目前,出租房屋获取租金收入已是一种常见的投资理财方式。作为一种应税行为,出租房屋涉及的税收有以下几种:营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、印花税、城镇土地使用税和个人所得税等。出租经营性房屋和出租住房在缴税上也有很大的不同。 出租住房可享受优惠 假设上例中小王以贷款方式购买的房屋为一套住宅,其他条件不变。则按照有关规定小王4月应纳各项税费情况如下:1.按“服务业”计缴营业税10000×1.5%=150(元);2.城市建设维护税150×7%=10.50(元);3.教育附加费150×3%=4.50(元);4.按“租金收入”计缴房产税10000×4%=400(元);5. 免征城镇土地使用税;6. 免征印花税;7.按“财产租赁所得”计缴个人所得税〔(10000-150-10.50―4.50―400―800)×(1-20%)〕×10%=690.80(元)。小王合计应缴税1255.8元。 注意几种特殊方式出租房屋的认定 (二)收取固定收入行为视同房屋出租。《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》(国税函〔1997〕490号)规定,以不动产、土地使用权投资入股,收取固定利润的,属于将场地、房屋等转让他人使用的业务,应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。另外,《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》(国税函〔2006〕478号)规定,酒店产权式经营业主在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营,如房产产权并未归属新的经济实体,业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入,根据有关税收法律、行政法规的规定,应按照“服务业——租赁业”征收营业税,按照财产租赁所得项目征收个人所得税。 (三)房屋进行转租的要全额计税。《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》(国税发〔1995〕76号)第五条规定,单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为,应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。即需要按全额缴纳营业税。 申请代开发票要备齐相关资料 《发票管理办法实施细则》第十九条规定,《办法》第十六条所称书面证明是指有关业务合同、协议或者税务机关认可的其他资料。笔者认为,出租方向主管税务机关申请代开出租房屋发票时,在按规定交清各项税金前提下,以下为必须携带的资料: |
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