徐政办发[2022]50号 徐州市政府办公室关于印发徐州市加快发展保障性租赁住房实施方案的通知

徐州市政府办公室关于印发徐州市加快发展保障性租赁住房实施方案的通知

徐政办发〔2022〕50号       2022-06-09

各县(市、区)人民政府，徐州经济技术开发区、徐州高新技术产业开发区、徐州淮海国际港务区管委会，市各有关单位：

　　《徐州市加快发展保障性租赁住房实施方案》已经市政府研究同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。

徐州市人民政府办公室

2022年6月9日

徐州市加快发展保障性租赁住房实施方案

　　根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)和《省政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(苏政办发〔2021〕101号)等文件精神，为加快完善我市住房保障体系，扩大保障性租赁住房供给，解决好新市民、青年人等群体住房困难，制定本实施方案。

　　一、总体要求

　　(一)指导思想

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，牢固树立以人民为中心的发展思想，坚持“房住不炒”定位，突出住房民生属性，不断健全城镇住房保障体系，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的城镇住房制度，促进更多市民实现“住有所居”，不断提高全市住房保障水平。

　　(二)基本原则

　　——坚持政府引导，鼓励多方参与。政府对发展保障性租赁住房给予土地、财税、金融等政策支持，加强组织领导和监督检查;充分发挥市场机制作用，引导多方参与投资和运营保障性租赁住房，实现多主体投资、多渠道供给、多方式保障。

　　——坚持适当新建，利用存量优先。保障性租赁住房主要利用企事业单位自有存量土地(包含但不限于工业、商业、商办、公共设施、教育科研用地)、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设等，采取新建、改建、改造、盘活等多种方式，多渠道筹集房源，适当利用新供应国有建设用地建设保障性租赁住房。

　　——坚持职住平衡，协调供需矛盾。全面摸清保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源等情况，结合现有租赁住房供求，将保障性租赁住房主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动，实现职住平衡。

　　(三)目标任务

　　围绕我市“建设产业强市，打造区域中心”的定位，将发展保障性租赁住房作为住房建设的重要任务之一。到2025年，保障性租赁住房制度基本完善，城市住房租赁市场结构性供给不足得到有效缓解，新市民、青年人等群体住房困难明显改善。

　　二、基础制度

　　(一)领导机构

　　市保障性租赁住房工作领导小组负责统筹协调推进保障性租赁住房项目建设、筹集、审定、监管等各项工作，各成员单位按职责分工加强政策协调和业务指导。各地参照成立工作领导小组。

　　(二)保障对象

　　保障性租赁住房主要保障本市符合条件、住房困难的新市民、青年人等群体，优先保障其中从事公共服务行业的住房困难群体，不设收入线门槛，可采用保障性租赁住房配租或租赁补贴方式予以保障。保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。

　　(三)租金标准

　　保障性租赁住房租金接受政府指导监管，应低于同地段同品质市场租赁住房租金，由投资主体或运营管理主体委托相关评估机构对周边同地段、同品质的市场化租赁住房租金进行评估，结合项目成本、区域供需、享受优惠政策等因素评估确定。

　　(四)发展方式

　　保障性租赁住房坚持“谁投资、谁所有”，采取新建、改建、改造、租赁补贴和盘活机关企事业单位闲置房屋用作保障性租赁住房等多种方式：

　　1.利用企事业单位自有存量土地建设。企事业单位土地使用权人利用自有存量土地自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。

　　2.利用产业园区配套用地建设。产业园区企业可利用配套建设行政办公及生活服务设施的用地，建设保障性租赁住房。

　　3.利用存量闲置房屋改建。对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，允许产权所有人以地块或楼栋为单位改建为保障性租赁住房。下列存量房屋不得改建为保障性租赁住房：违法违章建设的;改建后不符合结构、消防安全和环保要求的;土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地，或土地、环境和建筑有污染不满足居住条件的;近期列入征收计划的;其它经论证禁止改建的。

　　4.适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。支持房地产开发企业、专业化规模化住房租赁企业、国有平台公司建设和运营管理保障性租赁住房。新建普通商品住房项目，可配建一定比例的保障性租赁住房，鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房。

　　(五)项目认定

　　保障性租赁住房实行项目认定制度，纳入保障性租赁住房管理的项目，享受支持政策。各县(市)、铜山区(含徐州高新技术产业开发区)、贾汪区政府，负责辖区内项目的联合审查，审查通过的项目，报市保障性租赁住房工作领导小组备案后，发放项目认定书。鼓楼区、云龙区、泉山区政府，徐州经济技术开发区、徐州淮海国际港务区管委会负责项目认定的初步审查，报市保障性租赁住房工作领导小组复审后，发放项目认定书。本方案实施前已经立项或规划方案已经市政府批准的项目，可向市保障性租赁住房工作领导小组申请审核、认定为保障性租赁住房。

　　(六)监督管理

　　切实加强保障性租赁住房建设、出租、运营全过程的监督管理，全面建立保障性租赁住房市场主体信用记录，落实信用评价和联合奖惩机制。

　　1.备案管理。将保障性租赁住房纳入住房租赁监管服务平台管理，保障性租赁住房项目认定书、房源、租金价格、租赁合同等信息通过平台备案，实现各部门信息共享。

　　2.建设管理。严格按照国家和省、市有关规定，加强保障性租赁住房项目工程质量、消防安全以及安全生产监管，加大监督检查力度，实行全过程监管。保障性租赁住房项目要提供简约、环保的基本装修。

