青地税发[2003]204号 青岛市地方税务局转发《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》的通知

青岛市地方税务局转发《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》的通知

青地税发[2003]204号        2003-9-25

市稽查局、征收局，各分局、各市地税局：

　　现将《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[2003]83号，以下简称“通知”)转发给你们，并提出如下贯彻意见，请遵照执行。

　　一、认真贯彻落实好“通知”，进一步做好内资房地产开发企业所得税的征收管理。

　　2000年以来，我局根据国家税收法规，制定了《房地产开发企业所得税管理暂行办法》(青地税发[2000]118号，以下简称“办法”)，通过落实该“办法”，我市内资房地产企业所得税的征收管理取得了较好的效果，房地产企业所得税占我局企业所得税的比重提高到15%，已经成为企业所得税的重要税源。国家税务总局“通知”中，对影响房地产开发企业所得税税基的若干问题作出了更为严格、细致的要求，增加了房地产企业“当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，并入当期应纳税所得额统一缴纳企业所得税”等新内容。这些规定的出台，对我们做好房地产企业所得税的征收管理工作将起到有力的促进作用。因此，各单位要学习、贯彻、落实好“通知”规定，进一步提升我局房地产企业所得税管理水平。

　　二、做好“通知”与“办法”的衔接工作。

　　“通知”在收入的实现时限、“视同销售”情形、销售成本扣除等方面作出了许多具体规定，需要我们特别予以注意。

　　1、关于部分销售方式下有关收入的实现时限问题。

　　国家税务总局“通知”中对商品房销售实现时限作出详细规定，其中对下列商品房销售方式，收入的实现时限明确规定为：

　　(1)采取分期付款方式销售开发商品的，付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

　　(2)采取银行按揭方式销售开发商品的，首付款应于实际收到日确认收入的实现。

　　(3)采取委托方式销售开发商品的，委托方和受托方应按月为结算期，并按约定的委托方式确认收入的实现原则确认收入，结清已销开发产品清单。

　　(4)将开发产品转作经营性资产的，应在开发产品转为经营性资产之日，先按“视同销售”的有关规定确认收入，再按“通知”中租赁的有关规定确认收入。出售该经营性资产时，再按销售资产确认收入的实现。

　　除上述销售方式下商品房销售实现时限应严格按国家税务总局上述规定执行外，对商品房销售实现时限的确认，应严格按青地税发[2000]118号文件规定的原则执行，即：“商品房销售应在房产已经移交，已将发票账单提交买主时或收讫价款或取得索取价款的凭据(权利)时，作为销售实现。”

　　2、关于“视同销售”问题

　　(1)“通知”对开发产品“视同销售”情形作出具体的规定，某些“视同销售”涉及以后年度计税成本的确定以及税款的递延缴纳，因此，应当督促企业做好有关资产纳税调整“备查簿”的登记。

　　(2)涉及以开发商品对外投资、股利分配及抵偿债务的“视同销售”情形，除应按“通知”的有关规定确认所得外，还应按股权投资、债务重组的相关所得税政策规定执行。

　　3、关于成本问题

　　按照“通知”的规定，销售成本的扣除必须按各成本核算对象实际发生数计算，对“办法”中部分成本项目实行预提的规定停止执行。经批准保留的余额，应按规定并入今年应纳税所得额计征企业所得税。属于成本核算对象完工后实际发生的应归入开发成本的费用，按“通知”规定的成本项目的计算办法进行分摊，并准予在当期扣除。

　　三、开发商品预售收入的所得税申报及管理问题。

　　1、房地产开发企业按月或按季进行所得税申报时，应将当期取得的预售收入乘以规定的利润率计算出预计营业利润额，在申报表第28行填列，并在纳税调整项目栏第66行(将“少计、未计应税收益”改为“预售收入预计营业利润额”)填列当期预售收入计算的预计营业利润额。

　　预售开发产品完工，按“通知”及《房地产开发企业所得税管理暂行办法》规定结转收入、成本时，对已经通过纳税调整计算的预售收入的预计营业利润额，在申报表第29行填列，并在纳税调整项目栏第77行(将“其它”改为“预售收入已预计营业利润额”)填列按规定实现销售的商品房应调减的已并入应纳税所得额申报的预计营业利润额。

　　2、预售收入的利润率确定为：商业网点房、别墅不低于40%(含40%)，实行政府限价的普通商品住宅15%，其它商品住宅不低于25%(含25%)。各类商品房的类别划分，各基层局可参照政府及房屋、规划、建设等行政主管部门的批准文件确定。

　　即墨、胶州、胶南、莱西、平度地方税务局可以结合当地实际情况，在市局规定的预售收入利润率基础上，对五市范围内“商业网点房、别墅”、“其它商品住宅”的预售收入利润率适当下浮，上述两类预售收入利润率下浮幅度不得超过5个百分点。对上述两类预售收入利润率下浮的市，须将具体意见报市局备案。

　　3、在每个所得税申报期，房地产开发企业在报送申报表的同时，还应同时报送《预售收入预计营业利润额调整表》，详见附表1。

　　4、房地产开发企业应当按照主管税务机关的规定做好预售收入的备查记录，逐套房子登记预售收入和已售开发产品转收入情况，没有建立备查记录或备查记录混乱的，各基层局应责成开发企业重新报送备查记录，对未按规定报送备查记录前，不予冲减已并入应纳税所得额的预计营业利润额，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。有关备查记录详见附表2。

　　5、房地产开发企业预计营业利润，不作账务处理。

　　四、关于以前年度预售收入的征税问题。

　　考虑我市房地产开发企业以前年度预售收入数额较大的实际，对房地产开发企业2003年1月1日后收取的预售收入在今年第三季度预缴申报时全部按规定的商品房预售收入预计利润率，确定预计营业利润，并入应纳税所得额征收所得税;对2002年12月31日前收取的预售收入原则上应纳入今年预售收入计征企业所得税，对纳入今年计征企业所得税有困难的企业，首先应按规定纳入今年应纳税所得额办理所得税纳税申报，同时由企业按成本核算对象分别填报预计利润情况(详见附表3)，经基层局核准，报市局税收管理二处备案，今年可暂不入库。有关基层管理分局要加强监控，及时分期做好欠税清缴工作。

　　五、加强对房地产预售收入的清理。

　　各单位要参照结合营业税缴纳情况，对房地产开发企业预售款项进行全面清理。对按“通知”及《房地产开发企业所得税管理暂行办法》规定结转收入应结转收入的，各单位要加强监督、管理，促使房地产企业按规定结转收入。

　　六、市局制定的《青岛市地方税务局房地产企业所得税管理办法》与本“通知”不一致的按本“通知”执行。

　　七、各单位贯彻执行本“通知”过程中遇到的问题，请及时报告市局。

　　附件：

　　1、国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知

　　2、《预售收入预计营业利润额调整表》(略)

　　3、《开发产品备查簿》(略)

　　4、《往年预售收入分收取时间统计表》(略)

　　5、《填表说明》(略)

青岛市地方税务局

二00三年九月二十五日