“土地增值税乱象”折射税制设计混乱

　　央视近日再度聚焦土地增值税问题，相关报道称，地产企业万科在吉林市、广州市的数个项目已达清缴土地增值税的条件，但企业并未主动申报，而当地税务主管部门也并未要求企业清缴，仅万科一家企业，应缴而未缴的土地增值税达到44亿元人民币。万科立即发布澄清公告称：报道涉及的四个项目，均不属于“应进行土地增值税清算”的情况。

　　早在2013年11月24日，央视就曾报道说：2005年至2012年8年间，一些房地产开发企业应缴而未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元，其中SOHO中国、富力、万科等知名房企榜上有名。一石激起千层浪，相关房企纷纷发布公告反击，国家税务总局出面回应称：有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读。

　　细加分析，央视最新报道在两个地方有错。

　　第一错，央视认为，万科对达到清算条件的部分房地产项目，已经自行清算计提（计算和提取）了应补缴的土地增值税准备金，但实际并未将其缴入国库，而是一直挂在了企业账上，光万科一家上市房企自行清算但未及时征缴入库的土地增值税就超过了44亿元。但据此而指责万科，是站不住脚的，因为万科的“计提”是合规的，计提并不意味着必须要缴入国库，税法亦无此要求。

　　第二错，央视认为，从万科2012年年报数据看，截至2012年12月31日，除了吉林万科城、广州万科金域蓝湾等项目外，万科在全国各地另外有30多个项目预售比例同样超过了85%，而这是土地增值税清算的条件。

　　其实，税法中关于土地增值税的清算条件有两类规定。第一类是，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。如万科公告所言，央视报道的四个项目，的确都不符合上述标准。所以，万科没有责任申请清算。

　　第二类是，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。

　　可见，央视报道中“万科在全国各地30多个项目预售比例同样超过了85%，而这是土地增值税清算的条件”的说法，属错误理解税法。这符合第二类清算条件，但税法明确规定“主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”。也就是说，如果地方税务局不要求万科清算，则万科“30多个项目”并不需要主动申请清算。

　　因此，央视将矛头指向万科，实际上是打错了方向。

　　土地增值税一直是房地产税收体系中，税种设计最复杂、征税成本最高、税制最不统一、官企扯皮最多的一个税种。媒体若要讨论土地增值税，第一板应打税制设计。目前实行四级超率累进税率，扣除项目太多，操作过于复杂，又分为预征与清算两个时间节点。第二板应打地方税务部门。目前绝大部分项目清算的主动权握在税务部门手中，它们不要求开发商清算，难道奢望开发商当活雷锋？第三板才应打部分不守诚信、恶意欠税、违规逃税的开发商。

　　从税制改革的高度观察，十八届三中全会的决定提出：“要按照统一税制、公平税负、促进公平竞争的原则，加强对税收优惠特别是区域税收优惠政策的规范管理。”具体落实到房地产领域，财政部长楼继伟的解读是：加快房地产税立法和改革步伐，减少房产建设和交易环节税费，清费立税，增加房产保有环节的税收。

　　现阶段，我国房地产业的税负重、税种多，改革方向应是减轻税负、优化结构。土地增值税是近些年房地产交易环节增速最快、金额较高的税种，2012年全国土地增值税为2719亿元，比2000年的8.4亿元暴增323倍。而作为保有环节的税种，2012年房产税为1373亿元，比2000年的210亿元仅增长5.5倍。另外，由于与所得税在功能上有重叠之处，因此将来弱化或取消土地增值税，才应当是改革的方向。