房地产企业预收房款到底如可开具增值税发票?

北京国税：

1、营改增后，小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，预缴和申报都怎么操作?

答：房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限，按照3%的预征率向主管国税机关预缴税款。

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，按照增值税纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

2.营改增后，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，预缴和申报都怎么操作?

答：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申报期，按照3%的预征率向主管国税机关预缴税款。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照增值税纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照增值税纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

前海国税：

1关于房地产开发企业预收款开票问题

房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。预收款不通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。

2关于“已缴纳营业税未开具营业税发票”问题

“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可以开具增值税普通发票”。开具普通发票时暂选择“零税率”，同时将缴纳营业税时开具的发票、收据及完税凭证等相关资料留存备查，在发票备注栏单独备注“已缴纳营业税”字样。对适用上述情况开具的增值税普通发票，不再征收增值税，也不通过申报表体现。

3关于房地产开发企业2016年4月30日前已在地税机关申报缴纳营业税，正式销售时增值税发票开具问题

不动产已部分缴纳营业税，此种情况暂可通过新系统中差额征税开票功能进行开票。首先，录入含税销售额，然后录入扣除额。此处“扣除额”=该套房产已缴纳营业税金额/5%，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样。填报增值税纳税申报表时，已征收营业税对应的收入暂不通过申报表体现。

4关于房地产开发企业预收款范围问题

房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款（含首付、按揭和尾款）和全款。　诚意金、认筹金和订金不属于预收款。

5房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题

房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用，包括土地出让金、拆迁补偿费、基础设施配套费、征收补偿款、开发规费、契税、土地出让金延期支付利息等。

目前，符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

6房地产企业销售房屋时发票开具注意事项

购买方信息：名称、地址电话，需填写齐全。（专用发票还需填购买方纳税识别号、开户行及账号）

商品信息：“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码，规格型号栏“空”、“单位”栏填写 “平方米”，数量、单价、金额、税率、税额。备注栏注明不动产的详细地址。

销货方信息：纳税人名称、纳税人识别号、地址电话、开户行及账号。

备注栏：属差额征税的备注栏自动打印“差额征税”字样，填写不动产的详细地址。收款人、复核、开票人需填写齐全。