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场景8:单一主体归宗改造 改造范围内厂房分散、且有多个权属人，按照片区规划方案，政府主导引入单一市场主体对旧厂房进行改造升级。由单一市场主体(改造主体公司)按照实施方案和合作协议与旧厂房原权属人签订补偿协议，完成现状建筑物拆除。规划自然资源部门注销原权属人不动产权证，土地连片归宗后按规定协议出让给单一市场主体进行开发建设。该场景涉税环节包括拆迁补偿、土地出让、房地产开发销售。 8.1拆迁补偿环节 8.1.1不动产原权属人 一、增值税 (一)在单一主体归宗改造模式中，完成上盖物拆除后，规划自然资源部门注销原有不动产权证土地收归国有，再直接与单一改造主体签订协议出让合同。根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(粤府[2019]71号)有关指导精神，可凭县级(含县级)以上人民政府通过政府会议纪要、“三旧”改造批复或其他文件证明属于政府征收(收回)房产、土地并出让的行为。 (二)根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。原权属人的土地被政府征收(收回)，属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，按规定可免征增值税。 (三)根据《财政部税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》(财政部税务总局公告2020年第40号)三条规定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用权者支付土地及相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)款规定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。 二、土地增值税 在单一主体归宗改造模式中，完成上盖物拆除后，规划自然资源部门注销原有不动产权证土地收归国有，再直接与单一改造主体签订协议出让合同。根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(粤府[2019]71号)有关指导精神，可凭县级(含县级)以上人民政府通过的政府会议纪要、“三旧”改造方案批复或其他等效文件证明属于政府征收(收回)房产、土地并出让的行为。依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第八条，免征原权属人的土地增值税。 三、契税 (一)根据《广东省契税实施办法》(广东省人民政府令第41号)第八条第(四)项及《关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复》(粤府函[2007]127号)规定，被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税;超出的部分应按规定缴纳契税。 (二)根据《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税[2012]82号)第三条规定，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。 四、企业所得税 (一)国有土地原权属人上盖物拆除后，规划自然资源部门注销原有不动产权证土地收归国有，再直接与单一改造主体签订协议出让合同取得收益，对纳入政府城市更新改造、取得县级及以上批复文件，符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》(国家税务总局公告2012年第40号)和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2013年第11号)规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁(不超过五年)的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。 (二)若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入(含货币或非货币)，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。 五、个人所得税 根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税[2005]45号)规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。 8.1.2改造主体公司 一、增值税 (一)根据《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)第七条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用允许在计算销售额时扣除。 (二)改造主体公司按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。 二、土地增值税 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，改造主体公司向不动产原权属人支付的补偿费用，属于取得土地使用权所支付的金额，真实、合理的，允许计入土地增值税扣除项目。改造主体公司可提供如下资料佐证：补偿协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证、能佐证补偿费用承担安排的改造方案及合作协议、改造主体公司缴纳契税的完税凭证等。 三、契税 根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)第二条第(五)款规定，土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。 根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)规定，改造主体公司向原权属人支付的补偿费用，属于取得土地使用权支付的经济利益，应计入契税计税依据缴纳契税。 四、企业所得税 (一)用于房地产开发情形的，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)规定，改造主体公司向不动产原权属人支付的补偿，可作为土地开发成本进行税务处理。 (二)用于房地产开发以外情形的，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，发生的土地使用权支出作为无形资产摊销，发生的各类拆迁补偿支出在税前扣除。 8.1.3工程施工企业 一、增值税及附加税费 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。 二、印花税 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。 三、企业所得税 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。 8.2土地出让环节 8.2.1规划自然资源部门 一、印花税 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”缴纳印花税。 二、增值税 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)款规定，土地所有者出让土地使用权免征增值税。 8.2.2改造主体公司 一、增值税 改造主体公司以出让方式取得土地使用权，向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)的相关规定处理。 二、土地增值税 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，改造主体公司实际缴纳的土地出让金，计入土地增值税扣除项目。 三、契税 根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》(国税函[2009]603号)、《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》(国税函[2005]436号)规定，对改造主体公司以出让方式取得土地使用权，应按土地成交总价款缴纳契税，土地前期开发成本不得扣除。 四、印花税 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”“权利、许可证照”缴纳印花税。 五、企业所得税 根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)规定，作为土地开发成本进行税务处理。 8.3房地产开发、销售环节 8.3.1改造主体公司 一、增值税及附加税费 改造主体公司销售自行开发的房地产项目应缴纳增值税。采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，并按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号)第四十五条规定的纳税义务发生时间申报缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。 二、土地增值税。 (一)改造主体公司销售自行开发的房地产项目，按季度先预缴土地增值税，待项目符合土地增值税清算条件后，按规定开展土地增值税清算，补(退)清算税款。 (二)对改造范围大、改造时间长的连片改造项目，根据《国家税务总局广东省税务局关于发布〈国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程〉的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)第十九条规定，土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查(修建性详细规划)、工程规划、销售(预售)、竣工验收以及城市更新主管部门批复的片区策划方案、项目实施方案等确定。 (三)在部分分期项目已完成清算后发生的，但属于整体项目共同受益的拆迁补偿费、公共配套设施费，允许在未完成清算的分期项目之间计算分摊。 (四)改造主体公司在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出，如能提供城市更新主管部门批复的片区策划方案、项目实施方案，或者政府主管部门证明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除。 三、城镇土地使用税 根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)规定，单改造主体公司以出让方式有偿取得土地使用权，应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 四、印花税 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”“权利、许可证照”缴纳印花税。 五、企业所得税 根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)规定处理。 8.3.2工程施工企业 一、增值税及附加税费 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。 二、印花税 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。 三、企业所得税 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。 第四类：村级工业园、物流园、专业批发市场转型 场景9：村集体经济组织租赁改造 在政府规划和产业定位引导下，村集体经济组织收回原用地者承租的土地使用权，解除集体物业承租方的租赁合同。村集体经济组织通过公开方式引入社会资本(改造企业)，租赁其集体土地，改造企业以村集体经济组织名义建设物业，按照改造方案进行开发、运营管理，实现村级工业园、物流园、专业批发市场转型升级。租赁期限满后，改造企业将物业移回给村集体经济组织。该场景涉税环节包括拆迁补偿、土地租赁、物业运营、物业收回。 9.1拆迁补偿环节 9.1.1集体物业承租方 一、增值税 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，集体物业承租方因农村集体经济组织提前解除租赁合同而收到违约费用、拆迁补偿费用、搬迁费用等经济利益，未提供增值税应税行为，不属于增值税的征税范围。 二、企业所得税 (一)集体物业承租方因农村集体经济组织提前解除租赁合同而收到违约费用、拆迁补偿费用、搬迁费用等经济利益以及集体经济组织的厂房用地被政府征收、并取得货币补偿，对纳入政府城市更新改造、取得县级及以上批复文件，符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》(国家税务总局公告2012年第40号)和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2013年第11号)规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁(不超过五年)的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。 (二)若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入(含货币或非货币)，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。 三、个人所得税 根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税[2005]45号)规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。 9.1.2工程施工企业 一、增值税及附加税费 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。 二、印花税 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。 三、企业所得税 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。 |
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