穗税发[2021]93号国家税务总局广州市税务局广州市住房和城乡建设局关于印发《广州市城市更新税收指引(2021年版)》的通知

来源：税屋作者：税屋人气：时间：2021-08-10

摘要：根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

国家税务总局广州市税务局广州市住房和城乡建设局关于印发《广州市城中村改造税收指引》的通知

国家税务总局广州市税务局广州市住房和城乡建设局关于印发《广州市城市更新税收指引(2021年版)》的通知

穗税发[2021]93号 2021-8-10

国家税务总局广州市各区税务局，国家税务总局广州市税务局各派出机构，各区住房和城乡建设局：

　　按照《中共广州市委全面深化改革委员会关于转发〈中共广东省委全面深化改革委员会印发关于支持广州深化城市更新工作推进高质量发展的意见的通知〉的通知》(穗改委发[2020]13号)要求，为进一步发挥税收职能作用，支持广州城市更新工作高质量发展，推进广州实现老城市新活力和“四个出新出彩”，国家税务总局广州市税务局、广州市住房和城乡建设局组织编写了《广州市城市更新税收指引(2021年版)》，现印发给你们，请按照执行。

　　税屋附件：广州市城市更新税收指引(2021年版)

国家税务总局广州市税务局

广州市住房和城乡建设局

2021年8月10日

　　附件

广州市城市更新税收指引(2021年版)

　　为落实市委市政府关于城市更新工作的战略部署，推动广州实现老城市新活力和“四个出新出彩”，按照“三旧”改造、“三园”转型、“三乱”整治九项城市更新重点任务梳理编写涉税业务指引，共分为6类、12个应用场景：村企合作改造、村集体经济组织留用地转让;旧街区微改造、全面改造;旧厂房自行改造、收购改造、合作改造、单一主体归宗改造;村集体经济组织租赁改造、政府直接收储;违法建设、河涌水环境、“散乱污”场所整治;政府收储后“限地价、竞配建、竞自持”方式出让土地。

　　本指引基于每个应用场景，以改造环节为时间链条、全税种、全周期梳理广州城市更新过程中涉及的增值税、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税等税收处理规定，用于指导广州城市更新的涉税管理。本指引未尽事宜按照税收法律、法规及相关规定执行，今后国家和省市有新规定的按新规定执行。

第一类：城中村改造

　　场景1：村企合作改造

　　村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案，通过公共资源交易中心招标引进开发企业合作参与改造。改造范围的土地一般分为复建安置区和融资区，改造主体公司负责拆迁补偿及复建安置房建设、取得融资区房地产开发销售的权益。该场景涉税环节包括合作意向企业垫付前期费用、改造主体公司返还前期费用、拆迁补偿、土地出让、复建安置房建设、复建安置房分配、融资区房屋销售。

　　1.1合作意向企业垫付前期费用环节

　　对纳入更新改造范围的旧村庄，原则上由区政府委托专业机构开展项目实施方案编制、融资楼面地价评估、土地勘测定界、城市更新范围内的国土空间详细规划及相关专项评估编制等前期工作;历史上也存在旧村改造项目开展上述前期工作的经费由合作意向企业垫付给村集体经济组织的情形。这部分前期费用通常由合作意向企业垫付给村集体经济组织。另外，合作意向企业向改造主体公司收取额外的服务费用。

　　1.1.1村集体经济组织

　　一、增值税

　　根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，如果提供前期服务的专业机构直接开具发票给村集体经济组织，村集体经济组织再开具发票给合作意向企业或改造主体公司，村集体经济组织属于转售相应的应税服务，应按照相应的服务征收增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　二、印花税

　　根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，城市更新主管部门、村集体经济组织组织开展土地勘测定界签订的合同，应按照“建设工程勘察设计合同”征收印花税。

　　三、企业所得税

　　(一)根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，村集体经济组织为开展改造前期工作发生的合理支出可以税前扣除。对于改造前期支出最终由改造主体公司承担的，村集体经济组织在应收到改造主体公司前期费用补偿时确认收入。

　　(二)对于村集体经济组织引入合作意向企业共同开展改造前期工作的，双方应根据合作协议明确支出责任和收益归属。对明确由村集体经济组织支出、合作意向企业代垫款项的支出，属于村集体经济组织的支出，可凭合法凭证税前扣除。改造主体公司最终承担该支出的，属于改造主体公司代村集体经济组织偿还代垫款项，村集体经济组织确认收入。

　　(三)根据《国家税务总局关于发布〈企业所得税税前扣除凭证管理办法〉的公告》(国家税务总局公告2018年第28号),属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证;对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。不属于应税项目的，对方为单位的，以对方开具的发票以外的其他外部凭证作为税前扣除凭证;对方为个人的，以内部凭证作为税前扣除凭证。(下同，凭证问题不再重复列示。)

　　1.1.2提供前期服务的专业机构

　　一、增值税及附加税费

　　根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，专业机构受托开展基础数据调查、基础数据核查、片区策划方案编制、项目实施方案编制、融资楼面地价评估、土地勘测定界、城市更新范围内的国土空间详细规划及相关专项评估编制等，收取的相关费用，应按照相应税目征收增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　二、印花税

　　根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，专业机构提供土地勘测定界服务签订的合同，应按照“建设工程勘察设计合同”征收印花税。

　　三、企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，专业机构从事基础数据调查、基础数据核查、片区策划方案编制、项目实施方案编制、融资楼面地价评估、土地勘测定界业务、城市更新范围内的国土空间详细规划及相关专项评估编制等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

