绍兴市地方税务局公告2011年第7号 绍兴市地方税务局关于发布《绍兴市房地产企业土地增值税征收管理办法》的公告[全文废止]

绍兴市地方税务局关于发布《绍兴市房地产企业土地增值税征收管理办法》的公告[全文废止]

绍兴市地方税务局公告2011年第7号       2011-12-31

　　
　　现将修订后的《绍兴市房地产企业土地增值税征收管理办法》予以发布，自2012年1月1日起施行。原《绍兴市房地产企业土地增值税征收管理办法》(绍市地税政[2008]30号)同时废止。

　　特此公告。

绍兴市房地产企业土地增值税征收管理办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为进一步规范土地增值税的征收管理，保障国家税收收入，优化地方收入结构，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)及其他有关规定，特制定本办法。

　　第二条 本办法适用于在绍兴市区范围内转让国有土地使用权、开发并转让地上建筑物及其附着物(以下简称“房地产”)的所有房地产企业(以下简称“企业”)。

　　企业的土地增值税征收管理纳入不动产、建筑业税收项目管理应用系统。

　　第二章 征收方式

　　第三条 企业转让房地产取得的收入应按规定缴纳土地增值税，其征收方式分为按率预征、按实清算两类。

　　第四条 按率预征是指企业转让房地产取得收入(含预售收入)时应按预征率计算缴纳预征税款。

　　除保障性住房外，我市本级土地增值税预征率确定为高档住宅(含别墅、排屋)3%，商务(办公)用房和营业用房2.5%，普通住宅及其他房产2%。

　　第五条 按实清算是指企业依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

　　第六条 企业符合下列条件之一的，主管税务机关可要求企业进行土地增值税的清算，并按规定退补税款。

　　(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房产建筑面积占整个项目规划可售建筑面积的比例达到85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　(四)上级税务机关规定的其他情况。

　　对前款所列第(三)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

　　第七条 企业符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算。

　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(三)直接转让土地使用权的;

　　第八条 转让给市政府确定的保障性住房，面积在普通住宅标准以下且预计增值率低于20%的部分，如明细核算时能与其他房产划分清楚，可经主管税务分局初审，报市地税局确认后，按零税率进行预征，待符合本办法第七条规定的情形后直接按实清算。

　　第九条 普通住宅标准依据《绍兴市人民政府办公室关于确定绍兴市区普通住宅标准问题的通知》(绍政办发[2005]78号)的规定执行，即：绍兴市区普通住宅标准为住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。

　　第十条 按率预征土地增值税的纳税时间为企业收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天;企业转让房产采取预收款的方式，其预征时间为收到预收款的当天。

　　按实清算土地增值税的时间均为企业符合规定情形的当天。

　　第十一条 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。

　　一次征地，分期开发的项目，以分期项目为单位清算。对同一项目中不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，征收土地增值税。

　　第三章 收 入

　　第十二条 企业转让房地产的收入为转让过程中取得的全部价款，包括现金、实物等价物及其他经济利益。清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

　　第十三条 企业将房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移的或无正当理由，以低于成本价转让的，其收入应按下列方法和顺序确认：

　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　第十四条 企业转让房地产时代收的各项费用，如果已经计入转让收入，在计算土地增值税时予以扣除，但不得加计扣除20%;如果未计入转让收入，而是单独收取，计算土地增值税时不得扣除。

　　第十五条 企业将开发的部分房地产转为自用或用于出租等商业用途，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，其相应的成本费用不得扣除。

　　第十六条 企业取得的与转让房地产无关的收入，如代建工程收入、开发期间建造的临时性简易房出租收入等，不征收土地增值税，其相应的支出，如代建工程支出、用于出租的临时用房的建筑工程支出等也不得扣除。

　　第四章 扣除项目

　　第十七条 企业允许扣除项目的范围包括取得土地使用权所支付的金额、房产开发成本、房产开发费用、房产有关税金及按规定的加计扣除，具体按《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定执行。

　　扣除项目除另有规定外，均须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的部分，不予扣除。

　　第十八条 企业开发项目配套建造的公共设施，建成后其成本费用按以下原则处理：

　　(一)产权属于全体业主所有的，准予扣除;

　　(二)无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除;尚未移交的部分，暂不予扣除;

　　(三)有偿转让并已计算收入的，准予扣除;

　　(四)产权属于企业或产权尚未明确的，不予扣除。

　　第十九条 企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入开发成本并予以扣除。

　　企业各类自用或用于出租等商业用途的房产发生的装修费用不得扣除。

　　第二十条 企业每个开发项目均应设立项目部，其开发的间接费用应按项目部进行归集。如项目部的资产、人员及相应承担的职责与公司总部不能划清，这部分费用不得按开发成本进行扣除。

