贵州省地方税务局公告2016年第13号 贵州省地方税务局关于发布《贵州省土地增值税清算管理办法》的公告[全文废止]

　　第四章 清算受理

　　第二十一条 凡房地产开发项目符合本办法第十八条规定的，房地产开发企业应当在达到土地增值税清算条件之日起90日内到主管地方税务机关办理清算申报手续。

　　符合本办法第十八条(二)、(三)款规定情形的，以交易双方签订转让合同或协议的当天作为达到土地增值税清算条件之日。

　　第二十二条 凡房地产开发项目符合本办法第十九条规定，主管地方税务机关要求房地产开发企业办理土地增值税清算申报手续的，应当通知房地产开发企业办理清算申报手续，房地产开发企业应当自收到清算通知之日起90日内办理清算申报手续。

　　第二十三条 主管地方税务机关收到房地产开发企业清算申报资料后，对符合清算条件且报送资料齐全的房地产开发项目，应予受理。

　　房地产开发项目符合清算条件，但报送的清算申报资料不齐全的，主管地方税务机关应当通知房地产开发企业补充资料。房地产开发企业自收到主管地方税务机关要求补充清算资料的通知之日起30日内补齐清算申报资料的，主管地方税务机关应当予以受理。逾期未能补齐清算申报资料，由房地产开发企业书面确认，经主管地方税务机关调查取证，确因客观原因造成资料难以补齐的，可以受理。

　　对不符合清算条件的房地产开发项目，主管地方税务机关不予受理。主管地方税务机关已受理的清算申报，房地产开发企业无正当理由的不得撤销。

　　第二十四条 房地产开发企业在办理土地增值税清算申报手续时，应当提供下列清算资料。同一资料在清算申报之前已经提供的，主管地方税务机关不得要求纳税人重复报送。

　　(一)《土地增值税纳税申报表(二)》及附表 和《土地增值税项目登记表》。

　　(二)国有土地使用权出让合同(或转让合同)、建设用地规划许可证、拆迁安置协议、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销(预)售许可证、建设工程竣工验收备案证明书、测绘成果等复印件。

　　(三)房地产开发项目清算情况书面说明。主要内容包括房地产开发项目立项、土地来源、占地面积、总建筑面积、可售建筑面积、不可售建筑面积、容积率、分期开发情况、成本费用等扣除项目金额的计算和分摊方法、销售、关联方交易、融资、以开发产品对外投资、分红、奖励、抵偿债务等视同销售情况、不同类型房地产的销售均价、房地产开发项目税费缴纳等基本情况及主管地方税务机关需要了解的其他情况。

　　(四)金融机构贷款合同、勘察设计合同、建筑安装工程合同、材料和设备采购合同、项目竣工决算报表、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管地方税务机关需要相应项目记账凭证的，房地产开发企业还应提供记账凭证原件及复印件。

　　(五)房地产开发企业委托涉税中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送涉税中介机构按照《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》（国税发〔2007〕132号)的规定出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

　　第二十五条 主管地方税务机关应在清算受理之日起90日内完成审核并出具审核意见，审核时限不包括房地产开发企业按照税务机关要求说明情况、补充资料的时间。

　　第二十六条 主管地方税务机关在进行土地增值税清算审核时，发现重大疑点的，应当及时移交税务稽查部门进行稽查。

　　第二十七条 房地产开发企业应当在收到主管地方税务机关出具的清算审核意见次月的纳税申报期内办理补(退)税手续。

　　第五章 清算审核

　　第二十八条 清算收入是指房地产开发企业有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的全部价款及有关的经济利益，包括货币收入、实物收入、视同销售收入和其他经济利益。

　　房地产开发企业转让房地产取得的收入为不含增值税收入。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

　　第二十九条 土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　第三十条 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、赞助、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，应当在产权发生转移时视同销售并确认收入。

　　房地产开发企业以房地产开发项目中的开发产品对被拆迁户进行安置补偿的，安置用房视同销售处理并于产权发生转移时确认收入。

　　以上情形确认收入的时间以双方所签合同或协议的时间为准。

　　第三十一条 房地产开发企业销售开发产品的价格低于同类开发产品平均销售价格30%以上或者低于成本价而又无正当理由的，主管地方税务机关有权核定其销售价格，但下列情形除外：

