一般纳税人出租与销售不动产，预缴增值税计算方法的异同

　　一般纳税人销售取得的不动产，根据财税〔2016〕36号、财税〔2017〕37号、财税〔2018〕32号、财政部 税务总局公告2019年第39号等规定，符合条件可适用简易计税的，征收率为5%，适用一般计税方法的，适用税率9%。

　　但不管是一般计税方法还是简易计税方法，也无论不动产是否自建，根据国家税务总局公告2016年第14号，纳税人应按照“应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%”向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

　　即并不是采用一般计税方法的，按照“应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+9%)×5%”来计算应预缴税款。

　　根据国家税务总局公告2016年第17号，一般纳税人出租取得的不动产，如果不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，符合条件可适用简易计税方法的，纳税人按“应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%”向不动产所在地预缴税款;适用一般计税方法的，按“应预缴税款=含税销售额÷(1+9%)×3%”向不动产所在地预缴税款。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税。

　　即在销售取得的不动产时，公告没有区别不动产所在地与机构所在地是否在同一县(市、区)，纳税人应向不动产所在地预缴税款。预缴税款的计算公式，不因适用计税方法的不同而有所变化。

　　而在出租不动产时，如果不动产所在区与机构所在地在同一县(市、区)的，公告不要求进行预缴税款。并且，适用一般计税方法与简易计税方法的，应预缴税款计算公式不同。

　　2016年6月的解答——

营改增后一般纳税人销售不动产(不含自建)如何缴增值税?

　　问：营改增一般纳税人销售不动产(不含自建)应如何计算缴纳增值税?

　　答：一、根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第八款：

　　“ 1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

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　　3.一般纳税人销售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”

　　二、根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第十款：“一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产(不含自建)，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　……”

　　三、根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定：“……本通知附件规定的内容，除另有规定执行时间外，自2016年5月1日起执行。”

　　来源：12366北京中心