粤地税发[2017]68号 广东省地方税务局 广东省国家税务局 广东省国土资源厅关于印发《广东省“三旧”改造税收指引》的通知

　　第三大类：市场方主导模式

　　6 农村集体自改模式

　　6.1 情况描述

　　农村集体经济组织申请将其名下的集体建设用地转为国有建设用地，并由其所属的全资公司以协议出让方式取得该土地使用权进行改造。

　　6.2 典型案例

　　F市甲经济联合社所有的旧厂房用地，已办理集体土地使用证，证载土地使用权人为甲经济联合社，土地用途为工业用地。向国土部门申请将该宗用地转为国有建设用地手续，当地国土部门组织报批材料按程序上报省政府批准。经批准转为国有后，由当地市、县人民政府协议出让给甲经济联合社全资成立的乙房地产开发有限公司，用于商品住宅开发。

　　6.3 税务事项处理意见

　　6.3.1 受让方

　　受让方以协议出让方式取得土地使用权。

　　一、契税

　　根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

　　二、城镇土地使用税

　　根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

　　三、企业所得税

　　受让方通过协议方式取得改造地块开发权所发生的支出可以作为土地开发成本进行税务处理。

　　7 村企合作模式

　　7.1 情况描述

　　村企合作模式是指政府依据农村集体经济组织申请将集体建设用地转为国有建设用地，由农村集体经济组织与开发企业合作实施改造的情形。

　　7.2 典型案例

　　G村集体经济组织将集体土地申请转为国有土地，分为融资地块与复建地块，并与开发企业合作实施改造，具体情形如下：

　　一、G村集体经济组织成员表决同意项目实施方案后，按程序提交有权机关审批。项目实施方案经批复后，该农村集体经济组织通过市公共资源交易中心公开选择开发企业参与改造。

　　二、农村集体经济组织在组织完成房屋拆迁补偿安置后，向当地国土部门申请办理集体建设用地转为国有建设用地手续，当地国土部门组织报批材料按程序上报省政府批准。

　　三、经批准转为国有后，复建地块采取划拨方式供应给G村集体经济组织，融资地块由政府协议出让给开发企业。

　　四、开发企业按要求缴纳土地出让金后对融资地块实施改造，并承担复建地块物业建造及河涌整治、打通消防通道等工程成本。

　　7.3 税务事项处理意见

　　7.3.1 被征收方(农村集体经济组织或村民)

　　农村集体经济组织或村民土地、房屋被征收，取得复建地块物业补偿。

　　一、增值税

　　根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。

　　二、企业所得税

　　农村集体经济组织因政府征收土地及地上建筑物而取得的房屋不征收企业所得税。

　　三、个人所得税

　　被拆迁人按照有关城镇房屋拆迁的有关规定取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

　　7.3.2 受让方

　　受让方取得融资地块土地使用权，并以建造复建地块房产为代价补偿农村集体经济组织或村民。

　　一、契税

　　根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

　　二、城镇土地使用税

　　根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

　　三、企业所得税

　　用于房地产开发情形的，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)的规定，拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，以及取得的土地使用权支出，计入开发产品成本，按规定在税前扣除。

　　7.3.3 工程施工方

　　参照1.3.1.4处理。

　　8原土地使用权人自改模式

　　8.1 情况描述

　　原土地使用权人自改模式是指拥有国有建设用地使用权的企业自行实施改造。

　　8.2 典型案例

　　H市某集团(不动产权属人)的创意产业园项目，由其自行出资，按照原址升级、功能置换的模式实施改造。由某集团通过向政府补缴地价，将土地用途由工业用途改变为商业用途，并通过协议方式取得土地使用权后自行进行改造开发。

　　8.3 税务事项处理意见

　　8.3.1不动产权属人

　　不动产权属人通过向政府补缴地价，将土地用途由工业用途改变为商业用途，并通过协议方式取得土地使用权自行进行改造开发。

　　一、房产税

　　(一)根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)的规定，自行改造企业补缴的地价款应计入房产原值征收房产税。

　　(二)根据《广东省税务局关于印发房产税、车船使用税若干具体问题的解释和规定的通知》((87)粤税三字第6号)的规定，自行改造企业扩建、改建装修后的房产在下一个纳税期按扩建、改建、装修后的房产原值计税。

　　二、契税

　　根据《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》(国税函[2008]662号)的规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。

　　三、企业所得税

　　根据《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》(国家税务总局公告2011年第34号)的规定，企业自行出资在原址升级、功能改造发生的支出和补缴的地价款，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，符合固定资产改良支出条件且原固定资产已提足折旧的，按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销;如果原固定资产尚未足额提取折旧，应并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。改造后企业取得的租金收入，应按规定计算缴纳企业所得税。

　　8.3.2 工程施工方

　　工程施工方提供建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业。参照1.3.1.4处理。

　　9 企业收购改造模式

　　9.1 情况描述

　　企业收购改造模式是指由社会投资主体收购改造地块周边相邻的地块，由地方国土部门进行归宗后再集中改造。

　　9.2 典型案例

　　I市创意园项目，社会投资主体(收购方)收购多家濒临倒闭，效益低下的企业(被收购方)旧厂房，并办理房产、土地权属转移手续。其利用原有的厂房、办公室进行连片改造，打造餐饮、娱乐、住宿、写字楼等新兴产业园区，并对外出租。

　　9.3 税务事项处理意见

　　9.3.1 被收购方

　　被收购方转让其拥有的房产、土地，并取得收入。

　　一、增值税

　　根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)中《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，被收购方转让其拥有的房产并取得收入，应按“转让不动产”缴纳增值税;被收购方转让其拥有的土地使用权并取得收入，应按“转让土地使用权”缴纳增值税。

　　二、土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，被收购方转让旧厂房取得收入，应按规定申报缴纳土地增值税。

　　三、企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，被收购方转让旧厂房取得收入，作为企业所得税应税收入，发生的成本、费用、税金在税前扣除。

　　9.3.2收购方

　　收购方以转让方式有偿取得房屋、土地，进行连片改造后对外出租。

　　一、增值税

　　根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)中《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，收购方进行连片改造后对外出租不动产，应按“不动产经营租赁”缴纳增值税。

　　二、房产税

　　根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，收购方取得房屋所有权，应按规定缴纳房产税。自用的，以房产原值计征房产税;用于出租的，以租金收入计征房产税。

　　三、城镇土地使用税

　　根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)规定，收购方以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

　　四、契税

　　根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则等有关规定，收购方受让取得国有土地使用权的，其契税计税价格为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

　　五、企业所得税

　　(一)根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，改造主体取得租金收入，作为企业所得税应税收入，发生的成本、费用、税金在税前扣除。

　　(二)收购方对收购的旧厂房进行改造，实际发生的支出，应计入固定资产，按固定资产计提折旧方式进行税前扣除。