案例详解房开企业纳税调整明细表的填写

案例：

某房地产开发企业分两期开发，一期为公寓，二期为别墅。2017年，一期预售收入6000万元；2018年上半年一期预售收入2000万元，2018年6月30日一期完工，一期累计总成本6400万元；二期实现预售收入10000万元。请填写2017版企业所得税申报表A105010表并进行相应的会计处理。为计算简便，本案例不考虑增值税的税会处理。

一、会计处理

（一）2017年

1.核算一期预售收入

借：银行存款  6000

贷：预收帐款——一期  6000

2.预交土地增值税

借：应交税费——应交土地增值税  120（=6000*2%）

贷：银行存款 120

（二）2018年

1.核算二期预售收入

借：银行存款  10000

贷：预收帐款——二期 10000

2.预交土地增值税

借：应交税费——应交土地增值税200 

贷：银行存款  200

3.一期收到预收帐款

借：银行存款 2000

贷：预收帐款——一期 2000

4..一期完工，确认收入

借：预收帐款 8000

贷：主营业务收入 8000

5.一期完工，结转成本

借：主营业务成本 6400

贷：开发产品 6400

6.确认收入转回土地增值税转入当期损益

借：税金及附加——土地增值税 120

贷：应交税费——应交土地增值税 120

二、申报表填写

关键点：

一是企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按照预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 

政策依据：国税发[2009]31号第八条、第九条。 

二是企业发生的土地增值税准予当期按规定扣除，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记应交税费——应交土地增值税，贷记银行存款等科目。待该房地产营业收入实现时，再按规定转入税金及附加科目。

政策依据：国税发[2009]31号第十二条，财会字[1995]第015号，财会[2016]22号

三是企业所得税法完工时间根据“开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案、开发产品已开始投入使用、开发产品已取得了初始产权证明”三者孰早确定。

如果在完工时间上税会不一致，根据会计收入填写27行及相关的其他行次，会计帐面毛利额与实际毛利额之间差异填入A105000《纳税调整项目明细表》第40行“其他”。本案例举的完工时间税会一致的例子，完工不一致的申报表填写案例可以阅读《企业所得税年度纳税申报表（A类，2017年版）》填报要点和操作实务。

政策依据：国税发[2009]31号、国税函[2010]201号
 

《税屋》提示——被遮挡部分为“0”


《税屋》提示——被遮挡部分为“120”

填报说明：

1.第21行第1列“税收金额”填报第22行第1列减去第26行第1列的余额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。

2.第22行第1列“税收金额”填报第24行第1列减去第25行第1列的余额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。

3.第23行“1.销售未完工产品的收入”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工开发产品，会计核算未进行收入确认的销售收入金额。

4.第24行“2.销售未完工产品预计毛利额”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工产品取得的销售收入按税收规定预计计税毛利率计算的金额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。

5.第25行“3.实际发生的税金及附加、土地增值税”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值税，且在会计核算中未计入当期损益的金额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。

6.第26行“（二）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额”：填报房地产企业销售的未完工产品转完工产品，按税收规定计算的纳税调整额。第1列“税收金额”填报第28行第1列减去第29行第1列的余额第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。

7.第27行“1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售的未完工产品，此前年度已按预计毛利额征收所得税，本年度结转为完工产品，会计上符合收入确认条件，当年会计核算确认的销售收入金额。

8.第28行“2.转回的销售未完工产品预计毛利额”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售的未完工产品，此前年度已按预计毛利额征收所得税，本年结转完工产品，会计核算确认为销售收入，转回原按税收规定预计计税毛利率计算的金额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。

9.第29行“3.转回实际发生的税金及附加、土地增值税”：填报房地产企业销售的未完工产品结转完工产品后，会计核算确认为销售收入，同时将对应实际发生的税金及附加、土地增值税转入当期损益的金额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。