房地产业增值税处理解析

　　鉴于增值税与营业税在征收机制和征管要求上有很大差异，营改增势必对企业财务/税务、业务运营及内部管控等方面提出较大挑战。考虑到距离5月1日房地产业营改增正式实施仅不到40天的时间，距离6月25日前房地产业完成第一次增值税申报仅90天左右的时间，我们建议房地产企业重视几个关键节点的工作安排：

2016年5月1日前

• 按照主管税务机关的要求，配合完成增值税纳税人登记，选择计税方法，购置税控设备，完成增值税发票的定量定版和申领工作；

• 测算和评估房地产业税负变化，对房地产老项目计税方法进行合理选择；

• 考虑制定销售与采购的涉税调整策略；

• 对运营模式进行梳理，实现价税分离；

• 完成增值税会计核算改造；

• 完成供应商信息的收集、分类和整理；

• 完成合同复核和修改；

• 对管理人员、财务人员、业务人员进行培训。

2016年6月25日前

• 做好增值税实务操作和遵从有关的工作，确保能够按客户要求开具增值税专用发票和普通发票，就取得的增值税专用发票完成认证；

• 实现会计核算平稳过渡；

• 顺利完成第一次增值税申报；

• 建立并完善增值税管理手册；

• 实施针对性培训。

2016年6月25日后

• 结合信息系统改造，建立增值税管理系统，对增值税和业务流程进行系统化管理；

• 实现业务流程优化，以提高房地产企业的税务效益等。

　　我们就上述部分建议工作做如下具体说明：

　　重新评估房地产业税负变化并对房地产老项目的计税方法作出合理选择

　　房地产老项目可能存在多种不同状态，例如尚未开工，开工进度较为缓慢且预计后续会取得大量的进项税额，开工过半但尚可取得较多进项税额，接近完工状态等。房地产企业应了解各房地产老项目所处阶段，判断后续可能取得的进项税额，预计未来销售情况，从而测算房地产老项目的增值税税负变化范围，对一般计税方法与5%简易征收率方法下的税负结果进行比较，并结合不同计税方法的管理要求，来选择合适的计税方法。

　　需要提醒的是，对于房地产企业一般纳税人，发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。

　　销售与采购的涉税调整策略的制定

　　基于房地产市场的表现情况，结合房地产交易双方的市场地位，实施必要的策略，以通过交易双方的价格谈判对不动产销售或出租价格进行合理调整，实现增值税税负的合理转移与分配。与此同时，在采购环节，应结合对房地产老项目计税方法的选择，尽可能的取得增值税专用发票，增加可抵扣的进项税额，从而有效地抵减增值税销项税额，降低增值税应纳税额。

　　充分考虑营改增影响，对运营模式进行梳理与优化

　　对业务链逐项梳理，审阅增值税相关业务流程和现有运营模式。

　　销项端梳理

• 识别销售方式和流程，梳理增值税涉税业务类型和涉税风险，根据适用的计税方法和各业务类型的特点，考虑进行归类或重新分类，或者进行相关的资产重组；

• 审阅相应业务流程及核算方法，以便正确进行价税分离，准确核算收入及销项税。

　　进项端梳理

• 识别采购方式和流程，梳理相关进项端采购内容和涉税风险，分析各项成本费用支出对应业务的增值税处理，了解相应的业务流程及核算办法，以准确核算成本费用及进项税；

• 对增值税应税/免税项目/简易计税项目的进项税以及无法区分用途的进项税进行清理与归类，核定进项税抵扣和转出的计算口径；

• 识别和梳理未来可能出现的进项税转出情况。

　　对运营模式提出优化建议，包括但不限于：

• 销售方式：出账及收款流程、交易类型分类及适用税率选择、价税分离、发票类型、客户管理模式，以及可能的价格调整方案等；

• 采购方式：采购环节发票管理、付款报账流程、预付款项流程、预提费用流程、供应商管理模式等。

　　对企业会计核算、税务申报、发票管理进行重新梳理，形成增值税管理手册

　　根据会计制度中增值税相关业务和科目的核算要求，结合目前的会计核算情况，识别财务系统的改造点及新增控制点，包括但不限于会计科目多级设置和调整、固定资产抵扣年限控制和固定资产进项税额转入和转出操作等，就价税分离进行准确核算，并为后续税务申报提供数据支持。

　　建立增值税发票管理体系，复核增值税相关操作指引手册、管理办法及制度规范清单，识别需要进行修订或者新增的内容，以完善增值税操作手册、增值税发票管理手册等。

　　客户、供应商梳理

　　根据实际情况，梳理公司客户及供应商的类型:

• 客户梳理：区分个人客户和公司客户目前的纳税人类型（例如增值税一般纳税人、增值税小规模纳税人的状态区分等）；

• 供应商梳理：识别和梳理各种供应商增值税纳税身份类型，并进行相关供应商信息收集；

• 根据梳理结果，分析客户、供应商对增值税发票的开具和取得方面的情况，做好增值税发票定版定量的准备工作；

• 初步测算在不同发票开具和取得的不同情况下，客户、供应商的价格谈判空间和可能带来的税务影响。

　　合同审阅应对

　　选择有代表性的合同进行梳理，识别受营改增政策实施后影响的条款，包括：

• 了解业务、财务、营运、法务等部门的涉税合同类型，收集相关合同样本；

• 识别和梳理涉税业务合同模板中的增值税相关涉税条款，如：发票的规定、含税/不含税价格、付款方式、合同金额的确定等，并根据公司在合同签署的不同主导地位，从税务角度提出修改建议；

• 对于跨越营改增过渡期的合同，根据合同执行的实际情况，提出相关的过渡建议， 如对原合同未尽涉税事宜追加补充条款，或在正式实施营改增前按会计收入的核算进行部分结算和开票等。

　　迅速启动营改增培训预案

　　房地产企业应尽快面向财税人员、相关业务人员和管理人员举办有针对性的营改增培训，重点提示营改增实施后对房地产业经济指标的影响，适用增值税政策的规定，发生重大调整的会计核算要求，以及业务及管理流程（包括但不限于合同订立、交易对手信息收集、采购管理、发票管理等方面），以迅速应对营改增的落地实施。

　　密切关注后续政策和主管税务机关营改增征管动态

　　我们了解到，36号文出台后，相关税收政策部门后续可能考虑对一些未尽事宜给予明确。建议房地产企业从实操层面的具体要求出发，密切关注主管税务机关营改增征管动态，以提高税务遵从度。