房地产开发企业增值税审查要点

　　上述四种项目公司，在利润分配时如涉及直接将开发产品进行分配的情况，应视同销售开发产品申报缴纳增值税。

　　核查方法：了解开发企业的股权构成，理清开发企业与项目公司的关系和股东利润分配的形式，核查规划面积同销售面积是否一致。

　　(十六)核查开发企业是否存在以开发产品或装修所需建材抵顶违约金，以开发商品房抵顶建筑企业工程款、材料供应商材料款，未按规定申报缴纳增值税的情况

　　政策解析:

　　开发企业未按合同约定时间交房，产生的违约金属于合同之债，用地下室或车库或装修所需建材抵顶违约金，应按销售不动产、货物进行账务处理，缴纳增值税。

　　以商品房抵顶建筑商工程款，其实质就是建筑商向开发企业购买房屋支付购房款，开发企业向建筑商支付工程款。在实践中，用商品房抵顶建筑商工程款，开发企业都会给建筑商比较优惠的价格，房价与工程款往往会有差额。甲供工程情况下，开发企业将房屋抵给材料供应商，应视同销售缴纳增值税。以商品房抵顶工程款、材料款，还应关注其房屋作价是否同销售给无关联关系的第三方的价格保持一致。

　　核查方法:

　　1.核对开发企业建筑规划许可证载明的建筑面积和账载销售情况，进行实地核查。

　　2.核查开发企业签订的建筑合同总金额与实际支付的总金额是否有差额，是否将抵顶款项记入往来款中。

　　(十七)核查是否存在开发企业间资金拆借未按规定申报缴纳增值税的情况

　　对于关联企业或同一集团企业间非统借统还性质的资金使用，依据财税〔2016〕36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》的规定按视同销售服务、无形资产或者不动产处理。

　　核查方法：核查开发企业往来账户中同关联企业及其他相关企业的资金往来情况，是否将资金借与他人使用，是否收取资金占用费，是否以其他名义收取资金占用费等未按规定计提增值税。

　　(十八)核查是否按照规定确认纳税义务发生时间，按适用税率申报销售额和应纳税额

　　纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准;若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

　　是否存在符合纳税义务发生时间确认条件未申报补交差额增值税的情况。房地产公司销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

　　简易计税方法的房地产纳税人，应纳增值税=当期销售额*5%-已预缴税款=全部价款和价外费用/(1+5%)*5%-已预缴税款

　　房地产公司销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，以当期销售额和11%(或10%,9%)的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

　　一般计税方法的房地产纳税人：应纳增值税=销项税额-进项税额-已预缴税款=当期销售额*适用税率一进项税额-已预缴税款=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)/(1+适用税率)*适用税率-进项税额-已预缴税款

　　核查方法：核对开发企业同业主签订的《商品房买卖合同》，分析开发企业预收账款和销售收入账簿记载情况和纳税申报情况，确定开发企业的纳税义务发生时间。五证齐全的核对网签数据。以姓名为关键字，从网签数据中筛选出未开具发票数据行，责令开发企业提供打印有关纸质合同。根据纳税义务发生时间，按照合同金额/(1+适用税率或征收率)计算出应确认收入的金额，乘以适用税率(或征收率)再减去纳税人已预缴税款最终计算出应补缴增值税数额。

　　(十九)核查企业纳税义务发生时间确认标准是否符合一贯性

　　政策解析:

　　《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。

　　由于房地产开发企业增值税销项税额、进项税额时间存在错配，即：开发阶段存在较多进项留抵税额，开始预售时需按收取的预售款预缴增值税且此时不能抵扣进项税额。部分房地产开发企业会利用“先开具发票的，为开具发票的当天"的政策规定，在收取预售款时直接开具适用税率的增值税发票，确认销项税额的同时抵扣当期进项税额，达到不缴纳增值税的目的。检查时应关注：如企业收到预售款时直接开具适用税率的增值税发票，其是否一贯适用该方法，是否存在进项税额不足时改为开具不征税发票。

　　(二十)核查是否存在不符合规定扣除土地价款的情况

　　政策解析：

　　1.从增值税销售额中扣减的当期销售房地产项目对应的土地价款应该是当期销售房地产项目建筑面积分摊的土地价款。

　　2.扣除拆迁补偿费用时，必须提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

　　3.土地前期开发费用的扣除是否符合规定。

　　4.在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，必须取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。

