廉租房、经济适用房及与住房租赁有关税收政策（下）

（接上文）5、契税

　　财税[2008]24号文件规定：对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房，经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。

　　对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。

　　原相关税收政策规定：

　　《契税暂行条例》及细则规定：纳税义务人以房屋买卖成交计税依据交纳契税；城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。

　　政策比较分析：

　　新政策对廉租住房、经济适用住房的购置过程中应交纳的契税予以免征或减半征收，优惠的幅度相比是较大的。这也是切实减轻廉租住房、经济适用住房购置者税收负担的又一有力举措。

　　关注与提示：

　　符合规定条件的单位与个人在办理房产转让过程中要及时向契税申请办理减免税，并注意保存有关的证明资料。

　　6、个人所得税

　　财税[2008]24号文件规定：对个人按《廉租住房保障办法》（建设部等9部委令第162号）规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税；对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴，应征收个人所得税。

　　《廉租住房保障办法》第五、六、七条明确了廉租住房货币补贴的保障的有关规定，而本条规定是对个人取得此项补贴是否征税的明确。

　　原相关税收政策规定：

　　《国家税务总局关于企业住房制度改革中涉及的若干所得税业务问题的通知》（国税发[2001]39号）第六条规定：企业按省级人民政府批准的办法发放的住房补贴、住房提租补贴和住房困难补贴，可在税前据实扣除，暂不计入企业的工资薪金支出；企业超过规定标准交纳或发放的住房公积金或各种名目的住房补贴，一律作为企业的工资薪金支出，超过计税工资标准的部分，不得在税前扣除。

　　政策比较分析：

　　新政策明确了个人按规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税，这与国税发[2001]39号文中相关条款的立法精神是一致的。而为了防止部分单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴，帮助个人偷税漏税，本条明确规定对于不符合规定的补贴应征收个人所得税。

　　关注与提示：

　　单位为解决、减轻员工住房困难，发放给员工个人符合规定的廉租住房货币补贴，在计算员工个人所得税时，此部分补贴不需并计工资薪金所得扣缴个人所得税。如单位假借廉租住房名义发放的不符合规定的补贴，若未规定代扣代缴个个所得税，则存在较大的税务风险，应予禁止。

　　7、 捐赠

　　财税[2008]24号文件规定：企事业单位、社会团体以及其他组织于2008年1月1日前捐赠住房作为廉租住房的，按《中华人民共和国企业所得税暂行条例》（国务院令第137号）、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行；2008年1月1日后捐赠的，按《中华人民共和国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行。个人捐赠住房作为廉租住房的，捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。

　　原相关税收政策规定：

　　《中华人民共和国企业所得税暂行条例》等规定：纳税人（金融保险企业除外）用于公益性的捐赠，在年应纳税所得额3%以内的部分，准予扣除。金融、保险企业用于公益性的捐赠支出在不超过企业当年应纳税所得额1.5%以内的部分可以据实扣除，超过部分不予扣除。

　　《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》等规定：企业通过中国境内国家指定的非营利的社会团体或国家机关向教育、民政等公益事业的捐赠，可以作为当期成本费用列支。

　　《中华人民共和国个人所得税法》等规定：个人将其所得通过中国境内的的社会团体、国家机关向教育和其他社会公益事业捐赠，捐赠额未超过纳税义务人申报的应纳税所得额30%的部分，可以从其应纳税所得额中扣除。

　　《中华人民共和国企业所得税法》等规定：企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分可以据实扣除，准予在计算应纳税所得额时扣除。

　　政策比较分析：

　　新规定明确企事业单位、社会团体以及其他组织、个人捐赠住房作为廉租住房的，视为公益性捐赠，并按规定在计算交纳企业所得税（个人所得税）时予以扣除。此举无疑是鼓励单位、个人共同参与，与政府一道努力解决目前困难家庭的住房问题，促进构建和谐社会。

　　关注与提示：

　　单位、个人捐赠住房作为廉租住房时，注意要通过国家机关、社会团体进行，并取得有效的票据（如公益性捐赠票据）等证明资料，以作为在税前扣除的合法凭证。对企事业单位来讲，还应注意捐赠日期不同，在计算税前扣除的基数与比率也有较大的差异。

　　（二）支持住房租赁市场发展的税收政策部分

　　财税[2008]24号文件规定：

　　1、对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。

　　2、对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

　　3、对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

　　4、对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

　　原相关税收政策规定：

　　《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》第二条规定：对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收。第三条规定、对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。

　　《房产税暂行条例》规定，房产出租的，以房屋租金收入为房产税的计税依据，税率为12%.

　　政策比较分析：

　　通过是上比较我们容易看出，财税[2008]24号文件规定与现行相关规定相比，主要变化如下：

　　1、个人所得税：对个人出租住房取得的所得，由原来的“暂减按10%的税率征收”改为“减按10%的税率征收”，虽一字细微之差，却含大文章；

　　2、印花税：新增对个人出租、承租住房签订的租赁合同免征的规定；

　　3、营业税：对个人出租住房，由原来“暂减按3%的税率征收”调整为“在3%税率的基础上减半征收”，政策优惠幅度明细加大；

　　房产税：对个人出租住房，由“暂减按4%的税率征收”调整为：“按4%的税率征收”；

　　城镇土地使用税：个人所有的居住房屋用地原由省、自治区、直辖市地方税务局确定减免，现由财政部、国家税务总局直接规定免征。