　　第二十一条 扣除项目应按照会计制度的规定，以企业房产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

　　第二十二条 对企业扣除项目金额的分摊，按下列原则处理：

　　(一)对一次征地，分次开发的项目，其取得土地使用权所支付的金额按实际占用面积进行分摊;

　　(二)对室外核算对象(私家花园，经营性场地)单独转让或用于经营性行为，其取得土地使用权所支付的金额按实际占用面积进行分摊;

　　(三)属于多个项目共同的成本费用，应按项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例进行分摊;

　　(四)属于征税房产与不征税房产或免税房产共同的成本费用，应按各类房产可售建筑面积占项目可售总建筑面积的比例进行分摊;

　　(五)对由于会计核算不清，难以区分的成本费用，应按后项目先承担的方式进行分摊;

　　(六)配套建造的公共设施如发生转让、自用等行为，按该类房产建筑面积占项目可售总建筑面积的比例进行分摊;

　　配套建造的公共设施无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的部分，直接计入相关成本，不进行分摊。

　　第五章 征收管理

　　第二十三条 企业的纳税申报纳入不动产、建筑业税收项目管理应用系统，申报期限为：

　　(一)按率预征的项目当月取得的收入，应在次月15号前到主管税务机关办理纳税申报;

　　(二)对于符合本办法第七条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本办法第六条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

　　主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理;对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在45天之内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理。主管税务机关受理后，应在一定期限内及时组织清算审核，对涉及退补税款的项目，应及时办理退补税款手续。

　　第二十四条 企业有下列情形之一的，主管税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，原则上按不低于5%的征收率核定征收土地增值税：

　　(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

　　(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

　　(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

　　(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经主管税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的; (五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　第二十五条 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，企业应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积扣除额乘以销售或转让面积计算。

　　单位建筑面积扣除额=清算时的扣除项目总金额÷清算时的可售总建筑面积

　　企业根据销售收入和上述扣除项目金额计算清算后再转让房地产的增值额，按已清算部分适用的税率计算缴纳土地增值税。

　　如企业在清算时因未取得合法、有效凭证而应计未计的成本和费用，在项目完成清算后取得合法、有效凭证的，在清算后再转让房地产时暂按以下办法计算单位建筑面积扣除额：将新取得合法、有效凭证的成本费用总额除以项目可售总建筑面积得出单位建筑面积扣除项目增加额，加上已清算部分单位建筑面积扣除额作为清算后再转让房地产的单位建筑面积扣除额，以此计算清算后再转让房地产的增值额。

　　第二十六条 主管税务机关应按不动产、建筑业税收项目管理应用系统的要求进行比对、分析，具体为：

　　1、对可售面积、配套面积通过规划部门提供的数据进行比对;

　　2、对取得土地使用权所支付的金额通过国土部门提供的数据进行比对;

　　3、对开发建筑成本通过建筑企业填开的发票进行比对;

　　4、开发间接费用通过已清算项目的平均数进行监控;

　　5、其他内容的相关性比对。

　　比对、监控结果与企业申报如有较大出入，应督促企业进行调整，对涉及补缴税款的项目，逾期的应按规定加收滞纳金。

　　第二十七条 对企业已转让房产建筑面积的确认，按销售(预售)不动产发票为准。如发票记载面积与规划面积不一致，应按匹配的原则进行调整。

　　企业将规划可售房产转为自用或用于出租等商业用途，其面积应从可售建筑面积中减除;企业将未纳入规划可售房产的配套设施等用于转让，其面积应累加到可售建筑面积中。

　　第二十八条 一个核算项目或核算对象内如既有普通住宅又有其他房产，应分别计算增值额并进行明细帐的会计核算;不能分别核算的，不能适用普通住宅的免税政策。

　　第二十九条 企业符合减免税条件的普通住宅转让收入，可在按实清算时报送下列资料，向主管税务机关提出申请。

　　1、要求减免土地增值税的书面申请报告;

　　2、减免税费基金申请审批表;

　　3、土地增值税清算表及有关附表;

　　4、开发项目批准文书资料;

　　5、税务机关要求提供的其他资料。

　　减免税报经批准后，对预征部分由主管税务机关予以退税。

　　第三十条 企业应按项目设立台账，正确归集项目各年度的收入、扣除项目和预征税款等情况。

　　第三十一条 企业未按规定履行纳税义务的，主管税务机关应按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理、处罚。

　　第六章 附 则

　　第三十二条 本办法由绍兴市地方税务局负责解释。

　　第三十三条 本办法自2012年1月1日起实施，原《绍兴市房地产企业土地增值税征收管理办法》(绍市地税政[2008]30号)同时废止。