销售地下车库是否抵减土地价款

销售地下车库是否抵减土地价款

　　一般来说，土地成本占房地产开发成本比例在40%左右，尤其是通过竞拍的土地，土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。在营业税改征增值税后，考虑到房地产企业从一级市场取得土地不能取得增值税专用发票，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，采取“向政府部门支付的土地价款”抵减增值税销售额。“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

　　在土地价款抵减销售额的时间上，是在销售商品房交付即确认增值税纳税义务发生后，按照销售的进度分期抵减。房地产企业使用一般纳税的销售额计算公式为：销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)，当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款。当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)第五条明确了房地产开发企业在计算可抵扣土地价款时，地下车库面积不纳入“建筑面积”进行计算。

　　小区车位一般分为三类：一是产权车位。开发商自建的地下车库，且取得车库产权，可委托物业公司租售车位。这种产权车位可以买卖产权，产权期限为70年，与商品房期限一致。二是公摊车位。就是已经纳入公摊面积建设的车位，《物权法》规定，在建筑区划内的车位、车库应当先满足业主的需求，当事人通过出售、附赠或出租等形式约定车位、车库的归属问题。占用业主共有道路或其他场地停放车辆的车位，属业主共有，业主不能霸占车位。这种车位是不能出售的，买方也无法拿到产权证。三是人防车位。按照《物权法》和《人民防空法》中谁投资，谁受益原则，人防车位产权归国家拥有，在不妨碍防空功能和业主车位需求情况下，开发商只拥有车位的使用权，不可出售，使用期限20年，到期后可继续租赁，开发商可约定收取一定的租费，如国家战时需要则无条件征用。

　　在增值税上，不论是销售地下车库，还是转让地下车库永久使用权，都是按照“销售不动产”适用税目缴纳增值税。而当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款。“当期销售房地产项目建筑面积”当然包括销售的地下车库。而“房地产项目可供销售建筑面积”中，又不包括地下车库。由此会出现“房屋未销售完，土地价款已被提前抵减完”的局面。基于此，国家税务总局公告2016年第86号文明确：房地产开发企业在计算可抵扣土地价款时，地下车库面积不纳入“建筑面积”进行计算。即不论是“当期销售房地产项目建筑面积”还是“房地产项目可供销售建筑面积”，均不包括地下车库面积。因此，销售地下车库是否可以抵减土地价款应当区分情况：可以买卖产权即可售的地下车库，销售时可以抵减土地价款。这是因为“房地产项目可供销售建筑面积”已包含该部分地下车库，相应销售时可以抵减土地价款;如果只是转让永久使用权，虽然也是按照“销售不动产”缴纳增值税，但不能抵减土地价款。即对这部分地下车库不纳入抵减土地价款的范围。

　　来源：中汇武汉税务师事务所十堰所   作者：纪宏奎

　　2018年4月的解答——

地下车库是否分摊土地成本

　　问：我公司开发商品房，其中地下部分（包括地下车库、储藏室等）均不计算容积率。请问，在计算土地增值税时，地下建筑不计容是否分摊土地成本？

　　答：一般说来，如果地下建筑面积属于计容面积，则地下建筑应该分摊土地成本;如果地下车位建筑面积不属于计容面积，则不需要分摊土地成本。从全国情况看，地下车位的建筑面积基本上是不计入容积率的，因此按照配比原则要求，地下车位不需要分摊土地成本。如《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发〔2013〕44号）规定：“房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。如交纳土地出让金的非人防地下车库，在整个开发项目的土地使用证中会标明地下车库的土地使用年限和起止日期，同时取得‘车库销售许可证’，在计算地下车库土地增值税扣除项目时可分摊土地成本。其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊。”所以，地下建筑不计容，相应不分摊土地成本，其中的土地成本包括取得土地使用权所支付的金额以及土地征用及拆迁补偿费。

　　来源：中汇武汉税务师事务所十堰所  作者：赵辉