穗税发[2021]93号 国家税务总局广州市税务局 广州市住房和城乡建设局关于印发《广州市城市更新税收指引(2021年版)》的通知

　　9.2土地租赁环节

　　9.2.1村集体经济组织

　　一、增值税及附加税费

　　根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税[2016]47号)第三条第(二)款规定，纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。对村集体经济组织将土地出租给合作企业，应按不动产经营租赁服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　二、印花税

　　根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“财产租赁合同”缴纳印花税。

　　三、企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

　　9.2.2改造企业

　　一、印花税

　　根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“财产租赁合同”缴纳印花税。

　　9.3物业建设、运营环节

　　9.3.1改造企业

　　一、增值税及附加税费

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，物业建成后，改造企业租赁物业取得的收入，应按不动产租赁服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　二、房产税

　　物业建成后，改造企业无租使用的，根据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009]128号)第一条规定，无租使用村集体房产，由改造企业缴纳房产税。改造企业自用的，从价计征房产税;改造企业出租的，从租计征房产税。

　　三、城镇土地使用税

　　根据《财政部 国家税务总局关于承租集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2017]29号)，改造企业直接从村集体经济组织承租集体建设用地的，应缴纳城镇土地使用税。

　　根据《财政部 国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]56号)规定，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。

　　四、企业所得税

　　(一)根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

　　(二)合作企业在承租土地上出资增设建筑物应作为长期待摊费用，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定在租赁期内摊销。

　　9.3.2工程施工企业

　　一、增值税及附加税费

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　二、印花税

　　根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。

　　三、企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

　　9.4物业收回环节

　　9.4.1村集体经济组织

　　一、房产税

　　根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条、第三条规定，物业收回后由村集体经济组织从价计算缴纳房产税，没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

　　二、城镇土地使用税

　　根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

　　场景10：政府直接收储

　　物流园、专业批发市场存在建设标准低、环境污染大、经济效益差等问题，不符合现行的国土空间规划，由政府主导对村集体经济组织给予补偿，并委托施工企业完成建筑物拆除、土地平整等，在村集体经济组织申请将集体用地转为国有用地后完成土地收储。该场景涉税环节为土地征收(收回)、建筑物拆除平整。

　　10.1土地征收(收回)环节

　　10.1.1村集体经济组织

　　一、增值税

　　(一)根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十七款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。原权属人的土地使用权被政府收回，属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。

　　(二)根据《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第40号)三条规定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用权者支付土地及相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)款规定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。

　　二、土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第十一条规定，对被征收单位或个人因国家建设的需要而被政府批准征用、收回房地产的，免征土地增值税。

　　三、契税

　　(一)根据《广东省契税实施办法》(广东省人民政府令第41号)第八条第四项及《关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复》(粤府函[2007]127号)规定，被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税;超出的部分应按规定缴纳契税。

　　(二)根据《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税[2012]82号)第三条规定，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

　　四、企业所得税

　　集体经济组织收回土地使用权后，属于集体经济组织的土地再被政府收储，其取得的属于集体经济组织的货币补偿，应按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

　　五、个人所得税

　　根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税[2005]45号)规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

　　10.1.2集体土地承租方

　　一、增值税

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，集体土地承租方因农村集体经济组织提前解除租赁合同而收到违约费用、拆迁补偿费用、搬迁费用等经济利益，未提供增值税应税行为，无需缴纳增值税。

　　二、企业所得税

　　(一)集体土地承租方因农村集体经济组织提前解除租赁合同而收到违约费用、拆迁补偿费用、搬迁费用等经济利益以及集体经济组织的厂房用地被政府征收、并取得货币补偿，对纳入政府城市更新改造、取得县级及以上批复文件，符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》(国家税务总局公告2012年第40号)和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2013年第11号)规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁(不超过五年)的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

　　(二)若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入(含货币或非货币)，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

　　10.1.3其他规定

　　旧厂房改造过程中，由政府直接收储后进行补偿的，对旧厂房原权属人取得的收储补偿，旧厂房用地承租方因提前解除租赁合同而收到违约费用、拆迁补偿费用、搬迁费用等，参照上述税收规定处理。

　　10.2建筑物拆除、平整环节

　　10.2.1工程施工企业

　　一、增值税及附加税费

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　二、印花税

　　根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。

　　三、企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

　　第五类：违法建设、未达标河涌水环境、“散乱污”场所整治

　　场景11：违法建设、河涌水环境、“散乱污”场所整治

　　按照市委、市政府工作部署，住建局、生态环境局、工信局等部门，依法拆除违法建设，对未达标河涌水环境、“散乱污”场所整治。

　　11.1拆除、整治环节

　　11.1.1工程施工企业

　　一、增值税及附加税费

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，工程施工企业提供建筑物拆除、平整以及其他工程作业，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　二、印花税

　　根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。

　　三、企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

　　11.1.2被整治主体

　　一、增值税

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，被整治主体因整治、拆除收到的搬迁补偿费用等经济利益，未提供增值税应税行为，不属于增值税的征税范围。

　　二、企业所得税

　　(一)对纳入政府城市更新改造、取得县级及以上批复文件，符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》(国家税务总局公告2012年第40号)和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2013年第11号)规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁(不超过五年)的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

　　(二)若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入(含货币或非货币)，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

　　(三)发生资产损失的，按照《财政部 国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》(财税[2009]57号)、《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》(国家税务总局2011年第25号公告发布)的有关规定进行税前扣除。