个人或企业以房产公益捐赠如何纳税

个人以房产公益捐赠如何纳税

　　慈善捐赠是指自然人、法人和其他组织基于慈善目的，自愿、无偿赠与财产的活动。以房产公益捐赠，必须要及时的到当地的房管局办理房产过户，与一般房产转让一样，房产过户也必须是“先税后证”。个人以房产公益捐赠是否纳税?接受公益捐赠房地产是否缴纳契税?

　　一、增值税方面，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定：“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：……(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外”。“营改增”前，营业税对捐赠不动产或土地使用权的行为要视同销售缴纳营业税，“营改增”后，该行为用于公益事业或者以社会公众为对象的不需要视同销售。因此个人将房地产捐赠用于公益事业不属于增值税征税范围。

　　二、土地增值税方面，根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定，房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的不属于土地增值税的征税范围。因此，个人将房地产用于公益性捐赠无需缴纳土地增值税。

　　三、个人所得税方面，根据《财政部 税务总局关于公益慈善事业捐赠个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2019年第99号)规定，个人通过中华人民共和国境内公益性社会组织、县级以上人民政府及其部门等国家机关，向教育、扶贫、济困等公益慈善事业的捐赠，发生的公益捐赠支出，可以按照个人所得税法有关规定在计算应纳税所得额时扣除。个人以房地产捐赠，发生产权转移，根据99号公告第二条规定：“捐赠股权、房产的，按照个人持有股权、房产的财产原值”确定公益捐赠支出金额。以房产原值确认捐赠支出有两层意思：一是以房产捐赠不计算所捐赠房产的“财产转让所得”个人所得税。二是正因为以房产捐赠不计算财产转让所得个人所得税，所以，捐赠支出应当按照捐赠房产原值(而非公允价值)确认公益性捐赠支出，在其他财产租赁所得、财产转让所得、利息股息红利所得、偶然所得、综合所得或者经营所得中扣除。在当期一个所得项目扣除不完的公益捐赠支出，可以按规定在其他所得项目中继续扣除。但不结转以后年度扣除。

　　四、印花税方面，印花税对捐赠行为的优惠政策主要有五个方面：一是财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据免征印花税;二是财产所有人将财产(物品)捐赠给第29届奥运会组委会所书立的产权转移书据免征应缴纳的印花税;三是对财产所有人将财产捐赠给上海世博局所书立的产权转移书据，免征财产所有人和上海世博局应缴纳的印花税;四是为鼓励社会各界支持汶川、玉树、舟曲灾后恢复重建，对财产所有人将财产(物品)直接捐赠或通过公益性社会团体、县级以上人民政府及其部门捐赠给灾区或受灾居民所书立的产权转移书据，免征印花税;五是对增值税小规模纳税人(包括自然人)可以在50%的税额幅度内减征印花税。

　　五、契税方面，契税法规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。转移土地、房屋权属包括土地使用权赠与、房屋赠与。但契税法同时规定：国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施免征契税;非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助免征契税。

　　来源：中汇武汉税务师事务所十堰所      作者：纪宏奎  2022.02.07

房企公益性捐赠房产涉税问题解析

　　业务背景

　　甲房地产开发公司将自己开发的房产对外公益性无偿捐赠(一般计税项目，新房)，该房产账面成本800万元，同类型房产市场售价1200万元，相应捐赠手续均已办理完结。并已收到接受方捐赠方开具的捐赠票据，该票据注明金额1200万元(符合公益性捐赠条件)。

　　问题一、房企是否开票?如果开票，向对方开具什么发票，发票金额开多少?

　　回复：按照现行政策规定，捐赠业务在增值税与企业所得税上均要做视同销售处理。但由于该笔业务属于公益性捐赠，用于公益事业和社会公众，应属于非增值税视同销售行为，增值税方面，笔者认为非增值税应税应为，房企可不开具发票，不交增值税。但实务中，房产需做产权过户，发票作为房产原值(公允价值)的过户办理证明，笔者预计不开发票在办证过程中可能会面临障碍，经咨询税务机关意见，建议开具发票，但是目前16种不征税项目中无“公益性捐赠不动产”，与不动产有关的“未发生销售行为的不征税项目”编码有：607：资产重组涉及的不动产;608：资产重组涉及的土地使用权;实务中，是否可以参考607：资产重组涉及的不动产来开，发票具体如何开具笔者未见相关政策明确规定，笔者建议在实际操作以税务机关的意见为准进行处理，另外有必要向住建部门确认办理过户是否必须有发票证明，经笔者落实，相关人员回复应有发票证明资料。有人说能不能开具免税发票，笔者认为不可以，一方面与政策规定有矛盾，另一方面，如果开具免税发票，是否意味着对应的进项税需要做转出处理，公益性捐赠导致房企额间接损失增值税，笔者认为与立法意图和精神鼓励公益性捐赠理念也存在矛盾。

　　政策依据

　　《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号附件1)第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

　　1、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

　　2、单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

　　3、财政部和国家税务总局规定的其他情形。

　　目前编码6开头的“未发生销售行为的不征税项目”的下设子目，对应的商品和服务税收分类编码已有16项：

　　601：预付卡销售和充值;

　　602：销售自行开发的房地产项目预收款;

　　603：已申报缴纳营业税未开票补开票;

　　604：代收印花税;

　　605：代收车船使用税;

　　606：融资性售后回租承租方出售资产;

　　607：资产重组涉及的不动产;

　　608：资产重组涉及的土地使用权;

　　609：代理进口免税货物货款;

