穗地税发[2005]106号 广州市地方税务局关于印发《广州市房地产开发企业土地增值税征收管理试行办法》的通知[条款废止]

　　第四章 预征土地增值税

　　第十一条 [条款废止]征收方法

　　纳税人在房产开发项目竣工结算前出售商品房(不包括经济适用住房)所取得的收入，按预征比例征收土地增值税。

　　房产开发项目竣工结算后，进行土地增值税清算，应交的土地增值税多退少补。

　　房产开发项目全部转让完毕时，进行土地增值税结算，应交的土地增值税多退少补。

　　第十二条 [部分废止]预征比例

　　土地增值税的预征比例分为三档：普通标准住宅(不包括经济适用住房)的预征比例为0.5%;综合楼预征比例为0.7%;除普通标准住宅和综合楼以外的其它房产开发项目，预征比例为1%。

　　纳税人在财务账册上应对适用不同预征比例的房产开发项目分别核算;对不能分开核算的，从高适用预征比例征收土地增值税。

　　项目的界定：

　　1.普通标准住宅，是指除高级公寓、别墅、度假村以外的民用住宅;

　　2.综合楼，是指同一幢建筑物具有居住、商业或办公多种用途;

　　3.其它房产项目，是指除普通标准住宅和综合楼以外的其它项目;

　　4.经济适用住房，是指取得物价部门关于经济适用住房销售价格批复的项目。

　　第十三条 预征的计税公式：

　　预征土地增值税税额=出售商品房所取得的收入×预征比例

　　第五章 土地增值税清算和结算

　　第十四条 [部分废止]清算

　　(一)项目竣工结算后进行土地增值税清算的纳税人，必须同时符合以下两个条 件(以下简称“按实清算条 件”)，扣除项目才能按实际发生的金额扣除：

　　(1)按照法律、行政法规的规定设置账簿并以查帐方式征收企业所得税;

　　(2)按开发项目准确核算扣除项目实际发生数并能提供扣除项目成本费用支出的合法有效凭据。

　　其中条 件(1)是以取得销售开发项目房产第一笔收入的当天为认定时点;对同一房产开发项目跨年度销售并在跨年度后改变企业所得税征收方式的，仍以销售该开发项目房产取得第一笔收入的当天所适用的企业所得税征收方式为是否符合按实结算的认定条件。

　　(二)纳税人在房产开发项目竣工结算的季度终了后的纳税申报期内，向主管税务机关提出土地增值税清算的申请。对已经取得的出售商品房收入按扣除项目成本实际发生数进行土地增值税清算并作纳税申报，应交的土地增值税按照清算的结果多退少补。

　　(三)以纳税人向建设管理部门提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的备案时间为竣工结算时间。

　　(四)不符合按实清算条 件的纳税人，在房产开发项目竣工结算后取得出售商品房的收入，可继续按照适用的预征比例征收土地增值税。

　　(五)对不符合按实清算条 件的纳税人在2004年底前已竣工结算尚未清算应交土地增值税的项目，由主管税务机关按照税款所属时期适用的预征比例核实清算应交的土地增值税：

　　2003年4月底前出售商品房取得的全部收入未按原预征率1%交纳土地增值税的，按原预征率1%清算应交的土地增值税。

　　2003年5月1日后出售商品房取得的全部收入未交纳土地增值税的，应按本办法的第十一条 中设定的预征比例清算应交的土地增值税。

　　第十五条 清算程序

　　(一)提出申请

　　符合按实清算条 件的纳税人提出清算申请时，须提交下列资料：

　　1.申请清算土地增值税的报告、预售房产证复印件、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件、缴纳土地增值税的完税凭证复印件、无偿提供公共配套设施的资料。

　　2.房产出售情况表(见附件1)

　　3.开发项目成本扣除情况表(见附件2)

　　4.开发项目成本扣除情况补充说明(见附件3)

　　5.其他有关资料

　　(二)填报《土地增值税清算申报表》

　　1.对单一用途的房产开发项目，计算增值额时按照收入与扣除项目金额配比的原则填报《土地增值税清算申报表》;

　　2.对兼有普通标准住宅的综合楼开发项目，必须根据房产用途区分销售收入并据以分配扣除项目金额，分别填报《土地增值税清算申报表》。

　　(三)计算清算税额

　　纳税人按项目或同一项目按用途分类，分别清算应交土地增值税。公式为：

　　清算应补(退)土地增值税税额=应纳税额-已预交税额

　　应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

　　增值额=销售商品房收入-扣除项目金额

　　第十六条 结算

　　(一)房产开发项目全部转让完毕进行土地增值税结算的纳税人，必须同时符合以下两个条 件(以下简称“按实结算条 件”)，扣除项目才能按实际发生的金额扣除：

　　(1)按照法律、行政法规的规定设置账簿，并以查帐方式征收企业所得税;

　　(2)按开发项目准确核算扣除项目实际发生数并能提供扣除项目成本费用支出的合法有效凭据。

　　其中条 件(1)是以取得销售开发项目房产第一笔收入的当天为认定时点;对同一房产开发项目跨年度销售并在跨年度后改变企业所得税征收方式的，仍以销售该开发项目房产取得第一笔收入的当天所适用的企业所得税征收方式为是否符合按实结算的认定条件。

　　(二)房产开发项目全部转让完毕的季度终了后的纳税申报期内，对出售商品房取得的全部收入按扣除项目成本实际发生数进行土地增值税结算并作纳税申报，应交土地增值税按照结算的结果多退少补。

　　(三)对兼有普通标准住宅的综合楼开发项目，不能按照房产用途区分销售收入并据以分配扣除项目金额来分别核算和清算申报的，不得享受建造普通标准住宅增值额未超过扣除项目金额20%可免征土地增值税的政策。

　　(四)纳税人按项目或同一项目按用途分类，分别结算应交的土地增值税。公式为：

　　结算应补(退)土地增值税税额=应纳税额-已预交税额

　　应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

　　增值额=销售商品房收入-扣除项目金额

　　(五)对在项目竣工后仅因未能提供扣除项目成本费用支出的合法有效凭证而在项目竣工结算后没有清算土地增值税，但在结算环节符合按实结算条 件的，要按照第十五条 的清算程序办理土地增值税结算。

　　结算土地增值税时，经主管税务机关审核确认纳税人出售建造的普通标准住宅增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税，并由主管税务机关开具《土地增值税纳(免)税证明》;出售建造的普通标准住宅增值额超过扣除项目金额之和20%的，就全部增值额征收土地增值税。

　　(六)对不符合按实结算条 件的纳税人，由主管税务机关按照税款所属时期适用的预征比例核定结算的应交土地增值税：

　　2003年4月底前出售商品房取得的全部收入未按原预征率1%交纳土地增值税的，按原预征率1%结算应交的土地增值税。

　　2003年5月1日后出售商品房取得的全部收入未缴纳土地增值税的，按本办法第十一条 中设定的预征比例结算应交的土地增值税。

　　第六章 其他

　　第十七条 纳税人有违反本办法行为的，主管税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定处理。

　　第十八条 本办法由广州市地方税务局负责解释。

　　第十九条 本办法从2005年1月1日起执行。