穗税发[2021]93号 国家税务总局广州市税务局 广州市住房和城乡建设局关于印发《广州市城市更新税收指引(2021年版)》的通知

第三类：旧厂房改造

　　场景5：自主改造

　　根据国土空间规划和城市更新要求，旧厂房的不动产权属人取得改造批复、补缴土地出让金后，对旧厂房改建、扩建，自主进行改造。该场景涉税环节包括补缴土地出让金、自主改造。

　　5.1补缴土地出让金环节

　　5.1.1不动产权属人

　　一、增值税

　　不动产权属人如果属于房地产开发企业并开发房地产项目，向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)的相关规定处理。

　　二、契税

　　根据《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》(国税函[2008]662号)的规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。

　　三、企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，企业补缴的土地出让金，可增加资产的计税基础。

　　5.2自主改造环节

　　5.2.1不动产权属人

　　一、房产税

　　根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)、《广东省税务局关于印发房产税、车船使用税若干具体问题的解释和规定的通知》((87)粤税三字第6号)规定，自行改造企业补缴的地价款应计入房产原值征收房产税。自行改造企业扩建、改建装修后的房产在下一个纳税期按扩建、改建、装修后的房产原值计税。

　　二、企业所得税

　　(一)根据《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》(2011年34号公告)规定，企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧;如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。

　　(二)不动产权属人从事房地产开发经营的，按《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)有关规定处理。

　　三、土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，不动产权属人补缴的土地出让金、改建、扩建发生的支出，允许计入土地增值税扣除项目。因改建、扩建被拆除的固定资产原值，不得计入土地增值税扣除项目。

　　5.2.2工程施工企业

　　一、增值税及附加税费

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　二、印花税

　　根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。

　　三、企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

　　场景6：收购改造

　　根据国土空间规划和城市更新要求，旧厂房的原权属人(被收购企业)将不动产转让给社会投资主体(收购企业)，由收购企业按照规划要求升级改造。该场景涉税环节包括旧厂房收购、改造。

　　6.1收购环节

　　6.1.1被收购企业

　　一、增值税及附加税费

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，被收购企业转让旧厂房并取得收入，应按转让不动产缴纳增值税;被收购企业转让其拥有的土地使用权并取得收入，应按转让土地使用权缴纳增值税。在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。增值税应税收入为转让厂房取得的全部经济利益，包括被收购企业取得的各项补偿收入等。

　　同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　二、土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，被收购企业转让旧厂房取得的全部经济利益，申报缴纳土地增值税。对纳入县(区)级以上“三旧”改造规划且被收购企业能提供“三旧”改造方案批复(或等效文件)的，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款及《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第四条有关规定，免征被收购企业的土地增值税。

　　三、印花税

　　根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”缴纳印花税。

　　四、企业所得税

　　根据《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第19号)规定，企业取得资产转让收入，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。

　　五、契税

　　根据《广东省契税实施办法》(广东省人民政府令第41号)第八条第四项及《关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复》(粤府函[2007]127号)规定，被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税;超出的部分应按规定缴纳契税。

　　6.1.2收购企业

　　一、契税

　　根据《中华人民共和国契税法》第四条、《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)第二条规定，应按土地、房屋权属转移合同确定的价格缴纳契税。

　　二、印花税

　　根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”“权利、许可证照”缴纳印花税。

　　三、企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十八条规定，外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。

　　6.2改造环节

　　6.2.1收购企业

　　一、增值税及附加税费

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，收购企业改造完成后，自用的，不需要缴纳增值税;用于销售的，按照销售不动产缴纳增值税;用于出租的，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　二、土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，对纳入县(区)级以上“三旧”改造规划且能提供“三旧”改造方案批复(或等效文件)的，收购企业以旧厂房购入成本作为取得土地使用权支付的金额，计入土地增值税扣除项目。旧厂房原值、处置收入不冲减土地增值税扣除项目。

　　三、房产税

　　根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，收购企业取得房屋所有权，应按规定缴纳房产税。自用的，以房产原值计征房产税;用于出租的，以租金收入计征房产税。

　　四、城镇土地使用税

　　根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)规定，收购企业以转让方式有偿取得土地使用权的，应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

　　五、企业所得税

　　(一)根据《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》(2011年34号公告)规定，企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧;如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。

　　(二)收购企业从事房地产开发经营的，按《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)有关规定处理。

　　6.2.2工程施工企业

　　一、增值税及附加税费

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　二、印花税

　　根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。

　　三、企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。