青岛市城市更新和城市建设税费政策指引（2022年版）

　　四、市政设施、交通基础设施、停车设施及公园城市建设，地铁建设及沿线开发建设

　　完善城市路网体系，补齐基础设施短板;全面构建综合立体交通网;构建安全、便捷、高效、绿色的城市轨道交通网络体系;建立完善社会停车设施共享机制;建设公园化城市。

　　事项1

　　全面改造，同本指引第二部分，重点低效片区(园区)开发建设。

　　4.1全面改造

　　政府通过招标等公开方式征选合作企业，承担相关区域全面改造，合作企业负责具体拆迁工作、垫付征地拆迁补偿款。完成拆迁后，合作企业以出让方式直接取得改造街区的国有土地使用权，所支付拆迁费用抵减其应向政府缴交的地

　　价款。涉税场景包括拆迁补偿、土地出让、房地产开发销售。

　　4.1.1拆迁补偿场景

　　4.1.1.1被征收单位或个人(原权属人)

　　增值税

　　(1)根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。

　　(2)根据《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第40号)第三条规定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用权者支付土地及相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)款规定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。

　　土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第十一条规定，对被征收单位或个人因国家建设的需要而被政府批准征用、收回房地产的，免征其

　　土地增值税。

　　契税

　　根据《山东省人民代表大会常务委员会关于山东省契税具体适用税率和免征或者减征办法的决定》规定，对于纳税人因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，《决定》按照货币补偿或者产权调换两种情形分别作出规定：选择货币补偿用以重新购置土地、房屋，且成交价格不超过货币补偿的，免征契税;成交价格超过货币补偿的，对差价部分按照规定征收契税。选择产权调换而重新承受土地、房屋权属，且不交纳产权调换差价的，免征契税;交纳产权调换差价的，对差价部分按照规定征收契税。

　　企业所得税

　　(1)被征收单位的房产、土地被政府直接征收，并取得货币补偿，对纳入政府城市更新改造，取得县级以上(含县级)批复文件的情况，符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》(国家税务总局公告2012年第40号)和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2013年第11号)规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁(不超过五年)的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

　　(2)若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入(含货币或非货币)，应计入企业所得税收入 总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

　　个人所得税

　　根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税〔2005〕45号)规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

　　4.1.1.2合作企业

　　增值税

　　根据《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)第七条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。合作企业按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

　　土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，合作企业为取得土地使用权所发生的房屋拆除、土地平整等费用，允许计入土地增值税扣除项目。

　　企业所得税

　　根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)规定，合作企业为取得土地使用权所发生的房屋拆除、土地平整费用，作为土地开发成本进行税务处理。

　　4.1.1.3工程施工企业

　　增值税及附加

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　印花税

　　按照《中华人民共和国印花税法》规定，改造主体公司签订建筑安装合同，应按照“建设工程合同”税目，按照价款的万分之三征收印花税。对房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据按产权转移书据征收印花税。

　　企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

　　4.1.2土地出让场景

　　4.1.2.1自然资源规划管理部门

　　增值税

　　根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)款规定，土地所有者出让土地使用权免征增值税。

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定，土地出让权出让书据按照价款的万分之五征收产权转移书据印花税。

　　4.1.2.2合作企业

　　增值税

　　合作企业如果属于房地产开发企业并开发房地产项目，向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)的相关规定处理。

　　土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，合作企业实际缴纳的土地出让金，计入土地增值税扣除项目。

　　契税

　　根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(2021年第23号)规定：土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定，土地出让权出让书据按照价款的万分之五征收产权转移书据印花税。

　　企业所得税

　　根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)规定，作为土地开发成本进行税务处理。

　　4.1.3房地产开发、销售场景

　　4.1.3.1合作企业

　　增值税及附加

　　合作企业销售自行开发的房地产项目应缴纳增值税。采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，并按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间申报缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。另根据《财政部 税务总局关于对增值税小规模纳税人免征增值税的公告》(财政部 税务总局公告2022年第15号)规定，自2022年4月1日至2022年12月31日，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，免征增值税;适用3%预征率的预缴增值税项目，暂停预缴增值税。