　　5.销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，是否也从销售额中扣减了对应的土地价款。

　　核查方法：查看土地使用权证书，核实开发企业取得土地面积;查看建筑工程规划许可证，核实建筑面积及占地面积计算单位建筑面积应扣除的土地价款。查看《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期;无《建筑工程施工许可证》的，查看建筑工程承包合同注明的开工日期。

　　(二十一)向施工单位转供水电是否申报缴纳增值税

　　检查施工合同中关于施工单位耗用水电费的约定条款，包括水电表的读数、水电费款项结算方式等，核查向施工单位转供水电是否按规定申报缴纳增值税。

　　(二十二)安置房、公租房、廉租房是否按照规定确认纳税义务发生时间并准确申报销售额和应纳税额

　　核查方法：一是通过审核相关批文、合同等资料，查看业务实质;二是理清相关会计处理，通过会计科目的走向判断会计处理的合理性;三是在理清业务的基础上，重新计算相关税款，并与企业进行的涉税处理进行比对，从而发现问题。

　　二、增值税进项税检查要点

　　(一)核查是否存在进项税无法准确划分，多抵扣进项税额的情况

　　存在多个房地产项目，选择不同的计税方法，对2016年5月1日后取得的进项无法准确划分，将选择简易计税的老项目涉及的进项税额进行抵扣。

　　政策解析:

　　一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

　　不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额*(简易计税、免税房地产项目建设规模/房地产项目总建设规模)

　　核查方法：查看开发企业选择简易征收的老项目备案情况，关注仍未完工交付使用的老项目发生的进项是否有进项税额转岀情况，如纳税申报表中无进项转出数据，进一步查看开发企业老项目建设进度，核对有关账簿。核查开发企业各开发项目的开工时间，开发企业自行选择简易方法计税和一般方法计税的开发项目，查看各类抵扣事项归集开发成本和费用的开发项目具体记录，并按照建筑造价标准进行比对核查。

　　(二)核查2019年3月31日前是否存在自建自用、自建出租或购进的不动产耗用的进项税额未执行分期抵扣政策多抵进项税的情况

　　2019年3月31日之前，售房协议中约定产权归开发商所有的配套设施(如物业用房)等，进项税额与开发商品无法划分，未执行分期抵扣政策多抵进项税;未售出的开发商品转为出租(如将底商出租给商店、幼儿园等)，未将开发商品转入固定资产，一次性抵扣进项税额未做进项转出。

　　核查方法：调查开发企业自用楼房、开发商品出租及购进楼房情况，核对2019年3月31日之前是否执行分期抵扣政策。

　　(三)核查是否虚抵进项税金的情况

　　采取甲供材方式下，签订虚假单项合同，取得虚开钢材、水泥、砂子等专用发票。从有关联关系的贸易公司购进材料或接受建筑服务，人为提高材料价格或建安费用，虚抵进项。

　　核查方法：

　　1.釆取工程成本总量控制法，调查了解当地同类开发产品的平均建筑材料用量和成本，对用量过大、价格过高的建筑材料成本进行重点审查。

　　2.查看开发企业工程造价师出具的报告,查看开发企业单体项目需用的钢筋等建筑材料用量，再根据钢筋等建材市场价格，与决算书中的成本进行比较，找出差异。

　　3.审查施工合同和预(决)算书，核对工程内容，参照审计事务所出具的审计报告，对决算超出预算价格过高的项目,重点审查单项合同、补充协议的真实性。

　　4.调取工程监理部门的监理记录及《材料物资进场试验报告》,核实有关材料的真实性◎

　　5.掌握开发企业的关联企业，通过行业比较、营业常规等方面对比分析是否存在利用关联关系虚抵进项。

　　6.对照有关合同款项支付的约定要求，审查开发企业资金支付情况，对长期挂账的大额应付款项，到对方核实未付款项的其实性。

　　7.审查建筑工程真实性、合理性。一是代开发票的真实性、合理性，二是工程项目和工程量的真实性、合理性。

　　(四)核查是否存在其他违反规定抵扣进行税额的情况

　　政策解析：

　　1.用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产不得抵扣相应的进项税额。

　　2.纳税人的交际应酬消费属于个人消费，不得抵扣相应的进项税额。

　　3.购进的旅客运输服务(2019年3月31日前不允许抵扣，2019年4月1日之后可抵)、贷款服务(包括接受贷款服务向贷款方支付与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用)、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务不得抵扣相应的进项税额。

　　核查方法：查看有关账簿、记账凭证，核实进项税额抵扣的实际情况，不符合政策规定的依法做进项转出处理。