房产税纳税义务发生时间及截止时间全解析

　　一、自建房屋

　　根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字[1986]第8号)的规定：

　　1.自建的房屋，自建成之次月起缴纳房产税。这里“建成”的概念可理解为通过“在建工程”科目结转为“固定资产”科目，或者实际投入使用。

　　2.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。纳税人在办理验收手续之前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起，缴纳房产税。

　　3.凡是在基建工地为基建工地服务的各种临时性房屋，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起缴纳房产税。

　　4.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。

　　二、新购置房屋

　　根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第二条的规定：

　　一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题

　　鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　可以理解为：“房地产开发企业自用的商品房，自房屋使用之次月起缴纳房产税”。

　　二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题：

　　(一)购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

　　(二)购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

　　这里的“房屋交付使用”，各省的规定不一，品税阁认为可以参照“最高法的对房屋的转移占有视为房屋的交付使用”。具体以当地政策规定为准!下面品税阁整理：

　　1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

　　2、《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》(青地税函〔2009〕128号)第二条第二款规定，商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。

　　3、《海南省地方税务局关于城镇土地使用税有关问题的复函》(琼地税函〔2009〕43号)第一条规定，《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条第一款规定：购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。房屋交付使用时间以房地产开发企业与购房者签字确认的房屋交付使用通知书中注明的交付日期为准;未注明交付日期的，以房屋交付使用通知书签署日期为准。

　　三、出租、出借房屋

　　根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条的规定：

　　二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题：

　　(三)出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

　　四、融资租赁房产

　　根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009]128号)的规定：

　　三、关于融资租赁房产的房产税问题

　　融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

　　五、停产停业、关闭的企业房产税

　　根据《财政部 税务总局关于去产能和调结构房产税、城镇土地使用税政策的通知》(财税〔2018〕107号)第三条的规定：

　　一、对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起，免征房产税、城镇土地使用税。企业享受免税政策的期限累计不得超过两年。

　　二、按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的中央企业名单由国务院国有资产监督管理部门认定发布，其他企业名单由省、自治区、直辖市人民政府确定的去产能、调结构主管部门认定发布。认定部门应当及时将认定发布的企业名单(含停产停业、关闭时间)抄送同级财政和税务部门。

　　各级认定部门应当每年核查名单内企业情况，将恢复生产经营、终止关闭注销程序的企业名单及时通知财政和税务部门。

　　三、企业享受本通知规定的免税政策，应按规定进行减免税申报，并将房产土地权属资料、房产原值资料等留存备查。

　　四、本通知自2018年10月1日至2020年12月31日执行。本通知发布前，企业按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭但涉及的房产税、城镇土地使用税尚未处理的，可按本通知执行。

　　六、纳税义务截止时间

　　根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第三条的规定：

　　关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题

　　纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
 

　　2009年之前的解读——

建筑企业对纳税义务的几个误区解析

　　在日常检查及税收宣传中，常发现建筑安装企业对营业税的纳税义务理解上存在一些误区。我分局搜集了相关的情况，根据2009年1月1日实行的《中华人民共和国营业税暂行条例》(下简称条例)及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(下简称细则)，认真解读、诠释，帮助建筑企业和纳税人走出这些误区。

　　误区一 工程款未收到就不算收入，收到工程款再计算收入。

　　根据条例第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。”

　　而细则第二十四条规定：“条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。”

　　条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

　　也就是说，建筑工程双方在签订建筑合同是规定了工程款交付、结算时间的，施工企业实际上已取得细则所规定的“书面合同确定的付款日期的当天”，应当按照合同规定的工程结算时间申报缴纳营业税;如合同明确按工程进度付款的，施工企业应当按照工程进度，按月申报缴纳营业税。如合同未明确付款日期的，施工企业则应当在工程完工之日申报缴纳营业税。

　　另外，根据细则第二十五条第二款规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”因此，施工企业在收到工程预收款时就应当申报缴纳营业税。