　　610：有奖发票奖金支付;

　　611：不征税自来水;

　　612：建筑服务预收款;

　　613：代收民航发展基金;

　　614：拍卖行受托拍卖文物艺术品代收货款;

　　615：与销售行为不挂钩的财政补贴收入;

　　616：资产重组涉及的货物。

　　2、企业所得税上，房企公益性捐赠房产(自产货物)在企业所得税视同销售收入应按照企业同类资产同期对外销售价格1200万元确定，视同销售成本为生产成本800万元，应取得被捐赠方开具1200万元的捐赠票据最为计税附件及依据。

　　政策依据

　　(1)《企业所得税法实施条例》第二十五条规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

　　(2)《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828号)第二条规定：企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。(一)用于市场推广或销售;(二)用于交际应酬;(三)用于职工奖励或福利;(四)用于股息分配;(五)用于对外捐赠;(六)其他改变资产所有权属的用途。

　　账务处理

　　借：营业外支出  800

　　贷：存货  800

　　此处的争议点：是否用于公益事业和社会对象，判断是否属于非视同销售行为，笔者认为如果完全符合公益性捐赠条件，既不是正常销售，亦非视同销售，故应界定其为非视同销售行为，即为非增值税应税行为。

　　问题二、如何进行纳税填报?

　　A、增值税申报表：笔者认为无需填写增值税纳税申报表。因为纳税人发生增值税不征税行为，开具符合规定的上述“不征税发票”时并未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形，对应的销售额自然也就无需在《增值税及附加税费申报表》及其附列资料中体现。

　　B、企业所得税纳税申报表：A105010“视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表”中视同销售收入1200万、视同销售成本800万;A105070“捐赠支出及纳税调整明细表”账载金额800万，税收金额1200万元，视同销售产生的应纳税所得与纳税调减金额相等，实现公益性捐赠按公允价值扣除，不产生企业所得税负担，宏观调控爱心不打折。(假设按照税法规定可以扣除的限额>1200万)。

　　备注∶国家税务总局公告2019年第41号对A105070表的填表说明进行了修订，报表第1行、2行、8行的第1列"账载金额"相应的填报说明中删除了"会计核算"描述。意味着填报的账载金额为税法认可的账载金额，不再仅指企业会计核算的营业外支出的金额，包括了在 A105000表第30行中纳税调整的金额。

　　问题三：如果当年度销售收入1000万、成本700万、税费100万、营业外支出50万(同样为对外公益性捐赠)

　　当年度计算捐赠扣除基数是：1000-700-100-50=150万?还是1000-700-100=200万?

　　当年度可扣除金额是150*0.12=18万?还是200*0.12=24万?

　　回复:按照现行政策规定，当年度计算捐赠扣除基数为150万(1000-700-100-50)现行政策规定，公益性捐赠年度利润总额12%的扣除限额，(利润总额为已考虑公益性捐赠后的金额)。

　　来源：德居正财税咨询    作者：何晓    2022.08.04

　　2008年11月的解析——

房企公益捐赠可否当年扣除问题

　　一家新办内资房地产公司，预计2006年取得房地产开发产品预售收入1000万元，按15%的预计利润率应计入应纳税所得额150万元;公司预计2006年会计账面利润为0(假设无其他除捐赠之外的纳税调整项目)。2006年度公司发生符合税法规定的公益救济性捐赠支出3万元。在此项捐赠税前扣除时，该公司财务人员有两种意见：一是认为计算捐赠的应纳税所得额不应包括预计利润额。因公司除预计利润外，实际应纳税所得额为0，所以准予扣除的捐赠额为0，3万元捐赠当年不能税前扣除。二是认为以预计利润计算出的应纳税所得额就是当期实际应纳税所得额，所以该公司准予扣除的公益救济性捐赠限额为4.5万元(150×3%)，因而3万元捐赠当年可以税前扣除。他们不知哪种意见对。

　　其实，第二种意见是正确的。《企业所得税暂行条例》第六条规定：纳税人用于公益、救济性的捐赠，在年度应纳税所得额3%以内的部分，准予扣除。内资房地产行业以预计利润计算出的应纳税所得额，就是当期实际应纳税所得额。《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕31号)规定：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。可见，预计利润是计入当期应纳税所得额中的。而且，如果存在预计利润与实际利润差额的情况，也不在预计利润期间调整，而是在产品完工后的所在期调整，并将差额作为调整期的应纳税所得额。

　　《国家税务总局关于修订企业所得税纳税申报表的通知》(国税发〔2006〕56号)规定，根据现行企业所得税政策，对新申报表中涉及的有关项目计算口径明确如下：允许扣除的公益救济性捐赠的计算基数为申报表主表第16行“纳税调整后所得”。从所得税纳税申报表逻辑关系分析，此“纳税调整后所得”也是包含了房地产预收款预计利润在内的。按照申报比表关系：纳税调整后所得=收入总额合计-扣除项目合计+纳税调整增加额-纳税调整减少额。“纳税调整增加额”来源于《纳税调整增加项目明细表》，该表第36行“本期预售收入的预计利润”填表说明为：填报从事房地产业务的纳税人本期取得的预售收入，按照税收规定的预售收入利润率计算的预计利润。“纳税调整减少额”来源于《纳税调整减少项目明细表》，该表第16行“本期已转销售收入的预售收入的预计利润”填表说明为：填报从事房地产业务的纳税人本期将预售收入转为销售收入，其结转的预售收入已按税收规定的预征率计算的预计利润。