贵州省地方税务局公告2016年第13号 贵州省地方税务局关于发布《贵州省土地增值税清算管理办法》的公告[全文废止]

　　第四十五条 土地增值税清算扣除项目应当符合下列要求：

　　(一)经济业务应当是真实发生的，且是合法、相关的。

　　(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生并已支付、取得合法有效凭证，应当取得但未取得合法有效凭证的支出不得扣除，另有规定的除外。

　　(三)房地产开发企业因逾期开发所缴纳的土地闲置费以及支付的各种罚没性质的罚款、罚金、滞纳金等款项不得扣除。

　　(四)房地产开发企业超过国家规定的上浮幅度支付的利息不得扣除，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不得扣除。

　　(五)房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

　　(六)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

　　第四十六条 房地产开发企业为取得土地使用权支付的土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等其他各种补偿费用应申报且已实际缴纳的契税，视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”计入“取得土地使用权所支付的金额”项目扣除。

　　第四十七条 房地产开发企业以各种名义取得的政府返还款(包括土地出让金、市政建设配套费、税金等)，在确认扣除项目金额时应当抵减相应的扣除项目金额。

　　房地产开发企业取得不能区分扣除项目的政府返还款应抵减“取得土地使用权所支付的金额”。

　　第四十八条 国有土地使用权统一实行“招、拍、挂”出让之前，房地产开发企业取得的土地已实际支付土地出让金但没有合法有效凭证的，经向主管地方税务机关递交报告并同时提供经政府有关部门批准出让国有土地使用权证明资料的，可准予扣除。

　　国有土地使用权统一实行“招、拍、挂”出让之后，房地产开发企业取得的土地已实际支付土地出让金但不能提供支付土地出让金合法有效凭证的，不予扣除。

　　第四十九条 房地产开发企业发生的下列费用，应当视为管理费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

　　(一)向母公司或总公司交纳的管理费。

　　(二)转让房地产过程中发生的诉讼费。

　　(三)为房地产开发项目购买的商业保险。

　　(四)为办理抵押贷款而支付的资产评估、测绘、抵押权登记等费用。

　　第五十条 房地产开发企业实际发生的营销设施建造费，按下列原则进行处理：

　　(一)房地产开发企业在清算单位内单独修建临时性建筑物作为售楼部、样板房等营销设施且不能转让的，其发生的设计、建造、装修等费用计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

　　(二)房地产开发企业在清算单位内单独修建并可以转让的售楼部等营销设施，其发生的设计、建造、装修等费用，计入建筑安装工程费进行扣除。

　　(三)房地产开发企业采取经营租赁方式租入房地产开发项目以外的其他建筑物装修后作为清算项目的售楼部、样板房、展厅等营销设施的，土地增值税清算时，已实际支付的租金和装修费用计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

　　(四)房地产开发企业将房地产开发项目中的公共配套设施装修后作为售楼部、样板房等营销设施的，其装修费用应当计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

　　第五十一条 房地产开发企业销售已装修的开发产品，并且在《商品房买卖合同》或补充合同中明确约定的，其发生的装修费用计入房地产开发成本;未明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。

　　上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画)等所发生的支出。

　　第五十二条 房地产开发企业办理土地增值税清算申报所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费的凭证或资料不符合清算要求或金额明显偏高的，主管地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

　　房地产开发企业与其关联方采取转让定价的方法，虚增前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费等四项开发成本，将其房地产项目利润转移至关联方的，主管地方税务机关可比照上述规定核定四项开发成本的单位面积金额。

　　第五十三条 土地增值税清算时，扣除项目总金额按下列情况分别进行确认：

　　(一)房地产开发企业取得土地使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，其扣除项目总金额按本办法第三十七条(一)、(四)项规定进行确认。

　　(二)房地产开发企业取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，其扣除项目总金额按本办法第三十七条(一)、(二)、(四)项和加计房地产开发成本的20%进行确认。