　　土地增值税

　　根据《青岛市地方税务局关于贯彻落实〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法〉若干问题的公告》(2018年第4号)规定：房地产开发企业转让经政府批准建设的保障性住房和拆迁返还住房取得的收入，暂不预缴土地增值税，但应当在取得收入后次月15日内到主管税务机关申报、备案。

　　城镇土地使用税

　　根据《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》(2014年第74号)规定，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

　　印花税

　　按照《中华人民共和国印花税法》规定，改造主体公司签订建筑安装合同，应按照“建设工程合同”税目，按照价款的万分之三征收印花税。对房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据按按照价款的万分之五征收产权转移书据印花税。

　　企业所得税

　　根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)规定处理。

　　4.1.3.2工程施工企业

　　增值税及附加

　　根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　印花税

　　按照《中华人民共和国印花税法》规定，改造主体公司签订建筑安装合同，应按照“建设工程合同”税目，按照价款的万分之三征收印花税。

　　企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

　　五、城市更新与城市建设其他相关事项

　　进一步完善城市功能，提升城市品质，改善人居环境，提高市民满意度，推动城市更新和城市建设各项工作。

　　事项2个，违法建设整治，政府收储后“限地价、竞配建、竞自持”方式出让土地涉税业务

　　5.1违法建设整治

　　按照市委、市政府工作部署，依法拆除违法建设，进行未达标场所整治。

　　5.1.1拆除、整治场景

　　5.1.1.1工程施工企业

　　增值税及附加

　　根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，工程施工企业提供建筑物拆除、平整以及其他工程作业，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定，对建筑工程合同按照价款的万分之三征收印花税。

　　企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

　　5.1.1.2被整治主体

　　企业所得税

　　(1)对纳入政府城市更新改造、取得县级及以上批复文件，符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》(国家税务总局公告2012年第40号)和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》 (国家税务总局公告2013年第11号)规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁(不超过五年)的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

　　(2)若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入(含货币或非货币)，应计入企业所得税收入 总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

　　(3)发生资产损失的，按照《财政部 国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》(财税〔2009〕57号)、《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》(国家税务总局2011年第25号公告发布)的有关规定进行税前扣除。

　　5.2政府收储后通过限地价等方式出让土地

　　政府主导征收收储土地，按照新的片区规划调整为住宅用地，公开对外出让，政府限定最高地价，达到限定地价后，房地产开发企业竞拍配建物业面积。达到限定的配建物业面积后，房地产开发企业竞拍自持物业面积。涉税场景包括土地收储、土地出让、配建物业移交、房地产开发销售、自持物业运营。

　　5.2.1土地收储场景

　　5.2.1.1被征收单位、个人

　　增值税

　　(1)根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 (财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十七款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。

　　(2)根据《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第40号)三条规定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用权者支付土地及相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)款规定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。根据该规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。

　　土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕 6号)第十一条规定，对被征收单位或个人因国家建设的需要而被政府批准征用、收回房地产的，免征土地增值税。

　　契税

　　根据《山东省人民代表大会常务委员会关于山东省契税具体适用税率和免征或者减征办法的决定》规定，对于纳税人因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，《决定》按照货币补偿或者产权调换两种情形分别作出规定：选择货币补偿用以重新购置土地、房屋，且成交价格不超过货币补偿的，免征契税;成交价格超过货币补偿的，对差价部分按照规定征收契税。选择产权调换而重新承受土地、房屋权属，且不交纳产权调换差价的，免征契税;交纳产权调换差价的，对差价部分按照规定征收契税。

　　企业所得税

　　集体经济组织收回土地使用权后，属于集体经济组织的土地再被政府收储，其取得的属于集体经济组织的货币补偿，应按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

　　个人所得税

　　根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税〔2005〕45号)规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

　　5.2.1.2土地原使用方

　　企业所得税

　　(1)土地原使用方提前解除租赁合同而收到违约费用、拆迁补偿费用、搬迁费用等经济利益以及集体经济组织的厂房用地被政府征收、并取得货币补偿，对纳入政府城市更新改造、取得县级及以上批复文件，符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》(国家税务总局公告2012年第40号)和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2013年第11号)规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁(不超过五年)的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

