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中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知 银发[2020]322号 2020-12-28 中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会(首府)城市中心支行，各副省级城市中心支行;各银保监局;国家开发银行，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行： 为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性，人民银行、银保监会决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。现将有关事项通知如下： 一、本通知所称银行业金融机构是指在中华人民共和国境内设立的中资法人银行业金融机构。 二、本通知所称房地产贷款集中度管理是指银行业金融机构(不含境外分行)房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例(以下简称房地产贷款占比)和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例(以下简称个人住房贷款占比)应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，开发性银行和政策性银行参照执行。
三、人民银行、银保监会根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度进行管理(具体分档及相应管理要求见附件)，并综合考虑银行业金融机构的规模发展、房地产系统性金融风险表现等因素，适时调整适用机构覆盖范围、分档设置、管理要求和相关指标的统计口径。 四、人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以本通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。人民银行、银保监会将对人民银行副省级城市中心支行以上分支机构、银保监会派出机构确定辖区内地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求的行为进行监督管理。 五、2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年;超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。 六、房地产贷款集中度超出管理要求的银行业金融机构，须制定业务调整过渡期内逐步达到管理要求的调整方案，明确向管理要求边际收敛的具体举措。适用于第一档和第二档房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，于本通知实施之日起1个月内将调整方案报送人民银行、银保监会，并按季度报告执行情况。适用于第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，于本通知实施之日起1个月内将调整方案报送当地人民银行分支机构、银保监会派出机构，并按季度报告执行情况。 七、人民银行、银保监会及人民银行分支机构、银保监会派出机构定期监测、评估执行情况。 八、房地产贷款集中度符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比、个人住房贷款占比基本稳定。 九、业务调整过渡期结束后因客观原因未能满足房地产贷款集中度管理要求的，由银行业金融机构提出申请，经人民银行、银保监会或当地人民银行分支机构、银保监会派出机构评估后认为合理的，可适当延长业务调整过渡期。 十、人民银行、银保监会将对未执行本通知要求的银行业金融机构，采取额外资本要求、调整房地产资产风险权重等措施。 十一、本通知自2021年1月1日起实施。 请人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会(首府)城市中心支行，各副省级城市中心支行将本通知转发至辖区内人民银行分支机构、城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、农村信用社、村镇银行、民营银行。请各银保监局将本通知转发至辖内各银保监分局。 中国人民银行 银保监会 2020年12月28日 |
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房企银行融资的主流产品及《通知》发布后的发展动向
为便于了解银行的业务动向，我们将需要纳入房地产贷款占比统计范围的主要银行融资产品现状做简单梳理和说明：
(一)开发贷
前文有提到地产融资监管以及金融反腐背景下的开发贷收缩的问题，具体来说，目前对开发商来说主要是三个难点：第一是能不能准入，比如白名单制已经将很多中小房企拦在了开发贷的门槛之外(这类开发商的开发贷融资需求也从而引流到跟我们一样的市场机构中来);第二是有没有额度，比如不少国有大行都已经不给新增额度了;第三是能不能批下来，目前大部分银行的审批权限都已经收归到总行了，所以分行、支行层面再怎么沟通估计都无济于事。除上面三个难点外，银行的贷款三查(贷前调查、贷时审查和贷后检查)明显比以前严格得多，所以不少开发商也不再有腾挪和变通的空间。
(二)并购贷
银行并购贷对底层项目的要求在全国各地有比较大的差异，比如上海等区域要求底层项目应已完成在建工程开发投资总额的25%以上(沪银监通[2018]4号《关于规范开展并购贷款业务的通知》)，城市更新项目应已完成专项规划或单元规划的审批等等。总体来说，因城市更新项目更受政策鼓励和支持，因此底层资产为城市更新项目的并购贷款更容易获得银行审批。
并购贷除了上述与开发贷相似的问题，另外一个比较费力的事情是授信额度的争取，比如是参照并购交易价款设置授信额度和贷款金额，还是参照项目的评估价值设置授信额度和贷款金额。因并购贷的操作背景下大部分开发商都存在做大并购交易价款(阴阳合同)以及做大项目评估值的动机，因此很多银行目前给的授信额一般都按不超过评估值的50%且不超过并购交易总价的50%进行处理。另外以城市更新项目为例，鉴于不同评估机构对旧改项目的评估值存在巨大差异的问题，目前资金类机构基本都是自己指定评估机构，也即很少认可开发商提供的评估结果。
(三)更新贷/拆迁贷
因受政府和政策鼓励旧城改造、城市更新的影响，城市更新项目的更新贷和拆迁贷目前相比开发贷会更容易获得银行审批。以深圳城市更新项目的拆迁贷或更新贷为例，目前各银行要求的放款条件有一定的差异，比如有的要求项目公司必须已取得实施主体资格，有的仅要求专规已审批通过、拆迁签约率达到了双90%等等，不过贷后审查(或贷后监管)方面已较先前严格很多。
举个简单的例子，开发商申请拆迁贷的时候银行最终是放款给被拆迁方(主要是受托支付的要求)，而被拆迁方(大部分情况下都是开发商的关联方)取得款项后无法回流至项目公司(主要是银行的监管要求)，因此我们想靠项目公司取得拆迁贷的放款后直接还款给我们存在一定的风险，一是银行放款后资金的监管线条变得更长，安全性大打折扣，二是走账引起的前融交易各方的税务风险明显增加，甚至还得面临大额现金管理的转账限制以及反洗钱系统的监控问题。总之，靠银行放款实现前融资金的退出实属不易，但对于我们做城市更新项目前融的机构来说，这种还款来源很多时候是唯一的选择。
来源：西政资本(文章节选部分)
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