以房抵工程款，这样操作最省税

新债务重组以房抵债的会计处理及税务筹划

　　案例：甲欠乙2000万，甲无力偿还到期债务，用其房产1套，车库(位)2个，贮藏室3间，甲方认为其总价值1900万抵债，剩余100万以现金支付。乙将其对甲的债权分类为以摊余成本计量的金融资产(应收账款)，甲将其分类为以摊余成本计量的金融负债(应付账款)。

　　截止到债务重组日，乙应收账款余额2000万，已提坏账100万，净值1900万。甲固定资产账面原值1000万，按照20年计提折旧，已计提50万，净值950万。

　　一、会计处理分析：

　　由于乙方的应收账款净值和甲方的固定资产净值都是账面金额，不属于公允价值，需要强调的是债务重组债权的公允价值是考虑了预期信用损失及单纯时间流逝因素之外的风险的价值，通常金额小于应收账款，也与应收账款净额不是一个概念。对此债务重组，需要对房产进行评估，作为其入账依据，以及将来出售时计算土地增值税的基础和债务重组后获得房产缴纳契税的基础。假设房产评估值为1500万(不含增值税)，本评估金额可作为债权公允价值的合理依据。而应收账款的公允价值评估的难度高于房产评估，而估值客观性要低于房产价值评估。

　　由于获取的房产用于出租或出售，会计核算计入投资性房地产，根据新债务重组准则：债权人初始确认受让的投资性房地产入账成本包括放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金等其他成本费用。所以，还需考虑契税及评估费等，将其计入成本。

　　以多项资产清偿债务或者组合方式进行债务重组的，债权人应当首先按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的规定确认和计量受让的金融资产和重组债权，然后按照受让的金融资产以外的各项资产的公允价值比例，对放弃债权的公允价值扣除受让金融资产和重组债权确认金额后的净额进行分配，并以此为基础按照本准则第六条的规定分别确定各项资产的成本。放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额，应当计入当期损益。针对本例：

　　①债权人账务处理：

　　假设契税税率是3%，契税=1500*3%=45万元，评估费20万，进项税=1500*9%=135，不考虑印花税等。假如房产、车库、储藏室的市场价分别为1400万，30万和50万，则房产分配的成本=1565*1400/[1400+2*30+3*50],车库、储藏室分配成本处理不再赘述，以下为变化处理，只列示投资性房地产的一级科目。

　　借：投资性房地产  (1500+45+20)1565

　　坏账准备  100

　　投资收益—债务重组损失  165

　　应交税费-应交增值税-进项税  135

　　银行存款  100

　　贷：应收账款  2000

　　银行存款  65

　　需要注意的是，新债务重组准则对相关科目的使用进行了与新金融工具准则变化相对应的调整，债务重组损失所计入的科目由营业外支出调整到投资收益，认为是金融资产的终止确认，而不是营业外活动。

　　②债务人账务处理：

　　借：固定资产清理  950

　　累计折旧  50

　　贷：固定资产  1000

　　借：固定资产清理  135

　　贷：应交税费-应交增值税-销项税额  135

　　借：应付账款  2000

　　贷：银行存款  100

　　其他收益-债务重组收益  815

　　固定资产清理  1085

　　注意，同样，新债务重组准则的债务人的以资产偿债的重组收益科目也由营业外收入调整到了其他收益。

　　二、税务筹划

　　假设债权方取得房产后房地产市场发展势头良好，房价上涨幅度较大，企业不打算长期持有该物业，还是想变现，增加现金流，强化主营业务竞争力，但需缴纳较多的土地增值税。

　　通常的筹划方法是将房产投资成立全资子公司，通过转让股权间接转让房产，但是根据国税函〔2000〕687号：你局(广西壮族自治区地方税务局)《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》(桂地税报〔2000〕32号)收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。

　　所以直接按照上述方法即使暂时降低了税负，但是仍然不会被税务机关认可，需要采取更为合理的方法。可与其他方成立合营或联营公司，公司以房产投资入股，另一方以现金等方式投资入股，再由另一方收购本公司的部分股权，公司退出合资公司，取得股权转让所得。

　　债务人方面可以根据是否符合特殊性税务重组进行筹划，由于篇幅问题，留待以后进行专题分析，请读者敬请期待。

　　来源：安博士讲财税     作者：安世强

以房抵工程款，这样操作最省税

　　实际工作中，房地产公司、建筑公司、劳务公司因资金关系，往往会出现房地产公司以房抵给建筑公司，而建筑公司又交房屋抵给劳务公司的情况发生。

　　受宏观经济环境和房地产调控等因素的影响，不少房地产公司出现资金周转不灵或资金链断裂的情况，影响到工程款的拨付，因此，房地产公司就将房屋作为工程款抵给建筑公司，而建筑公司也因为房地产公司款按期支付工程款，出现资金紧张而将房开公司以房抵工程款的房产抵给劳务公司。