　　(一) 采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品。

　　(二)由法院判决或裁定价格的开发产品。

　　(三)采取公开拍卖方式确定价格的开发产品。

　　(四)经主管地方税务机关认定的其他合理情形。

　　第三十二条 符合本办法第三十条、第三十一条规定的情形，其收入按以下方法和顺序确认：

　　(一)按房地产开发企业当月或最近月份销售同一房地产项目同类房地产的平均价格确定。

　　(二)按房地产开发企业在同一地区、同一年度同类房地产的平均销售价格确定。

　　(三)由主管地方税务机关参照当地、当年同类房地产市场价格或评估价值确定。

　　第三十三条 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。该房地产在清算时不确认收入，不扣除相应的成本和费用。

　　第三十四条 房地产开发企业销售房地产时向购买方附赠的同一房地产开发项目车库(位)或其他开发产品并在售房合同(协议)中注明的，以售房合同记载的总金额确认销售收入。

　　房地产开发企业单独销售无产权的车库(位)等不能办理产权的其他房地产的，不确认土地增值税计税收入，不扣除相应的成本和费用。

　　第三十五条 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，代收费用已计入房价中向购买方一并收取的，视同销售房地产所取得的收入计税;代收费用未计入房价中，而在房价之外单独收取的，不确认为销售房地产所取得的收入。

　　房地产开发企业除前款规定之外的因销售房地产向购买方单独收取的水、电、煤气、天然气、有线电视初装费、呼叫系统购置安装费以及其他价外费用，应当确认为土地增值税的计税收入。

　　第三十六条 房地产开发企业因销售房地产向购买方收取的违约金、赔偿金、滞纳金、分期(延期)付款利息、更名费以及其他各种性质的经济利益，应当确认为土地增值税的计税收入。

　　第三十七条 土地增值税清算扣除项目包括：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额，具体包括为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

　　(二)房地产开发成本，即开发土地和新建房及配套设施的成本，具体包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　(三)房地产开发费用，即开发土地和新建房及配套设施的费用，具体包括与开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

　　(四)与转让房地产有关的税金，具体包括营改增前实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加。营改增后允许扣除的城市维护建设税、教育费附加。

　　(五)加计扣除，是指按本条(一)、(二)款规定计算的金额之和加计20%的扣除，另有规定的除外。

　　第三十八条 土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

　　房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户，安置用房视同销售处理，按本办法第三十二条确认收入，同时将此计入本项目拆迁补偿费;房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

　　房地产开发企业因拆迁从政府部门取得的各种形式的补偿或补贴，应当抵减本项目拆迁补偿费。

　　第三十九条 前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

　　房地产开发企业在房地产开发项目开发前期实际缴纳的各种政府规费，能够提供国务院、国务院部委或省人民政府相关收费文件和财政部门统一印制或监制的非税收入类财政票据的，允许计入前期工程费。

　　第四十条 建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

　　第四十一条 基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

　　第四十二条 公共配套设施费是指房地产开发企业建造并与房地产开发项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水泵房、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、公共厕所等工程发生的支出。

　　土地增值税清算时，公共配套设施费按下列原则进行处理：

　　(一)建成后产权属于全体业主所有的，房地产开发企业能够提供向全体业主或业主委员会移交公共配套设施的相关证明材料的，允许扣除。

　　(二)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，房地产开发企业能够提供向政府有关部门或者公用事业单位移交公共配套设施的相关证明材料的，允许扣除。

　　(三)建成后移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，房地产开发企业因移交公共配套设施而取得的经济补偿或补贴，应当抵减公共配套设施费，抵减后仍有余额的，允许扣除。

　　(四)建成后有偿转让的，应确认收入，并准予扣除公共配套设施费。

　　第四十三条 房地产开发企业销售房地产的同时附赠同一房地产开发项目的其他开发产品，并在售房合同(协议)中注明的，其他开发产品的成本、费用允许扣除。

　　第四十四条 开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

　　房地产开发企业应当严格区分开发间接费用与房地产开发费用，不允许将属于开发费用性质的支出列入开发间接费用。土地增值税清算时，房地产开发企业应当提供费用划分的相关依据，不能提供费用划分依据的，视为房地产开发费用予以扣除。