“营改增”对建筑等企业的有利与不利影响分析及其对策

不利影响之三：会计核算复杂

一、一般应设置四个二级科目，分别为：“应交增值税”、“未交增值税”、“增值税留抵税额”和“简易征收增值税”。在“应交增值税”二级科目下，还应在借方设置“进项税额”、“已交税金”、“减免税款”、“转出未交增值税”等栏目，在贷方设置“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等栏目。

二、需要对异地预缴税款分县市、项目设置备查账；对不动产进项税额分期抵扣设置备查账；纳税申报也异常的复杂。

三、分开核算

兼营需要分开核算；不同税率、征收率、不征免征增值税、零税率的要分开核算；不同的纳税主体要分开核算；总分机构也需要分开核算。

四、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。土地价款与销售额的匹配，将成为继土地增值税对房地产开发企业核算要求复杂后的又一重大难点。

五、固定资产改变用途、销售旧的固定资产也对会计核算和税务处理提出了具体要求

会计核算不健全的后果

财税[2016]36号文件第八条纳税人应当按照国家统一的会计制度进行增值税会计核算。第三十三条有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：

（一）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。

（二）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。

核算不健全给单位带来的直接后果就是不允许领取、开具增值税专用发票，按适应税率征收税款，取得的进项发票不允许抵扣。

不利影响之四：政策繁杂

增值税需要关注的政策非常多，而且都是建筑行业、房开企业财务人员、主要领导以前没有接触过、不熟悉的内容，要在短期内掌握这些政策的确压力很大，需要财务人员的事业心、责任心，还要不断学习、培训。例如混合销售、兼营、计税依据，纳税义务发生的时间、纳税地点等税收政策；进项税额抵扣税收政策；发票开具政策（防伪税控系统开具发票+按期抄报税）取得发票规定（取得发票认证及用途区分）。

国家税务总局公告2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》

1、当期允许扣除的土地价款。

2、收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

3、进项税额无法划分，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分；

4、发票在哪领、如何开具；

5、如何向不动产所在地国税机关预征，预缴税款的计算。

6、如何向机构所在地国税机关申报纳税。

国家税务总局公告2016年第16号《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》

1、以经营租赁方式出租其取得的不动产一般纳税人和小规模纳税人不同的取得时间怎么选择不同的计税办法

2、发票在哪开，如何开具

3、预缴税款的怎么计算

4、如何向机构所在地申报纳税

不利影响之五：对招投标的影响

一是招标带来较大的变化，招标概预算编制也将发生重大变化，相应的设计概算和施工图预算编制将执行新标准，对外发布的公开招标书的内容也将进行相应的调整。

二是这种变化使企业招标工作变得更为复杂化：招标书的编制中有关原材料、燃料等直接成本中是不包含增值税进项税额的，实际施工中，有多少成本费用能够取得增值税进项税额，在编制标书中是很难预测准确的。

不利影响之六：对销售模式的影响

一、销售定价：不同的客户对发票有不同的需求，带来价格的不一致

二、混合销售：送物业、免费使用停车场地，送装修设计、送学位等各类促销因筹划不合理，或将被视同销售而额外征收增值税

三、兼营：精装修-软装、送家电、送用品等如未分开核算将会从高适应税率（17%）

四、充500抵1万，回乡车票抵购房款多少等折扣方式，未在同一张发票上体现等可能会被多征收增值税

不利影响之七：对企业现金流的影响

新开工项目一定是适用一般计税办法，而其开发的时间比较长，一般至少2－3年，进项留抵税数额将会累积得很大，如不能在短时间内收到预收款消化此部分的资金占用，对企业现金流会造成不利的影响；

营改增后公司对外签订的合同、协议中付款时间的约定会比较明确、具体，反过来对公司的资金占用也会随之加大，否则违约风险将加大。