这个问题，一般人想得痛苦：不动产装修的抵扣

上图奉上，小编解释一二：

案例：2016年5月1日前老房产(暗指5.1后出租可以选择简易计税方法)，共7层楼。出租5层，选择简易了。自用2层，要进行装修，注意，当下只有出租的简易计税方法，公司还做商业贸易业务，一般纳税人，当期没有形成销售收入(如果装修有几个月，后期可能会有收入)。

后来整个大楼又装修了一次，超过2层估计价值的50%投入需分期列举的那些项目，但不超过整个大楼原值的50%，此时是不是可以一次性抵扣。

小编的分析如下：

问题一：出租收入选择简易，这个没有问题，老项目。当然不排除取得外购时有的地方税务机关要求以产权证明来证明“老房产”，这是一个怪事儿可能发生。

问题二：自己的装修能不能抵扣，首先我们要看，这个单位是有一般与简易共用目的的，那就可以抵扣。

不过如果这个单位装修时根本没有一般的业务，只有出租5层楼的收入，那可不能说未来我要用于一般计税项目，是未来共用的，那如果没有，这个留抵也没有用啊。还不如入成本费用抵所得税呢。(这先不讨论2年还是一次抵扣的问题)

问题三：整体大楼一并装修，如果自己还有一般计税业务的发生，注意这儿可没有比例限制，哪怕你卖个废品也是一般计税的目的啊，所以呢，这个事，就看如何评估去做。

那这个50%的原值是整体还是2层的？从使用上看，7层是整体的原值，那是不是可抵扣，看是不是共用，是，那可以抵，那就看整体的原值。

注意是原值，并不是扣除减值准备、折旧之类的事儿。原值的50%来评估。注意2年分二次抵扣是指每次取得专用发票的判断，并不是一堆儿一块等转固定资产才办。

问题四：如果是费用化的装修，那如果装修时没有一般业务，只能不得抵扣，且是永远的。但如果是转固定资产，不论是一次性还是分期抵扣，未来可以抵扣时，是硬按净值率计算可转回抵扣的情形的。注意，这个可能不一定公平，但公式是写固定的了。