　　(三)房地产开发企业取得土地使用权后进行房地产开发建造的，其扣除项目总金额按本办法第三十七条(一)、(二)、(三)、(四)、(五)项规定进行确认。

　　第五十四条 房地产开发企业同时开发多个项目或者同一项目中建造不同类型房地产的，其扣除项目金额按下列方法进行分摊。

　　(一)属于多个房地产开发项目共同的土地成本，按清算单位的占地面积占多个房地产开发项目总占地面积的比例计算分摊;属于多个房地产开发项目共同的其他成本费用，按清算单位的可售建筑面积占多个房地产开发项目总可售建筑面积的比例计算分摊。

　　(二)属于同一清算单位的共同成本费用，原则上按不同类型房地产可售建筑面积占总可售建筑面积的比例计算分摊，但下列情形的成本费用除外：

　　1.房地产开发企业能够按不同类型房地产分别核算房地产开发的成本费用并经主管地方税务机关审核确认的，扣除项目金额按受益对象直接归集;

　　2.不同类型房地产分别占用不同土地的，其土地成本按占地面积的比例计算分摊;

　　3.与转让房地产有关的税(费)金按不同类型房地产的收入比例计算分摊;

　　4.主管地方税务机关确认的其他合理分摊方法。

　　第五十五条 凡符合本办法第三十五条第一款规定，计入房价向购买方一并收取的各项代收费用，在计算扣除项目金额时允许扣除，但不得作为计算房地产开发费用和加计扣除的基数;未计入房价而单独向购买方收取的各项代收费用，在计算扣除项目金额时不得扣除。

　　凡符合本办法第三十五条第二款规定，在房价之外单独向购买方收取的各项费用，在计算扣除项目金额时按房地产开发企业实际支付给相关单位的金额扣除，但不得作为计算房地产开发费用和加计扣除的基数。

　　第五十六条 房地产开发企业因接受投资入股而取得土地使用权的，其土地成本以投资方取得土地使用权时所支付的金额进行确认。

　　第六章 核定征收

　　第五十七条 在土地增值税清算过程中，发现房地产开发企业符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产开发项目进行清算。

　　第五十八条 在土地增值税清算过程中，符合以下条件之一的，可实行核定征收。

　　(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。

　　(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。

　　(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。

　　(四)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　(五)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

　　房地产开发企业取得国有土地使用权后，未进行开发即直接转让的，不得核定征收土地增值税。

　　第七章 清算后再转让房地产的处理

　　第五十九条 土地增值税清算时未转让的房地产，清算后再转让的，房地产开发企业应当按月区分“普通住宅”和“其他类型房地产”按下列方法分别计算并申报缴纳土地增值税：

　　扣除项目金额=单位建筑面积成本费用×再转让房地产面积

　　单位建筑面积成本费用=(清算时的扣除项目总金额-清算时已扣除的与转让房地产有关的税金及附加)÷清算的总建筑面积

　　增值额=再转让房地产收入-扣除项目金额-与再转让房地产有关的税金及附加

　　增值率=增值额÷扣除项目金额

　　再根据增值率确定新适用税率和新速算扣除系数

　　再转让房地产应纳土地增值税税额=增值额×新适用税率-扣除项目金额×新速算扣除系数

　　上述“单位建筑面积成本费用”是指清算时已售建筑面积和允许扣除的不可售建筑面积之和的单位成本费用;“清算的总建筑面积”是指清算时已售建筑面积和允许扣除成本费用的不可售建筑面积之和。

　　第八章 监督管理

　　第六十条 根据本地区清算工作的实际情况，稽查部门可对已清算项目进行抽查、检查。

　　第六十一条 主管地方税务机关受理清算申请后，稽查部门又对该房地产开发企业立案检查的，主管地方税务机关应终止清算审核，并告知该房地产开发企业，待稽查部门检查完毕后重新办理清算事宜。

　　第六十二条 土地增值税清算资料应当按照档案化管理的要求，妥善保存。

　　第九章 附 则

　　第六十三条 本办法未尽事宜按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和财政部、国家税务总局的相关规定执行。

　　第六十四条 本办法规定事项生效施行后，国家有关部门对土地增值税有新规定的，从其规定。

　　第六十五条 本办法自2017年1月1日起施行。施行前已达到清算条件的房地产开发项目，仍按原规定执行，施行后达到清算条件的房地产开发项目按本办法执行。已完成土地增值税清算的房地产开发项目不做追溯调整。