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1.5复建安置房建设环节 改造主体公司除支付拆迁补偿款以外，还要承担复建地块上的安置房建设，一般有三种方式：方式1，改造主体公司代建安置房，复建地块确权在村集体经济组织名下，由改造主体公司代建，安置房确权在村集体经济组织名下。方式2，改造主体公司自建安置房，复建地块与融资地块均确权到改造主体公司名下，改造主体公司由合作开发企业单独成立或村集体经济组织、合作开发企业共同控股，复建安置房建设完成后，产权先登记至改造主体公司名下，再将复建安置房产权转移登记至村集体经济组织名下，村集体经济组织退出股权。方式3，村集体经济组织自建安置房，村集体经济组织自行负责安置房建设，改造主体公司支付建设资金给村集体经济组织，安置房确权在村集体经济组织名下。 方式1：改造主体公司代建安置房 1.5.1.1改造主体公司 一、增值税及附加税费 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，改造主体公司属于无偿提供建筑服务，应按照视同销售的相关规定缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。 二、土地增值税 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条、《国家税务总局广东省税务局关于发布〈国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程〉的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)二十九条规定，对改造主体公司实际承担的复建安置房建设支出(不包括权益面积部分向村集体组织、村民取得的收入)，允许计入改造主体公司的土地增值税扣除项目。 三、契税 根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)第二条第(五)款规定，土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。 根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)规定，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》(国税函[2009]603号)规定，通过招标、拍卖或者挂牌程序承受国有土地使用权的，对承受者应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。 四、印花税 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，改造主体公司签订建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。 五、企业所得税 根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)规定，取得土地使用权所发生的支出(包括复建地块相关支出)作为土地开发成本进行税务处理。 1.5.1.2村集体经济组织 一、印花税 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定,应按照“权利、许可证照”缴纳印花税。 二、企业所得税 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，村集体经济组织应根据合作改造协议与拆迁补偿协议确认代建安置房属于村集体经济组织部分和属于村民部分。对村集体经济组织接受改造主体代建安置房应确认收入，同时确认对应固定资产的计税基础。 1.5.1.3工程施工企业 一、增值税及附加税费 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。 二、印花税 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。 三、企业所得税 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。 方式2：改造主体公司自建安置房 1.5.2.1改造主体公司 一、增值税及附加税费 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)第十四条、第四十四条规定，改造主体公司将安置房无偿转移登记至村集体经济组织，如果补偿协议约定了补偿价格，属于销售行为，按照补偿协议约定的补偿价格计税;如果补偿协议没有约定补偿价格或补偿价格明显偏低的，应按照视同销售的相关规定征收增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。 二、土地增值税 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第一条、第六条，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条规定，改造主体公司将复建安置房产权转移登记至村集体经济组织名下，应视同销售征收土地增值税，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费，计入改造主体土地增值税扣除项目。土地增值税视同销售的应税收入按照拆迁协议约定的补偿价格确定，没有约定补偿价格或约定补偿价格明显偏低的，按照按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，或者由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。对已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认土地增值税视同销售应税收入。 三、契税 根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)第二条第(五)款规定，土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。 根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)规定，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》(国税函[2009]603号)规定，通过招标、拍卖或者挂牌程序承受国有土地使用权的，对承受者应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。 四、印花税 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，改造主体公司建设复建安置房签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。复建安置房确权登记，应按照“权利、许可证照”缴纳印花税 五、企业所得税 改造主体公司取得土地成本按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第三十一条的规定确定。根据合作开发协议及拆迁补偿协议向村民及村集体经济组织分出开发产品时，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第七条规定，应视同销售。 1.5.2.2村集体经济组织 一、契税 根据《广东省契税实施办法》(广东省人民政府令第41号)第八条第四项及《关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复》(粤府函[2007]127号)规定，被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税;超出的部分应按规定缴纳契税。村集体经济组织不需要补差价的，免征契税。 二、印花税 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，村集体经济组织应按照“权利、许可证照”缴纳印花税。 1.5.2.3工程施工企业 一、增值税及附加税费 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。 二、印花税 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。 三、企业所得税 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。 方式3：村集体经济组织自建安置房 1.5.3.1村集体经济组织 一、增值税 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，村集体经济组织取得的安置房建设资金，属于拆迁补偿费用，不征收增值税。 二、印花税 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，村集体经济组织建设复建房签订的建筑安装工程，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。复建安置房确权登记，应按照“权利、许可证照”缴纳印花税。 三、企业所得税 (一)根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，村集体经济组织应根据合作改造协议与拆迁补偿协议确认收到建设安置房资金属于村集体经济组织部分和属于村民部分。