土地增值税的预缴与清算方法

　　不过，在扣除项目金额的确定上还应注意以下几点：

　　1、对在销售时按县级以上人民政府规定代收的各项费用计入房价向购买方一并收取的，在将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税后，实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数;代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，对实际支付的代收费用也不得在计算增值额时扣除。

　　2、按我国土地增值税管理的相关规定，房产开发企业在计算土地增值税时具有下列情况之一的，需要对扣除成本进行评估：

　　①出售旧房及建筑物的;

　　②隐瞒、虚报房地产成交价格的;

　　③提供扣除项目金额不实的;

　　④转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。其计算公式为：

　　扣除成本=重置成本价×成新度折扣率。

　　重置成本价=交易实例房地产价格×实物状况因素修正×权益因素修正×区域因素修正×其他因素修正。

　　也就是说，房产开发企业转让新建房地产如果存在上述②、③、④三种情况之一的，需要对成本项目金额进行评估扣除。

　　3、房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金。质量保证金开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

　　4、逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

　　5、契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

　　6、拆迁安置费的扣除，按以下规定处理：

　　(1)房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)款规定确认收入(即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定)，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

　　(2)开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

　　(3)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

　　7、扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

　　8、与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：

　　(1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。

　　(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

　　(3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　9、销售已装修的房屋的装修费用可以计入房地产开发成本。

　　10、房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

　　(四)未出售产品相关事项的确定。

　　在土地增值税清算时对开发产品未全部出售，但已达到清算条件，被主管税务机关确定需要清算的，对剩余未转让的房地产，其待实现的收入不记入清算的收入总额，已实现的成本费用也应从总成本费用中剔除，清算后销售或有偿转让时，应按规定进行土地增值税的纳税申报，收入按上述规定确认，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。税率和速算扣除系数适用清算时确定的税率和速算扣除系数。

　　(五)应纳税额的计算。

　　通过以上对房地产转让收入及扣除项目金额的确定后，按照土地增值税的计算步骤，可以计算增值额了，土地增值税的增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目金额。计算出增值额，确定出增值额占扣除项目金额的比例(增值额÷扣除项目金额×100%)，再找出适用税率，也就可以计算应缴纳的土地增值税税额了，即土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

　　例如：假设上述A房地产开发企业2015年12月份开发的5栋住宅楼已全部竣工并验收，总建筑面积100000平方米，出售率达到90%，已实现收入总额为45000万元，预缴土地增值税800万元。开发相关支出为：支付地价款及各种费用7000万元;房地产开发成本12500万元;财务费用中的利息支出为3750万元(已正确按转让项目计算分摊并已提供金融机构证明)，转让环节缴纳的有关税费共计为2900万元;当地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%.收到主管税务机关的清算通知，要求在90日内完成清算，其在清算时应补缴土地增值税的计算方法如下：

　　(1)实际收入总额为45000万元。单位售价=45000÷(100000×90%)=0.5万元/平方米

　　(2)已预缴土地增值税为800万元。

　　(3)取得土地使用权支付的地价及相关费用为7000万元。

　　(4)房地产开发成本为12500万元。

　　(5)房地产开发费用=3750+(7000+12500)×5%=4725万元。

　　(6)允许扣除的税费为2900万元。

　　(7)加计扣除额=(7000+12500)×20%=3900万元。

　　(8)允许扣除的项目金额合计=(7000+12500+4725+2900+3900)×90%=27922.50万元。

　　单位扣除项目金额=27922.50÷(100000×90%)=0.31025万元/平方米

　　(9)增值额=45000-27922.50=17077.50万元。

　　(10)增值率=17077.50÷27922.50×100%=61.16%.

　　(11)按照《土地增值税暂行条例实施细则》第十条规定，61.16%的增值率大于50%小于100%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。

　　(12)汇算清缴应补交的土地增值税=17077.50×40%-27922.50×5%-800=4634.875万元。

　　假设清算结束后销售剩余未出售的住宅10套，面积1000平方米，则应缴纳的土地增值税=1000×〔(0.5-0.31025)×40%-0.31025×5%〕=60.3875万元。

　　但还需要注意的是：土地增值税是以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算的。成片受让土地使用权分期分批开发、转让的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以准确计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。即：扣除项目金额=扣除项目总金额×(转让土地使用权的总面积或建筑面积/受让土地使用权的总面积)。

　　总之，土地增值税的汇算清缴如果能够从以上几个方面做到准确确认和计算，其应纳税款的汇算结果也就准确无误了。