　　3.租住管理。加强出租管理，确保保障性租赁住房面向住房困难的新市民、青年人等供应，并规定最长租赁期限。加强运营管理，运营期限不得超过经批准的土地使用年限，享受中央、省、市专项奖补资金的项目，须规定持续运营期限。加强运营主体的安全监管、用途监管和价格监管责任。严禁保障性租赁住房上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策，防止以租代售。

　　4.权属管理。保障性租赁住房项目须整体确权，不得分割登记、分割转让、分割抵押，不得上市销售或变相销售。不动产权证应附记保障性租赁住房项目，并附记上述内容。保障性租赁住房如遇征收拆迁，仍按原土地用途和取得方式进行补偿。

　　三、支持政策

　　(一)土地规划方面

　　鼓励企事业单位在符合规划、权属不变、主体明确、规模适当、满足安全和环保要求、尊重群众意愿以及符合自身需要的前提下，将闲置和低效利用的非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用用途，不变更土地使用年限，无需补交土地价款。

　　允许将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施用地面积占总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比由15%提高到30%。鼓励产业园区将各工业项目配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。

　　加大用地保障力度。提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，在编制年度住宅用地供应计划时，单列保障性租赁住房用地计划，优先安排、应保尽保;以出让方式供应土地的，应将保障性租赁住房建设和运营要求作为前置条件。

　　(二)工程建设方面

　　1.简化审批流程

　　项目建设主体凭保障性租赁住房项目认定书，由发改委、自然资源和规划局、生态环境局、政务办、住建局等相关部门通过投资项目在线审批监管平台办理立项、用地、规划、环保、施工、消防等审批手续。优化保障性租赁住房项目审批，构建快速审批绿色通道，提高项目审批效率，并及时兑现各类政策资金和税费减免。

　　利用新供应国有建设用地建设保障性租赁住房，按照“最多跑一次”的工作模式进行审批，享受城建重点工程的审批待遇，条件具备的可享受“拿地即开工”保障。

　　利用非居住存量房屋建设保障性租赁住房，按程序取得保障性租赁住房认定书后，不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。探索将建设工程规划许可和施工许可合并为一个阶段，实行各方联合验收。涉及房屋结构变动、结构改造、增加荷载的项目，消防设计、结构安全须满足要求。

　　2.项目验收

　　保障性租赁住房项目在五方主体竣工验收后，各地组织相关单位根据项目认定书实施联合验收，形成联合验收意见。通过联合验收的项目，纳入保障性租赁住房名录库，确定运营主体，并向市保障性租赁住房工作领导小组办公室备案。

　　(三)税费支持方面

　　税收减免政策按照财政部《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(2021年第24号公告)、《关于落实住房租赁有关税收政策的通知》(苏建房管〔2021〕148号)等有关规定执行。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税优惠政策。经认定的保障性租赁住房项目可以申请享受中央、省级各项资金支持，免收城市基础设施配套费，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

　　(四)金融支持方面

　　加大保障性租赁住房运营的信贷支持力度，支持金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款。支持金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持符合条件的保障性租赁住房建设运营企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房运营建设。支持符合条件的保障性租赁住房项目申报基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点。

　　(五)资金支持方面

　　积极争取中央、省级补助资金对符合条件的保障性租赁住房建设任务给予支持。各地根据辖区实际情况，加大对保障性租赁住房的支持力度，相应安排专项资金用于保障性租赁住房建设，有条件的地区可对保障性租赁住房建设项目给予贷款贴息。

　　四、组织实施

　　(一)落实主体责任

　　各县(市、区)政府，徐州经济技术开发区、徐州高新技术产业开发区、徐州淮海国际港务区管委会是保障性租赁住房工作的责任主体。根据各辖区住房保障实际需求情况，结合我市城乡安居工程实施方案等，科学编制辖区保障性租赁住房建设目标和年度建设计划，并向社会公布。建立健全相关部门单位的联动机制，明确保障性租赁住房项目认定条件、联审流程、办理时限，落实税费优惠等政策，并做好辖区内保障性租赁住房配租、租金指导、监督管理等工作。

　　(二)强化部门协作

　　市住建局加强对发展保障性租赁住房工作的组织协调和督促指导，及时总结宣传好的经验做法。市发改委、财政局、自然资源和规划局、税务局及中国人民银行徐州市中心支行、徐州银保监分局等部门加强政策协调、工作衔接、指导督促。市各有关部门按照职责分工，加强协作、形成合力，确保各项政策落实到位。

　　(三)推动政策衔接

　　各地对现有各类政策支持租赁住房进行梳理，包括发展政策性租赁住房试点建设的租赁住房等，以及各自建设的人才租赁住房、公租房和闲置可转为租赁住房的拆迁安置住房、机关和企事业单位建设的租赁住房等，符合规定的均纳入保障性租赁住房规范管理，享受保障性租赁住房相关支持政策。

　　(四)严格监测评价

　　市住建局会同有关部门重点围绕确定发展目标、落实支持政策、建立工作机制、严格监督管理、取得工作成效等方面组织开展保障性租赁住房情况监测评价。强化监测评价结果运用，探索将监测评价结果纳入市政府对各地的绩效考核。

　　本方案自印发之日起实施，由市住建局牵头负责组织实施。