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财税〔2016〕36 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知，附件2(十)条规定:房地产开发企业 中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016 月30日前取得的不动产，适用一般计税方法 计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照 3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务 机关进行纳税申报。
房地产企业老项目采用一般计税方法下会计分录:
1、收到预收款时:
借方: 库存现金/银行存款
贷方: 预收账款(价税合计)
2、企业预缴税款:
借方: 应交税费--未交增值税(按3%征收率在不动产所在地预缴，机构所在地申报)
应交税费--应交城镇维护建设税
应交税费--应交教育费附加
应交税费--应交地方教育费附加
贷方:银行存款
3、支付建筑商工程款:
借方: 开发成本 应交税费--应交增值税(进项税额){取决于开票企业的纳税选择，3%税务局代开票或11%}
贷方:银行存款/应付账款
4、支付广告宣传费:
借方: 销售费用 应交税费--应交增值税(进项税额){取决于开票企业的规模，3%税务局代开票或6%}
贷方:银行存款/应付账款
5、工程完工:
借方: 开发产品
贷方: 开发成本
6、确认收入实现和结转成本:
(1)借方: 预收账款 贷方: 主营业务收入(由于预收房款是价税合计，结转收入时必须用计算公式将销售额与增值税分离)
贷方: 应交税费--应交增值税(销项税额){根据全部销售额按照11%税率计算得出}
(2)借方: 主营业务成本
贷方: 开发产品
7、结转当期销项税大于进项税时
(1)借方: 应交税费--应交增值税(转出未交增值税)
贷方: 应交税费--未交增值税
(2)计算税金及其附征:
借方: 营业税金及附加
贷方: 应交税费--应交城镇维护建设税
应交税费--应交教育费附加
应交税费--应交地方教育费附加
8、假定当期 应交税费--未交增值税 科目账面余额为贷方，次月申报缴纳。
根据附件 款规定:房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预 缴增值税。
房地产企业老项目采用简易计税方法下会计分录:
1、收到预收款时: 借方: 库存现金/银行存款 贷方: 预收账款(价税合计)
2、企业预缴税款: 借方: 应交税费--未交增值税(按3%征收率在不动产所在地缴纳，机构所在地申报) 应交税费--应交城镇维护建设税 应交税费--应交教育费附加 应交税费--应交地方教育费附加 贷方: 银行存款
3、支付建筑商工程款: 借方: 开发成本 {因税额不可以在销项税额中抵扣，导致成本比一般计税方法多列支} 贷方: 银行存款/应付账款
4、支付广告宣传费:
借方: 销售费用 {因税额不可以在销项税额中抵扣，导致费用比一般计税方法多列支}
贷方: 银行存款/应付账款
5、工程完工: 借方: 开发产品
贷方: 开发成本
6、确认收入实现和结转成本:
(1)借方: 预收账款
贷方: 主营业务收入
应交税费--未交增值税{根据全部销售额按照5%征收率计算得出}
(2)借方: 主营业务成本
贷方: 开发产品
7、计算附征:
借方: 营业税金及附加
贷方: 应交税费--应交城镇维护建设税
应交税费--应交教育费附加
应交税费--应交地方教育费附加 在能够取得较多一般纳税人按照正常税率(而不是征收率)的专用发票的情况下，而且进项税与销项税差额较小时， 实际增值税少于按照简易办法应缴纳的。
在会计利润和所得税方面，一般方法计算的收入势必会少于简易方法，对企业所得税预缴毛利润方面以及当年费用 扣除数额有很大影响。 |
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