　　(2)若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入(含货币或非货币)，应计入企业所得税收入 总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

　　5.2.2土地使用权出让场景

　　5.2.2.1自然资源规划管理部门

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定，土地出让权出让书据按照价款的万分之五征收产权转移书据印花税。

　　增值税

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)款规定，土地所有者出让土地使用权免征增值税。

　　5.2.2.2房地产开发企业

　　增值税

　　房地产开发企业以出让方式取得土地使用权，向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)的相关规定处理。

　　土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，房地产开发企业实际缴纳的土地出让金，计入土地增值税扣除项目。

　　契税

　　根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》(国税函〔2009〕603号)、《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》(国税函〔2005〕436号)规定，对房地产开发企业以出让方式取得土地使用权，应按土地成交总价款缴纳契税，土地前期开发成本不得扣除。

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定，土地出让权出让书据按照价款的万分之五征收产权转移书据印花税。

　　企业所得税

　　根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)的规定，作为土地开发成本进行税务处理。

　　5.2.3配建物业移交场景

　　配建物业移交有三种方式：方式1，直接移交方式，配建物业建设地块和经营性地块合并供地，土地出让合同中列明直接将配建物业建设地块国有建设用地使用权(可共用宗地)以出让方式首次登记到政府指定行政事业单位。不动产登记部门依法依规将配建物业首次登记到政府指定的行政事业单位。方式2，无偿移交方式，政府指定接收单位与开发企业签订不动产无偿转让协议，不动产权属登记首次登记在开发企业名下，再通过转移登记将权属办至政府指定接收单位名下。方式3，政府回购方式，政府指定回购单位与开 发企业按约定价格(不低于成本价的情形)签订商品房买卖合同，不动产权属登记首次登记在开发企业名下，再通过转移登记将权属办至政府指定回购单位名下。

　　5.2.3.1方式1：直接移交方式

　　5.2.3.1.1房地产开发企业

　　增值税及附加

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，对房地产开发企业承担的配建物业建设支出，属于取得土地使用权所支付的金额，允许计入土地增值税扣除项目。

　　契税

　　根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)第二条第(五)款规定，土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

　　根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

　　根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》(国税函〔2009〕603号)规定，通过招标、拍卖或者挂牌程序承受国有土地使用权的，对承受者应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。

　　企业所得税

　　按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第二十七条第(一)款规定，配建物业的相关支出属于土地征用费及拆迁补偿费，计入开发产品计税成本，在企业所得税税前扣除。

　　5.2.3.2方式2：无偿移交方式

　　5.2.3.2.1房地产开发企业

　　增值税及附加

　　根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。如配建物业用于公益事业或者以社会公众为对象，不属于视同销售缴纳增值税。

　　土地增值税

　　(1)若无偿向政府、政府职能部门及承担行政职能或

　　从事公益服务的事业单位移交类型为学校、公交站场等公共公益事业设施或政府职能机构、事业单位办公及非营利性用房、场馆，以及《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第三项规定的物业，按建造与清算项目配套的公共设施处理。

　　(2)若无偿移交的物业类型或用途或接收方是除上述第(一)点外的其他情形，应根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条视同销售征收土地增值税，土地增值税应税收入按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条规定确定，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费，允许计入土地增值税扣除项目。

　　契税

　　根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部税务总局公告2021年第23号)第二条第(五)款规定，土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

　　根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

　　根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》(国税函〔2009〕603号)规定，通过招标、拍卖或者挂牌程序承受国有土地使用权的，对承受者应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定，土地出让权出让书据按照价款的万分之五征收产权转移书据印花税。

　　企业所得税

　　(1)若受让方无偿移交政府或政府指定部门的配建物业，符合《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第十七条(一)款规定的，作为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