　　营改增以后，以房抵工程款视同不动产销售，建筑公司取得房产视同于购买房产，再将房产抵抵给劳务公司，视同于建筑公司将房产销售给劳务公司，在两个环节都会产生相关的税费。

　　公司转让房产应缴的税费如下：

　　一、增值税

　　(本次合同价-买入价)/1.05*5%

　　增值税附加：(本次合同价-买入价)/1.05*0.65%

　　二、土地增值税

　　土地增值税=增值额*税率-扣除合计*速算扣除系数

　　扣除合计：买入价格+买入交易手续费+买入契税+城建税及附加+本次印花税+评估费+折旧+中介费

　　增值额：卖出-增值税-(扣除合计)

　　折旧=买入价格*5%*年限

　　增值率=增值额/扣除合计

　　三、房产税

　　买入价*80%*1.2%*年限

　　这是一个容易忽视的税种：持有期间每年缴纳，若未缴纳，出售时需连同滞纳金一并缴纳

　　四、印花税

　　本次合同价*万分之五

　　五、契税

　　本次合同价*3%

　　那么如何避免建筑公司与劳务公司抵款环节的税呢?

　　做好以下四份合同就可以了：

　　第一份合同：建筑公司与房开公司签订一份债权转让协议书，相当于建筑公司向房开公司履行债权手续，即建筑公司向房开公司收工程款;

　　第二份合同：建筑公司与劳务公司签订一份债权抵减债务协议书;

　　第三份合同：房开公司与劳务公司签订售房协议书;

　　第四份合同：房开公司与劳务公司要签订一份应收债权抵减购房款协议书;

　　来源：肖太寿财税工作室     作者：肖太寿

　　2008年11月的解析——

以房抵债视同销售缴税

　　一家房地产开发公司，主营房地产开发业务。2005年该公司欠一家建筑安装公司工程款200万元，由于公司开发的房产销售情况不好，现金流量严重不足，不能按时支付所欠工程款。2006年5月，公司经与建安公司协商，决定以开发的两套商品房作价200万元抵偿对方的债务。该商品房的账面成本为160万元，公允价格约为240万元。请问这笔业务该如何进行营业税和所得税纳税申报?

　　该公司的这笔业务实际上是以房产抵偿债务的行为，也是一项债务重组的行为，主要涉及营业税和企业所得税。

　　从营业税的角度分析，单位将开发产品抵偿债务实际属于开发产品的销售行为，应按“销售不动产”申报缴纳营业税，申报的计税依据是实际获得的利益，即抵偿的债务200万元。我国《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。《营业税暂行条例实施细则》第四条规定，提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产，是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，包括取得货币、货物或其他经济利益。显然，房地产公司抵偿债务的结果是直接获得了偿还200万元债务的利益，其获得的全部收入为200万元，因而营业税的计税依据是200万元，需要申报缴纳营业税10万元(200×5%)。

　　那么如何看待公允价格240万元呢?公允价格亦称公允市价、公允价值，是指熟悉情况的买卖双方在公平交易的条件下，或无关联的双方在公平交易的条件下，自愿进行资产交易或清偿债务的金额。如果双方属于非关联企业，而且是在公平交易的条件下达成的200万元成交价格，说明此时开发产品的公允价值就是200万元;如果你单位在可直接以240万元价格销售给第三方的情况下，你们双方仍以200万元清偿债务，则属于价格明显偏低且无正当理由，应根据《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定处理。该条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：(一)按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定;(二)按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。(三)按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)/(1-营业税税率)。据此规定，税务部门将有权按240万元公允价值确定营业税计税依据，核定缴纳营业税12万元(240×5%)。

　　从企业所得税角度分析，以开发产品抵偿债务属于视同销售行为。《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)第六条规定，开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;(三)按开发产品的成本利润率确定。以公允价值200万元计算，视同销售实现的利润为：200-160-10=30(万元)，你单位需要申报调整应纳税所得额30万元;假如以公允价值240万元计算，视同销售实现的利润为：240-160-12=68(万元)，你单位需要申报调整应纳税所得额68万元。

　　同时，按照《企业债务重组业务所得税处理办法》(国家税务总局令第6号)第六条规定：债务重组业务中债权人对债务人的让步，包括以低于债务计税成本的现金、非现金资产偿还债务等，债务人应当将重组债务的计税成本与支付的现金金额或者非现金资产的公允价值(包括与转让非现金资产相关的税费)的差额，确认为债务重组所得，计入企业当期的应纳税所得额中。债权人应当将重组债权的计税成本与收到的现金或者非现金资产的公允价值之间的差额，确认为当期的债务重组损失，冲减应纳税所得。此例中，由于债权人没有对你单位作出利益的让步，所以债务人没有所得。相反，如果按照以公允价值240万元偿还债务分析，你单位作为债务人，竟对债权人作出了让步，发生债务重组损失40万元(240-200)，对于这种损失，税收上视同自愿赠与行为，不予税前扣除。

　　来源：安徽税务筹划网