对村集体经济组织取得的安置房建设资金应确认收入,建造支出可据实税前扣除。代村民建设收取部分不确认收入，相关支出不得税前扣除。 (二)根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十八条规定，自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出为计税基础。 1.5.3.2改造主体公司 一、增值税 根据《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)第七条规定，改造主体公司支付的安置房建设资金，属于拆迁补偿费用，允许在计算销售额时扣除。 二、土地增值税 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，对改造主体公司实际承担的复建安置房建设支出，允许计入改造主体公司的土地增值税扣除项目。 三、契税 根据《中华人民共和国契税法》第四条、《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)第二条、《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)规定，改造主体公司按照改造拆迁补偿协议向村集体经济组织支付的拆迁补偿费用，属于取得土地使用权支付的经济利益，应计入契税计税依据缴纳契税。 四、企业所得税 根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2019]31号)规定，取得土地使用权所发生的支出(包括复建地块相关支出)作为土地开发成本进行税务处理。 1.5.3.3工程施工企业 一、增值税及附加税费 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。 二、印花税 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。 三、企业所得税 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。 1.5.3.4其他规定 对村集体经济组织不引入合作企业，按照政府部门批复的实施方案，自行成立全资子公司自主进行改造的，复建安置房税务处理参照方式1、方式2的相关规定。 1.6复建安置房分配环节 复建安置房建设完成后一般登记到村集体经济组织名下，村集体经济组织需按照拆迁补偿协议分配至村民名下： 1.6.1村集体经济组织 一、增值税 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，方式1和方式3属于村集体经济组织代村民个人报建并大确权，实质为个人自建，个人自建房屋在自建环节不存在流通，不属于增值税征税范围。方式2属于村集体经济组织代村民个人先取得确权，再分别确权到村民个人，实质为改造主体公司直接确权到村民名下，不属于增值税征税范围。 二、土地增值税 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，如复建安置房用地为集体性质，分配环节不属于土地增值税范围。如复建安置房用地为国有性质，方式1和方式3属于村民自建房屋，不征收土地增值税。方式2属于村集体经济组织代村民办理房屋确权登记，没有取得收入，不征收土地增值税。 三、企业所得税 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，对于村集体经济组织代村民个人报建，村集体经济组织做代收处理不计入村集体经济组织固定资产的，不确认为村集体经济组织收入。 1.6.2村民 一、契税 (一)《中华人民共和国契税法》规定，方式1和方式3属于村民自建房屋，方式2属于村集体经济组织代村民办理房屋确权登记，不需要缴纳契税。 (二)如复建安置房没有先确权到村集体经济组织，而是建成后直接由改造主体公司负责安置的，根据《广东省契税实施办法》(广东省人民政府令第41号)第八条第四项及《关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复》(粤府函[2007]127号)、《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税[2012]82号)第三条规定，对村民按拆迁补偿协议约定的补偿标准取得复建安置房屋的，免征契税;如超过拆迁补偿协议约定的补偿标准取得复建安置房屋的(包括购买其他村民“弃产”指标)，按照支出的差价款缴纳契税。 (三)经村集体经济组织或主管部门确认，与被拆迁人属于宅基地“一户一宅”的共同成员，按照拆迁协议取得复建安置房，参照本部分前述(一)、(二)款规定处理。可提供如下资料佐证：改造主体公司、村集体经济组织等村民自治组织联合出具的书面材料(列明宅基地权属登记人及一户一宅共同成员关系、房屋份额分配等内容)。 二、印花税 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，按照“权利、许可证照”缴纳印花税。同时根据《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税[2019]13号)、《关于我省实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(粤财法[2019]6号)规定，村民减按50%缴纳印花税。 三、增值税 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，村民“弃产”取得的收入，属于拆迁补偿费，不征收增值税。 四、个人所得税 根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税[2005]45号)规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款(包括村民“弃产”取得的收入)，免征个人所得税。 1.7融资区房屋建设、销售环节 改造主体公司取得融资地块后，正常开发建设房屋、进行销售。 1.7.1改造主体公司 一、增值税及附加税费 改造主体公司销售自行开发的房地产项目应缴纳增值税。采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，并按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号)第四十五条规定的纳税义务发生时间申报缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。 二、土地增值税 (一)改造主体公司销售融资区房屋，按季度先预缴土地增值税，待项目符合土地增值税清算条件后，按规定开展土地增值税清算，补(退)清算税款。 (二)对改造范围大、改造时间长的连片改造项目，根据《国家税务总局广东省税务局关于发布〈国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程〉的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)第十九条规定，土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查(修建性详细规划)、工程规划、销售(预售)、竣工验收以及城市更新主管部门批复的片区策划方案、项目实施方案等确定。 (三)在部分分期项目已完成清算后发生的，但属于整体项目共同受益的拆迁补偿费、公共配套设施费，允许在未完成清算的分期项目之间计算分摊。 (四)改造主体公司在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出，如能提供城市更新主管部门批复的片区策划方案、项目实施方案，或者政府主管部门证明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除。 (五)对改造主体公司为取得融资地块所支出的前期费用、拆迁费用、复建费用等，确属于改造项目直接相关的支出，且真实、合理的，允许计入土地增值税扣除项目。 三、城镇土地使用税 根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)规定，改造主体公司以出让方式有偿取得土地使用权，应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 四、印花税 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”“权利、许可证照”缴纳印花税。 五、企业所得税 根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)规定处理。 1.7.2工程施工企业 一、增值税及附加税费 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。 二、印花税 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。 三、企业所得税 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。 |
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