房地产企业新房销售，土地增值税清算时，扣除项目金额如何确定

来源：焦点财税作者：李艳人气：时间：2021-12-01

摘要：房地产开发成本是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

　　房地产企业新房销售，在进行土地增值税清算时，扣除项目的金额的确定显得尤为重要，那么在实际操作过程中，如何准确的掌握和控制将对于土地增值税清算金额的影响非常重大，下面为大家整理了新房销售土地增值税扣除项目的金额确定的相关内容。

　　01、新房销售土地增值税扣除项目金额包含的内容

　　(一)取得土地使用权所支付的金额

　　1、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。

　　2、纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费以及契税。

　　(二)房地产开发成本

　　房地产开发成本是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

　　(三)房地产开发费用

　　房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，但在计算土地增值税时，房地产开发费用并不是按照纳税人实际发生额进行扣除，应分别按以下两种情况扣除：

　　1、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的5%以内计算扣除。计算公式为：

　　允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内

　　2、财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。计算公式为：

　　允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

　　(四)与转让房地产有关的税金

　　1、营改增前：营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加

　　2、营改增后：城建税、教育费附加、地方教育费附加

　　【小编友情提示】房地产开发企业按照《房地产开发企业财务制度》的规定，将缴纳的印花税列入“管理费用”科目核算的，按照房地产开发费用的有关规定扣除，列入“税金及附加”科目核算的，计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。

　　(五)财政部确定的其他扣除项目

　　对从事房地产开发的纳税人可按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的20%加计扣除。

　　【小编友情提示】该加计扣除只适用于从事房地产开发的纳税人

　　【小编友情提示】从事房地产开发的纳税人只有在销售“销售新建商品房”时，才能适用20%加计扣除。

　　02、新房销售土地增值税扣除项目金额具体规定

　　(一)取得土地使用权所支付的金额

扣除项目	扣除明细	具体规定	政策依据
取得土地使用权所支付的金额	纳税人为取得土地使用权所支付的金额	出让方式为支付的土地出让金；	《土地增值税宣传提纲》（国税函发[1995]第110号）
		划拨方式为补缴的出让金；
		转让方式为支付的地价款。
	按照国家统一规定缴纳的有关费用	取得土地使用权过程中的登记、过户手续费等税费；	《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第006号）
		房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。	《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）
		土地闲置费不得扣除	《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）
在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发【2009】91号）
对于房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定．可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。这里的总面积和总建筑面积，根据国税函〔1999〕第112号及国税发〔2006〕第187号的规定，应是可转让面积，即开发总面积（建筑面积）减除不能转让的公共设施用地面积（建筑面积）后的剩余面积（建筑面积）。

　　(二)房地产开发成本——基本规定

扣除项目	扣除明细	具体规定	政策依据
房地产开发成本	1、土地征用及拆迁补偿费	包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。	《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第006号）
	2、前期工程费	包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
	3、建筑安装工程费	指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
	4、基础设施费	包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
	5、公共配套设施	包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
	6、开发间接费	指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
小编友情提示建筑服务发票	建筑服务发票未备注项目名称及项目地址的不得加计扣除。	纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票应备注建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得加计扣除	根据国家税务总局公告2016年第70号规定
小编友情提示质量保证金	质量保证金如计入发票中，则可以扣除。	建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。	《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）

