房地产、建安企业应对税务稽查策略

　　（二）营业税　　
　　1.预收售房款、定金、押金、保证金等不及时入账或挂“其他应付款”等往来账，未按时申报缴纳营业税。
　　2.商品房抵建筑工程款，以房抵债，直接减少“开发产品”未按规定申报营业税。
　　3.代收代付的价外费用、手续费、管理费等挂“其他应付款”等往来账，未申报营业税。
　　4.出租房屋、车位、商铺未按规定缴纳相应税款。
　　5.转让土地使用权，中途转让开发项目未按规定申报营业税。
　　6.销售给内部职工和关联方商品房，销售价格明显偏低，又无正当理由，申报时未作纳税调整。　　
　　7.关联方之间将商品房无偿赠与、无租使用，申报时未作纳税调整。　　
　　8.取得非金融单位的利息收入直接冲减“财务费用”未按规定申报营业税。　　
　　9.销售不动产兼装修行为（精装房）将收取的装修及安装设备费用冲减安装成本，未全额申报缴纳营业税。　　
　　10.售后返租等销售行为，冲减租金未全额申报缴纳营业税。　　
　　11.分解售房收入，将部分售房款不开发票，隐匿收入。　　
　　12.按揭销售，在银行按揭贷款办理转账后作“短期借款”。　　
　　13.在包销过程中，采用开发商按实收开票，包销商再开收据收现金，造成三方偷税。　　
　　14.地下车库、仓库、地面停车位等，对外销售时，不开发票，隐匿收入。
　　
　　（三）个人所得税　　
　　1.发放工资、奖金，支付集资利息，未按规定代扣代缴个人所得税。　　
　　2.股东分红或利润分配增加股东个人投资额，未按规定代扣代缴个人所得税。　　
　　3.为职工个人购买商业保险，未按规定代扣代缴个人所得税。　　
　　4.在福利费、工会经费等科目中支付给个人的应税项目，未按规定代扣代缴个人所得税。　　
　　5.公司管理人员在两处以上取得收入，未按规定合并申报。　　
　　6.员工的旅游费未并入个人收入按规定代扣代缴个人所得税。　　
　　7.在“应付工资”等科目为员工支付个人所得税，未按含税金额计算。　　
　　8.私车公用发放的交通补贴未按规定计算个人所得税。
　　9.职工低价购房未按规定计算个人所得税。　　
　　10.楼盘促销活动赠送礼品未按规定扣缴个人所得税。　　
　　11.股东股权转让未按规定申报缴纳个人所得税。　　
　　12.报销企业股东的个人和家庭生活费用。如个人的电话费、水电费、交通费、餐饮费、家用电器、服装、高档消费品等未扣缴个人所得税。
　　
　　（四）其他税种　　
　　1.建筑安装合同、租赁合同、广告合同、设计合同、保险合同、银行借款合同未按规定申报缴纳印花税。　　
　　2.实收资本、资本公积未缴少缴印花税。　　
　　3.取得土地使用权，在开发期未按规定及时申报缴纳城镇土地使用税。　　
　　4.公司自用房及出租房租金收入未按规定申报缴纳房产税。
　　
　　四、纳税健康自查思路及方法　　
　　大型房地产企业内部分工一般较为明确，所谓“马路警察，各管一段”，尽管公司项目资料齐全，但是财务人员能搜集到全部的项目信息也非易事，即便聘请中介机构，短时间内也未必能够十分清楚企业复杂的内部经济活动。因此，企业纳税健康检查笔者提供一些建议如下。　　
　　（一）独立自主，立足岗位，做好资料收集工作。　　
　　房地产企业涉及的法律凭证、会计凭证、税务凭证较多，从项目立项开始，要尽可能按照“三证统一”的原则对于企业每一阶段的书面及电子信息资料搜集齐全，分门别类，做好归档，对于经常会用到的凭证，别怕费纸，该复印的多复印些放起来，早晚有用，银行贷款要用到，税务检查一样要用到。例如：立项证明、平面图、土地使用证、土地出让金票据、契税证明、建设土地规划证、建设工程规划证、工程施工许可证、预售许可证、房屋产权证、每一期间的销售明细表、佣金计算明细表、房屋交付记录，大额合同、大额发票清单、预决算书、租赁合同、投资协议、股权转让协议等等。这种跨部门的资料搜集工作费时费力，不做不行，即便你有能力聘请一个高级财税专家，这些资料一样要自己提供，财务算是牵一发而动全身，早做早受益。
　　
　　（二）多测算、多分析、案头工作很重要　　
　　资料搜集只是第一步，搜集过程中即要验证“三证”是否统一，规划证面积与实际销售面积不一致的经常发生，施工合同决算金额超出原合同金额的也不是不正常，计入开发产品成本的并非都取得了发票，取得了初始产权证苦于发票不全不愿结算计税成本的也大有人在，嫌缴税多找建筑公司补开发票的也有。房地产开发经营业务的复杂性需要企业有专业的人员沉下心来对于完工项目认真分析，项目启动要测算，完工仍然要测算，测算重点有所差别，完工后更多测算的是企业所得税、土地增值税。清算方案很重要，最后的关头方案选择错误往往损失大额的税金。
　　
　　（三）自查补税出路最好　　
　　房地产企业资金紧张，想晚缴税款用用资金不足为怪，该交的还是要交，税务检查可以分为稽查、评估、辅导、自查，对于经纳税健康检查发现的问题，“知错就改，善莫大焉”，主动自查补税最好，自查的重点可以参照本文所列举的房地产企业的涉税手段，当然并非全部。企业应根据自身项目开发特点找出自己的薄弱环节进行改正，能力不足的话，不妨找个税务顾问来指导。