“新国五条”下二手房交易避税暗道

　　深圳市房管部门工作人员利用“假税单”帮购房者逃税事件经媒体引爆后持续发酵。

　　《财经国家周刊》记者经过长期调查发现，实际上在北京市二手房市场也有类似黑市交易。只要政策“风平浪静”，这种逃税生意就会满街兜售，成为某些房产中介公司为购房客户提供的“增值服务”。

　　通常购房者需要支付应税总额的60%作为酬劳，由那些有门路的房产经纪人牵线，通过以下三种方式实现逃税：
　　一是找地税或房管系统内部的“熟人”，修改契税票或房产证的填发日期，使交易记录不满5年的待售房产变成满5年的，从而规避营业税（按照北京市目前的征税规则，营业税按房屋成交价的5%计征）。

　　二是连伪造证件环节都省略，直接通过中间人与地税部门“内勾外联”，在交税窗口临时“划几个勾”，将一些本需要缴纳个人所得税和营业税的二手房，临时勾选成“免税房源”，蒙混过关。

　　此外还有一种“路子更野”的逃税方式，就是通过某些自称与地税系统“有关系”的假发票公司，开具伪造的二手房完税凭证，通过房产过户人员的“检查”，逃避高额的应缴税金。

　　通过以上三种黑市操作，如果万事大吉的话，购房者通常能省掉40%的应缴税额。

　　今年2月20日，国务院常务会议通过房产调控“新国五条”，其中一记重拳是做实二手房交易按售房差价的20%计征个人所得税。此前的政策大都是按房价总额的1%计征。3月底，北京等地的新国五条细则集中出台，“20%个税”成为刚性原则。

　　这给承揽逃税业务的中介机构带来了机会。但此刻的他们，面对刚出台不久的调控新政，普遍担心“政策紧，查得严”，多数选择偃旗息鼓，静待时机。

　　逃税新招
　　4月中旬的一天，在北京市东三环国贸附近一写字楼，记者以购房者的身份接触了一位在二手房中介行业从业8年的资深人士。

　　本刊记者表明咨询买房避税的意向后，他介绍了一种北京二手房交易的逃税手法。

　　“房子界定满不满5年有两种方式，你知道吧？第一看房本，第二看契税票，哪个日期在前，就按哪个日期去算房屋的购买年限。比如契税票是2010年的，系统内部的人会把契税做成2008年，到现在（2013年）就满5年了。”

　　“说白了，就是改成先交的契税，后办的房本。比方说你买套一手房，在2005年就交了契税了，但是一直不去办房本，国家是允许的。”他进一步解释说。

　　为了增强记者的信任，他继续表示：“政府不能每天都查吧，他只要不查，那边（税务系统熟人）就能做，原则上我三五天就能帮你做完。”

　　对于这一逃税手法，记者向比较熟识的一位京城知名地产中介分店店长求证，他表示，这种联合地税系统“熟人”的逃税手法确实存在，“有很多地产中介机构都做过类似业务”。

　　比起修改原房主契税票，还有更简单的办法，即中介人士直接和办税人员联合，在系统的纳税表格上“是否为家庭唯一生活用房”一栏直接勾选“是”，并在“住房使用时间”一栏直接勾选“5年（含）以上”。这样一来，不需交纳营业税和个税，买方交纳契税后直接打出契税票，就可拿着去房产交易中心办理过户手续。

　　“一般买卖双方交税时，首先要到拿号窗口进行初审拿号，然后再去交税窗口审核交税。他们不去拿号窗口，不去初审，直接到纳税窗口，里边的熟人一看他来了，就直接这样操作了。”这位店长介绍。

　　是什么样的“内部人”在配合逃税？上述店长解释，所谓的“熟人”就是指那些没有编制的在纳税窗口的办事人员。“地税系统里边在编的就十几个人，但实际工作的有二十多个人，这七八个没有编制的人，可能跟所长或者其他部门的人有关系，他们是敢操作的。”店长表示：“像我们这种做时间长了，路子比较广了，慢慢地就渗透进去了。”

　　位于东二环附近的一家中原地产的门店经理，还向记者介绍了另一种逃税手法：直接联系假发票公司，开具伪造的二手房买卖个人所得税和营业税完税证，绕过地税局，直接到建委过户。

　　“地税局根本就不知道，因为做假发票的直接把税票给你弄好，直接就拿去过户了。在新政策出来之前，好多人在这样做避税。”这位门店经理表示。

　　风险丛生
　　事实上，上述比较隐秘的逃税手法，对于参与各方来说都面临着极大的风险。

　　二手房中介行业从业8年的资深人士表示：“地税局不是我家开的，我只是认识里边一些领导，如果赶上市局要检查，赶上严打，肯定就不做这种业务了。”

　　前述中原地产门店经理同时介绍，尽管可以修改地税系统里的房屋契税票日期，但建委的系统里存档的还是老日期，一旦遇到严查，很容易查到住房使用年限造假。

　　第二种联合地税交税窗口“熟人”直接勾选纳税单的逃税手段，也有较大的风险。据前述与记者熟识的地产中介店长介绍，和新国五条细则出台前相比，这种逃税手段风险已经明显加大：在新政出台前，交税当天或者第二天就能紧跟着过户。过户后建委档案更换为新档案，旧档案放到别的档案库里，过一段时间放不下了还会清理。过户量成千上万套，一般政府部门工作人员不会盯着一个单子去深究。

　　但新政出台后，现在买房者需要拿着契税票到网上预约过户，一般要等到交税后15天左右才能过户。一旦在此期间查出勾选的伪造纳税单有问题，就很容易被查出逃税。

　　第三种通过假发票公司开具伪造的二手房完税凭证的逃税手段，风险更大。 “以前地税局与建委没联网，风险小，现在联网了，直接就能调档案，风险太大。”前述中原地产分店经理表示，“如果前边有人给咱趟路，做过了，没问题了，咱再做。”

　　上述三种逃税方法，购房者需要为中介或者假发票开具者提供数额不菲的中间服务费。这部分服务费没有任何收据，一旦被查，购房者经济损失巨大。接受《财经国家周刊》记者采访的北京市致通振业税务师事务所税务顾问张开顺认为，上述做法一旦败露，买卖双方还有可能面临法律风险。

　　《税收征管法》第63条明确规定，对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款50%以上5倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　《刑法》规定，逃税额较大并且占应纳税额10%以上的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额30%以上的，处3年以上7年以下有期徒刑，并处罚金。