确性，这是一个长期的工程；另一方面，相关政府部门的管理思路要完善，要加强二手房交易操作层面的内外监管，让逃税行为没有漏洞可钻。