　　案例一：甲公司与乙建筑公司签订建筑工程合同，工程造价共100万元，工期为6个月。合同规定，合同签订7天内甲方先预付10%的工程款，然后按照工程进度交付工程总额的70%，工程完工验收并交付使用2个月后交付剩余的20%。那么，建筑公司在收到工程预收款时应当按10万元的营业额申报缴纳营业税;在工程建设的6个月内按照工程进度收取的款项按月申报缴纳营业税;在完工后的当月按照剩余的20万元营业额申报缴纳营业税。

　　若乙建筑公司在完工后不进行申报，而是待2个月后收到剩余的20万元工程款再进行申报的，税务机关可根据征管法相关规定，按照“未按规定期限办理申报纳税”行为，对乙企业进行处罚。

　　误区二 包工不包料的工程，只把工费计算为收入。

　　按照细则第十六条规定：“纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。”也就是说，不论是包工包料，还是包工不包料，建筑企业都必须按照包工包料的总额来申报缴纳营业税。

　　案例二：甲公司自行购买石材一批共10万元，然后以3万元价格由乙建筑公司负责铺设，那么乙建筑公司就应当按照13万元的营业额来申报缴纳营业税。

　　若乙公司只以3万元的工程款申报纳税，税务机关可根据征管法的规定，对乙建筑公司进行补税、加收滞纳金及罚款等处理。

　　误区三 承接的工程分包给施工队，以材料发票作为成本入账，少缴分包方的营业税。

　　根据细则第十一条规定：“单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人;否则以承包人为纳税人。”也就是说，若建筑企业承接的工程以分包、转包等形式经营的，除建筑企业应按照相关规定申报缴纳营业税外，承包人亦负有申报缴纳营业税、所得税的义务。

　　案例三：甲建筑公司承接一建筑工程，工程总额为100万元，并将工程分包给乙个体工程队，分包金额为90万元。那么，甲建筑公司应当按10万元营业额申报营业税，同时乙工程队应按90万元营业额申报缴纳营业税、个人所得税等，并向甲公司开具建筑发票(或通用发票)。

　　若甲公司以乙工程队提供的90万元建筑材料发票入账，而不是以乙工程队开具的建筑业发票入账的，税务机关将根据征管法、发票管理办法相关规定，除对乙工程队按偷税行为追究相关责任外，也会向甲公司按“未按规定取得发票”行为实行追究责任。

　　误区四 销售自营货物并承接安装工程的，只开具商品销售发票。

　　根据细则第七条规定：“纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税;未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：

　　(一)提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为;

　　(二)财政部、国家税务总局规定的其他情形。”

　　案例四：乙消防设备安装公司向甲酒店销售自制自动报警、喷淋消防装置，合同明确，设备金额为50万元，另外收取5万元安装费。乙公司应向甲酒店开具50万元商品销售发票，以及5万元建筑业发票。

　　若乙公司向甲酒店全额开具55万元商品销售发票的，税务机关可根据征管法及发票管理办法，以“未按规定开具发票”对乙公司进行补税、加收滞纳金及处罚。

　　误区五 临时施工设施的费用及各种价外费用不计算收入。

　　根据条例第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。”

　　细则第十三条亦规定：“条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费……”

　　因此，建筑施工企业在收到建设方支付的建设临时施工设施的费用及其他各种价外费用，都应当合并到营业额中申报营业税。

　　案例五：甲公司向乙建筑公司发包一项厂房建设工程，工期为120天，合同金额为100万元。合同还规定，甲公司需向乙公司另外支付5万元作为建设工地的临时板房之用，若乙公司提前完工，可额外取得提前完工奖励费3万元。而乙公司用了110天完成工程，取得了103万元工程款。那么，乙公司应当将100万元的工程款收入、10万元的板房建设费以及3万元的提前完工奖励费合并为营业收入，按照113万元的营业额申报营业税。

　　来源：肖太寿财税工作室   作者：肖太寿