　　(2)若受让方无偿移交的配建物业，属于除上述第(一)点外的其他情形，应作为移交开发产品处理。根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第七条规定，应视同销售。确认视同销售价格时，同类开发产品指政府保障性住房类产品。同时可按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第三十一条的规定，确认为移交开发产品的土地成本。

　　5.2.3.2.2接收单位

　　契税

　　根据《中华人民共和国契税法》第四条、《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)第二条规定，配建物业转移应按规定缴纳契税。

　　根据《中华人民共和国契税法》第六条、《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)第三条规定，国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施的，免征契税。

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定：土地出让权出让书据按照价款的万分之五征收产权转移书据印花税。

　　5.2.3.3方式3：政府回购方式

　　5.2.3.3.1房地产开发企业

　　增值税及附加

　　根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　土地增值税

　　出让合同(公告)约定按照不低于成本价移交的，按移交价格确定土地增值税应税收入。

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定，土地出让权出让书据按照价款的万分之五征收产权转移书据印花税。

　　企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，房地产开发企业实际取得的相关收入应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算企业所得税应纳税所得额时扣除。

　　5.2.3.3.2回购单位

　　契税

　　根据《中华人民共和国契税法》第四条、《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)第二条规定，应按配建物业转移合同的成交价格缴纳契税。

　　根据《中华人民共和国契税法》第六条、《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)第三条规定，国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施的，免征契税。

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定，土地出让权出让书据按照价款的万分之五征收产权转移书据印花税。

　　5.2.4房地产开发、销售场景

　　5.2.4.1房地产开发企业

　　增值税及附加

　　房地产开发企业销售自行开发的房地产项目应缴纳增值税。采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，并按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间申报缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　土地增值税

　　根据《青岛市地方税务局关于贯彻落实〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法〉若干问题的公告》(2018年第4号)规定：房地产开发企业转让经政府批准建设的保障性住房和拆迁返还住房取得的收入，暂不预缴土地增值税，但应当在取得收入后次月15日内到主管税务机关 申报、备案。

　　城镇土地使用税

　　根据《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》(2014年第74号)规定：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起 缴纳城镇土地使用税。

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定，应按照“租赁合同”税目，按租金的千分之一缴纳印花税。

　　企业所得税

　　根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)规定处理。

　　5.2.4.2工程施工企业

　　增值税及附加

　　根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定，对建筑工程合同按照价款的万分之三征收印花税。

　　企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

　　5.2.5自持物业运营场景

　　5.2.5.1方式1：经营租赁

　　5.2.5.1.1房地产开发企业

　　增值税及附加

　　根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)、根据《国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告》(2016年第69号)规定，缴纳增值税，如以长(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　根据《财政部 税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》(财政部 税务总局公告2019年第61号)、《财政部 税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》(财政部 税务总局公告2021年第6号)规定，对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税优惠政策。

　　房产税

　　根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条、第三条规定，房产税由产权所有人缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

　　根据《财政部 税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》(财政部 税务总局公告2019年第61号)、《财政部 税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》(财政部 税务总局公告2021年第6号)规定，对公租房免征房产税，公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征房产税优惠政策。根据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号)规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。

　　城镇土地使用税

　　根据《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》(2014年第74号)规定：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起 缴纳城镇土地使用税。

　　根据《财政部 税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》(财政部 税务总局公告2019年第61号)、《财政部 税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》(财政部 税务总局公告2021年第6号)规定，对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的城镇土地使用税。

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定，应按照“租赁合同”缴纳印花税。

　　企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

　　5.2.5.2方式2:长租或转让永久使用权

　　5.2.5.2.1房地产开发企业

　　增值税及附加

　　根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，转让建筑物永久使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，房地产开发企业的房产长租或转让永久使用权的行为，不属于土地增值税征税范围，不征收土地增值税，相关成本、费用不计入土地增值税扣除项目。

　　房产税

　　根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。第三条规定，房产出租的以房产租金收入为房产税的计税依据。

　　城镇土地使用税

　　根据《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》(2014年第74号)规定：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起 缴纳城镇土地使用税。

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定，应按照“租赁合同”税目，按租金的千分之一缴纳印花税。

　　企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。