　　（二）房地产开发成本——装修费土增扣除要点

扣除项目	扣除明细	具体规定	政策依据
小编友情提示装修费土增扣除要点	装修费用可扣除；预提费用除另有规定外，不得扣除	房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。	《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）
	精装修费用支出，如果属于与房屋不可分离，如果分离将会导致房犀结构、功能损坏的部分，应当允许在计算土地增值税时加计扣除。	住宅装修工程中不含住宅不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。对于家具、电视机等可以分离的物品，不得作为房地产开发成本，在计算土地增值税时不得加计扣除。	《关于印发<商品住宅装修一次到位实施细则>的通知》(建住房[2002]190号)
	房地产开发企业销售精装商品房时已在《商品房买卖合同》中注明为精装房的，其装修成本可加计扣除。	房地产开发企业销售精装商品房时已在《商品房买卖合同》中注明为精装房的，其装修成本可以计入房地产开发成本，允许扣除并准予加计扣除。允许扣除的装修成本包括安装后成为房屋的组成部分，且拆除后丧失或影响其使用功能的家具和家电等。	《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》(天津市地方税务局公告2015年第9号)
	如果你修建的全部是精装房，那么，装修费用可以与建筑成本一样处理，作为房地产开发成本处理。如果你修建的是样板间，供人参观的，房屋开发结束后，样板间处理销售，那么装修费用的大多数金额是作为销售费用处理，不得作为房地产开发成本处理，作为开发费用处理。
	国家税务总局规定装修费用在土地增值税清算时可以作为房地产开发成本扣除，但并未明确装修支出的范围、是否需要在房地产买卖合同中约定等内容。因此各地区对装修费用的扣除标准，应参照当地税务局的具体文件及统一的口径。

　　(三)房地产开发费用

扣除项目	扣除明细	具体规定	政策依据
三、房地产开发费用（期间费用，不按账簿金额扣除，应计算扣除）	房地产开发费用	开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。	《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）
	能按项目计算分摊利息，并能提供金融机构证明的	财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额加开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。即开发费用＝利息+（取得土地使用权所支付的金额+开发成本）*5%以内
	不能按项目计算分摊利息，或不能提供金融机构证明	凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额加开发成本的金额之和的10%以内计算扣除。即开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额+开发成本）*10%以内
小编友情提示	扣除比例	5%或10%的比例为扣除上限，各地具体扣除计算比例可能低于该数值。
小编友情提示	全用自有资金	开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额+开发成本）*10%以内
小编友情提示	既向金融机构借款，又有其他借款	房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述两种办法。
小编友情提示	计入房地产开发成本的利息支出	应调整至财务费用中计算扣除
小编友情提示	利息注意事项	1）不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额 2）不包括超过规定上浮幅度的部分、超期利息、加罚利息。
案例1	2020年2月某房地产并发企业开发一栋住宅楼，取得土地使用权支付的金额为4000万元，开发成本为3600万元，不能按项目分摊利息费用，则在土地增值税计算过程中可以扣除的开发费用最高为( )万元。解析：允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)x10%以内=(4000+3600)x10%=760(万元)。
案例2	某房地产开发公司2020年开发一住宅项目，取得该土地使用权所支付的金额6000万元，房地产开发成本8000万元，利息支出1000万元(能按项目分摊，并能提供金融机构贷款证明)，所在省人民政府规定，能提供金融机构贷款证明的，其他房地产开发费用扣除比例为4%，该公司计算土地增值税时允许扣除开发费用为( )万元，解析纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为: 利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)x5%以内。允许扣除的开发费用=1000+(6000+8000)x4%=1560(万元)

　　(四)转让有关的税

扣除项目	扣除明细	具体规定	政策依据
四、转让有关的税金	营改增前	指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。	《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）
四、转让有关的税金	营改增后	房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加。	《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）
小编友情提示	房企实际缴纳的城建税、教育费附加	凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
小编友情提示	收入不含增值税扣除也不能扣增值税	营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税；“与转让房地产有关的税金”中的增值税进项税额，允许抵扣销顶税额不能扣除，不允许抵扣销项税额可扣除。
小编友情提示	印花税的有关规定	原来房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳印花税列入管理费用予以扣除。随着财会[2016]22号的实行，印花税在“税金及附加”的科目核算，应计入“与转让房地产有关的税金”项目进行扣除。纳税人缴纳的印花税列入“管理费用”科目核算的，按照房地产开发费用的有关规定扣除，列入“税金及附加”科目核算的，计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。	《广东省税务局关于发布《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号 )

　　(五)其他扣除项目

扣除项目	扣除明细	具体规定	政策依据
其他扣除项目	从事房地产开发的纳税人加计扣除费用	对从事房地产开发的纳税人加计扣除费用＝（地价款及费用+开发成本）*20%	《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）
小编友情提示	房企不开发只卖地无此项扣除	对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。	《土地增值税宣传提纲》（国税函发[1995]第110号）
小编友情提示	代收费用的规定	对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。	《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）

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