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问：近日，某房地产开发公司办税员小陈问，公司去年开发了非经济适用房，但尚未完工，仅取得部分预售款，没有主营业务收入，是否不必缴纳企业所得税？如果公司根据预售收入计算2006年应纳税所得额会不会造成重复纳税？ 答：商品房未完工并不意味着不需缴纳企业所得税。国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定，房地产开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。 国税发[2006]31号文件还对非经济适用房开发项目的预计计税毛利率作出规定，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％；开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于15％；开发项目位于其他地区的，不得低于10％。 按照上述规定，你公司应及时根据预售收入计算2006年应纳税所得额，应纳税所得额是正数时就应缴纳企业所得税。 收取预售款的开发产品完工后计算应纳税所得额时，可减除已缴纳企业所得税的预售收入的毛利额。假如你公司2006年取得预售收入200万元，计税毛利率12％，期间费用、营业税金及附加等其他税前扣除项目金额合计18万元，则2006年的毛利额＝200×12％＝24（万元），2006年应纳税所得额＝24－18＝6（万元）。2007年完工取得主营业务收入500万元，主营业务成本400万元，其他税前扣除项目金额合计50万元，则2007年应纳税所得额＝500－400－50－24＝26（万元），即将2006年已缴纳企业所得税的预售收入的毛利额从2007年的应纳税所得额中减除。 商品房未完工前，预售收入不计入销售（营业）收入，也就不能作为计提税前允许扣除的业务招待费、广告费及业务宣传费的基数；完工后，才允许作为计提以上三项费用的基数。 |
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