财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号 财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告

　　五、纳税申报

　　1.一般纳税人，符合条件，10月向个人出租住房取得的不含税收入为50万元，开具增值税普通发票，应当如何办理增值税纳税申报

　　按照《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(2021年第24号)规定适用减按1.5%计算缴纳增值税政策的，纳税人应当在办理10月所属期增值税纳税申报时，在《增值税及附加税费申报表附列资料(一)》(本期销售情况明细)“二、简易计税方法计税”中“5%征收率的服务、不动产和无形资产”行“开具其他发票”列填写销售额为50万元和税额为2.5万元(50万元×5%=2.5万元)，同时将按销售额的3.5%计算的应纳税额减征额1.75万元，计入《增值税及附加税费申报表(一般纳税人适用)》“应纳税额减征额”及《增值税减免税申报明细表》减税项目相应栏次。

　　2.小规模纳税人并按月申报纳税，已在本市住建局备案，10月向个人出租住房取得的不含税收入为20万元，未开具发票。

　　按照《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(2021年第24号)规定适用减按1.5%计算缴纳增值税政策的，纳税人应当在办理10月税款所属期增值税纳税申报时，将减按1.5%征收率征收增值税的销售额20万元，填写在《增值税及附加税费申报表(小规模纳税人适用)》“应征增值税不含税销售额(5%征收率)”的“服务、不动产和无形资产”栏次;对应减征的增值税应纳税额7000元(20万元×3.5%=7000元)，填写在《增值税及附加税费申报表(小规模纳税人适用)》“本期应纳税额减征额”及《增值税减免税申报明细表》减税项目相应栏次。

　　六、会计处理

　　企业应当按照企业会计准则和《增值税会计处理规定》(财会〔2016〕22号)中关于减免增值税的相关规定进行会计处理，并将免税部分计入“其他收益”。

　　七、房产税减征优惠

　　1.企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房或符合规定的保障性租赁住房，减按4%的税率征收房产税。

　　【重要提醒】享受这一政策的企事业单位、社会团体以及其他组织纳税人，需确保住房或符合规定的保障性租赁住房承租方为以下两类群体：个人和专业化规模化住房租赁企业，其中专业化规模化住房租赁企业即企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套(间)及以上或者建筑面积3万平方米及以上的企业。各省有关部门可根据租赁市场发展情况，对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。

　　2.如何进行准确的应纳税额计算

　　减按4%的税率征收房产税，指的是从租计税方法下的房产税计算方式。同时根据财税[2016]43号文件规定：房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。因此享受该项政策的纳税人房产税应纳税额计算如下：

　　(1)一般纳税人

　　增值税采用一般计税方法：房产税应纳税额=含增值税的租金÷(1+9%)×4%;

　　增值税采用简易计税方法：房产税应纳税额=含增值税的租金÷(1+适用征收率)×4%

　　假设C公司为一般纳税人向专业化规模化住房租赁企业出租住房，2021年1-9月取得租金收入105万元(含税)，10-12月取得租金收入80万元(含税)，并均按9%税率缴纳了增值税，则该纳税人房产税应纳税额=1050000÷(1+9%)×12%+800000÷(1+9%)×4%=14495413元。

　　(注：政策自2021年10月1日起施行，故需分段计算)

　　2.小规模纳税人

　　房产税应纳税额=(含增值税的租金÷(1+适用征收率)×4%)÷2

　　提示：在2021年12月31日前小规模纳税人房产税可以减半征收哦!

　　假设D公司为小规模纳税人向专业化规模化住房租赁企业出租住房，2021年1-3季度取得租金收入200万元(含税)，第4季度取得租金收入60万元(含税)，并按5%征收率缴纳了增值税，则该纳税人房产税应纳税额=(2000000÷(1+5%)×12%+600000÷(1+5%)×4%)÷2=125714元。

　　注：政策自2021年10月1日起施行，故需分段计算

　　这里需要提醒大家，本项政策是在原政策“对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税”的基础上扩大了适用范围，如出租给个人则无需分段计算。

　　八、政策执行规定

　　1.自2021年10月1日起，一般纳税人出租房产，可以区分不同业务分别适用政策：一是向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择按照5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税，且一经选择，无论向个人出租的住房是2016年4月30日前或此后取得的，均应按照5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税。二是向单位出租2016年4月30日前取得住房，以及向单位和个人出租2016年4月30日前取得非住房的出租收入，可以继续选择适用简易计税方法按照5%征收率计算缴纳增值税，也可以适用一般计税方法计税。

　　2.一般纳税人发生财政和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。

　　3.向单位出租住房取得的收入，不适用24号公告规定的增值税减税政策。上述单位，包括企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。

　　4.向个人出租商铺等非住房取得的收入，不适用24号公告规定的减按1.5%征收率计算缴纳增值税政策。

　　5.向个人出租住房的全部收入选择适用简易计税方法或一般计税方法，不能区分不同承租对象或不同笔承租业务分别适用一般计税方法或简易计税方法。

　　6.纳税人出租不动产，不动产所在地与其机构所在地不在同一县(市)的，纳税人应按规定在不动产所在地预缴增值税后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。公司的个人出租住房业务选择适用24号公告规定的减按1.5%征收率简易计税政策，则在异地向个人出租住房取得的出租收入，也相应按照1.5%预征率在不动产所在地预缴增值税，将对应的销售额、1.5%的预征率等信息填入《增值税及附加税费预缴表》对应栏次，并向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　7.符合条件的保障性租赁住房

　　符合规定的保障性租赁住房具体指利用非居住存量土地、非居住存量房屋和房屋建设的保障性租赁住房。

　　出租符合规定的保障性租赁住房的同时，还需要取得由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具的保障性租赁住房项目认定书，才能享受相关优惠哦!

　　8.优惠享受程序

　　纳税人享受《公告》中的优惠政策，只需按规定进行减免税申报，并将不动产权属、房屋租赁合同、保障性租赁住房项目认定书等相关资料留存备查即可，无需备案哦!

　　九、政策依据

　　《财政部、税务总局、住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(财政部、税务总局、住房城乡建设部公告2021年第24号)

　　来源：小陈税务；以上内容参考国家税务总局12366纳税服务平台资料