　　1.2改造主体公司返还前期费用环节

　　合作开发企业确定后，通过成立具体的改造主体公司来负责拆迁、安置、销售等。改造主体公司返还合作意向企业代垫的前期费用。

　　1.2.1合作意向企业

　　一、增值税及附加税费

　　根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，按照合作协议的约定，如果提供前期服务的专业机构直接开具发票给改造主体公司，合作意向企业除收回垫付的前期费用外，向改造主体公司额外收取的服务费，应按照“现代服务业”征收增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。如果提供前期服务的专业机构开具发票给合作意向企业，合作意向企业再开具发票给改造主体公司，合作意向企业属于转售相应的应税服务，收回垫付的前期费用及额外收取的服务费，应按照相应的服务征收增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　二、企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，对于村集体经济组织引入合作意向企业共同开展改造前期工作的，双方应根据合作协议明确支出责任和收益归属。对明确由合作意向企业支出的，可凭合法凭证税前扣除。改造主体公司最终承担全部前期费用的，应依据合作协议明确为代村集体经济组织偿还垫款部分和支付本公司服务费部分，对于收到代村集体经济组织偿还垫款的，应及时通知村集体经济组织确认收入;对于属于本企业收到服务费的，应确认为本企业收入。

　　1.2.2改造主体公司

　　一、增值税

　　根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，合作意向企业垫付的与改造项目直接相关的前期费用，改造主体公司成立后由其直接承担的，如果提供前期服务的专业机构或合作意向企业直接开具抵扣凭证给改造主体公司，可以作为进项抵扣。

　　二、土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，对合作意向企业垫付的与改造项目直接相关的前期费用，改造主体公司成立后由其直接承担的，允许计入改造主体公司的土地增值税扣除项目。改造主体公司可提供如下资料佐证：前期服务协议、发票、合作意向企业付款凭证、能佐证前期费用承担安排的招商文件及合作协议、改造主体公司返还代垫资金的付款凭证等。

　　三、企业所得税

　　合作意向企业垫付的与改造项目直接相关的前期费用，改造主体公司成立后由其直接承担的，属于《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第二十七条规定范围的，计入改造主体公司开发产品计税成本。

　　1.3拆迁补偿环节

　　改造主体公司按照拆迁补偿协议对村民(村民是指有权利取得拆迁补偿款、安置房的村集体经济组织成员或其他人员，下同)、村集体经济组织、集体物业承租方进行货币补偿。

　　1.3.1村民、村集体经济组织、集体土地使用方

　　一、增值税

　　根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，村民、村集体经济组织收取的拆迁补偿费、集体土地使用方收取的解除租约补偿等，未提供增值税应税行为，不征收增值税。

　　二、企业所得税

　　集体土地使用方因农村集体经济组织提前解除租赁合同而收到违约费用、拆迁补偿费用、搬迁费用等经济利益以及集体经济组织的建设用地被政府征收、并取得货币补偿，对纳入政府城市更新改造、取得县级及以上批复文件，符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》(国家税务总局公告2012年第40号)和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2013年第11号)规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁(不超过五年)的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

　　若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入(含货币或非货币)，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

　　三、个人所得税

　　(一)根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税[2005]45号)规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

　　(二)对个人取得的非拆迁补偿费所得，按照《中华人民共和国个人所得税法》(中华人民共和国主席令第九号)和《中华人民共和国个人所得税法实施条例》(国务院令第707号)规定征收个人所得税。

　　1.3.2改造主体公司

　　一、增值税

　　改造主体公司按照拆迁补偿协议向村民、村集体经济组织、集体物业承租方支付的拆迁补偿费，根据《财政部国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)第七条规定，允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

　　二、土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，改造主体公司按照改造拆迁补偿协议向村民、村集体经济组织、集体土地使用方支付的拆迁补偿费用，真实、合理的，允许计入改造主体公司土地增值税扣除项目。改造主体公司可提供如下资料佐证：拆迁补偿协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证、改造主体公司缴纳契税的完税凭证等。

　　三、契税

　　根据《中华人民共和国契税法》(2021年9月1日前按照《中华人民共和国契税暂行条例》相关规定执行，下同)第四条、《财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部税务总局公告2021年第23号)第二条、《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)规定，改造主体公司按照改造拆迁补偿协议向村民、村集体经济组织、集体物业土地使用方支付的拆迁补偿费用，属于取得土地使用权支付的经济利益，应计入契税计税依据缴纳契税。

　　四、企业所得税

　　企业发生的拆迁安置费用，属于《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第二十七条第(一)款规定的土地征用费及拆迁补偿费，计入开发产品计税成本。

　　1.3.3其他规定

　　对上述拆迁补偿费，如由合作意向企业在改造前期阶段先行垫付，改造主体公司成立后由其直接承担的，属于改造主体公司成本、费用，增值税、企业所得税、土地增值税参考上述规定处理。改造主体公司在土地增值税清算时可提供如下资料佐证：拆迁补偿协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证、能佐证拆迁补偿协议承担安排的招商文件及合作协议、改造主体公司返还代垫资金的付款凭证、改造主体公司缴纳契税的完税凭证。

　　1.4土地出让环节

　　改造主体公司以协议出让方式取得融资地块，支付土地出让金。

　　1.4.1规划自然资源部门

　　一、印花税

　　根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”缴纳印花税。

　　二、增值税

　　根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)款规定，土地所有者出让土地使用权免征增值税。

　　1.4.2改造主体公司

　　一、增值税

　　改造主体公司以出让方式取得土地使用权，向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)的相关规定处理。

　　二、土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，改造主体公司实际缴纳的土地出让金，计入土地增值税扣除项目。