新政发[1999]39号 新疆维吾尔自治区关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知

新疆维吾尔自治区关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知

新政发[1999]39号       1999-6-17

伊犁哈萨克自治州，各州、市、县(市)人民政府，各行政公署，自治区人民政府各部门、各直属机构：

　　为进一步深化我区城镇住房制度改革，加快城镇住房建设，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号，以下简称《通知》)精神，结合我区实际，现就我区进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的有关事项通知如下：

　　一、指导思想、目标和基本原则

　　(一)深化城镇住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我区区情的城镇住房新制度;加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。

　　(二)深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化;建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系;发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

　　(三)深化城镇住房制度改革工作的基本原则是：坚持在国家和自治区统一政策目标下，因地制宜，量力而行，分类指导，分步实施;坚持国家、单位和个人合理负担;坚持“新房新制度，老房老办法”，综合配套，平稳过渡。

　　二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化

　　(一)1998年12月31日起，全区城镇各单位停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。停止住房实物分配后，凡新建经济适用住房、单位自建或新购职工住房以及拆迁安置住房，原则上只售不租。职工解决住房主要由个人购买，购房资金来源：职工工资、住房公积金、个人住房贷款，以及有条件的地区发放的住房补贴。

　　作为新老政策衔接期间的过渡房，凡1999年底前开工建设，2000年底竣工交付使用的住房，各地可根据职工住房分配货币化水平的实际情况，既可以按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号，以下简称《决定》)规定的各项政策，以竣工当年本地区房改成本价和房改优惠政策向职工出售，也可以按照国务院《通知》规定的办法向职工出售。单位职工集资建造的房屋，凡建房前单位与职工已签订购房协议(合同)的，应以协议(合同)确定的售房方式和售房价格执行。

　　(二)停止住房实物分配后，房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可以转化为住房补贴的地区，其4倍以上部分，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。职工住房补贴资金来源，主要从单位原有住房建设资金、单位公有住房出售收入以及单位其他自有资金中解决。

　　(三)全面执行国务院《住房公积金管理条例》，扩大住房公积金的覆盖面。凡在自治区城镇内的国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工都要缴存住房公积金。适度调整住房公积金缴交率。尚未建立住房公积金的市(县)，1999年底前必须全部建立，起步阶段的公积金交缴率可以适度降低，但最低不得低于3%;已经建立公积金的地区，从1999年1月1日起，单位和个人现行的5%缴交率分别调整到6%。

　　三、建立和完善以经济适用住房为主的多层次住房供应体系，加快经济适用住房建设

　　(一)对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。

　　(二)调整住房投资结构，重点发展经济适用住房建设，加大住房建设在全社会固定资产投资中的比重。新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。

　　各地要全面实施对经济适用住房价格的指导、监控和管理，严格执行经济适用住房的限价销售政策，价格一经确定，任何单位、个人不得随意提价。

　　(三)经济适用住房建设，按照统一规划，统一征地，统一建设，统一销售的原则，由各级人民政府统一组织实施。实施经济适用住房统一开发建设后，将逐步取消各单位零星住宅建设。近期在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，继续支持有条件的企业和行政事业单位利用现有土地自建职工住房。经批准纳入经济适用住房建设计划的，享受经济适用住房建设的优惠政策。地处偏远地区的城镇，继续鼓励个人按照城市规划的要求投资建房，多渠道加快经济适用住房建设。经济适用住房的开发建设实行招标投标制度、工程质量保证书制度、住房和设备及部件的质量赔偿制度和质量保险制度。

　　(四)建立和完善廉租住房制度，保障低收入和困难职工家庭住房问题。廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。廉租住房的租金实行政府定价，建设用地以行政划拨方式供应。廉租住房的出租对象要严格限定在本地区最低收入的困难职工。新建的廉租住房应严格控制设计标准，每户平均建筑面积标准最高不宜超过60平方米。廉租住房建设享受自治区住房解困工程的各项优惠政策，廉租住房只租不售。

　　中低收入家庭、最低收入家庭收入水平线的界定，由市(县)人民政府依据本地职工家庭工资水平、住房面积标准和住房价格等因素确定，每年公布一次。购买经济适用住房和承租廉租住房实行申请、审批制度。

　　四、积极推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场

　　(一)积极稳妥推进租金改革。到2000年，全区城镇成套楼房的月租金标准占双职工家庭月平均工资的比例不低于6%，有条件的地区，可适当提高。不成套的住宅楼房和不同结构的平房的租金标准，各地可参照成套住宅楼房的租金标准制定相应的标准。

　　租金调整后，对家庭确有困难的离退休职工、民政部门确定的社会救济对象和非在职的优扶对象以及企业、事业单位中的经济困难户，凡实交租金超过家庭合理负担部分，各地可根据实际情况制定减、免政策。家庭合理负担部分的比例以当地人民政府确定公布的比例为准。

　　(二)积极稳妥地开放住房交易市场。开放住房交易市场必须在对城镇职工家庭住房状况进行认真普查、清查和纠正住房制度改革过程中的违纪违规行为，建立个人住房档案，合理制定收益处理等办法的基础上，经自治区人民政府批准后，实行有序地开放。已购公有住房和经济适用住房上市交易按照建设部颁发的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》执行。

　　五、发展住房金融，积极支持个人住房贷款

　　(一)扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。对经济适用住房开发建设贷款，实行指导性计划管理。商业银行在资产负债比例管理要求内，优先发放经济适用住房建设贷款，适度放宽对已经批准立项、确有销路的经济适用住房信贷条件。

　　(二)住房公积金主要用于职工个人购买、建造、大修理自住住房贷款。积极推进住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务，大力发展个人住房抵押贷款。完善住房产权抵押贷款登记制度，发展住房贷款保险。

　　六、加强住房物业管理，全面推行社会化、专业化、市场化的物业管理新机制

　　(一)加快改革现行的住房维修、管理体制，加强住房售后的维修管理，建立住房共用部分、设备和小区公共设施专项维修资金，并按规定使用。健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度。新建住宅小区要全面实行社会化、专业化、市场化的物业管理新体制;企业自管住房要逐步从企业中脱离出来，向社会化、专业化和市场化方向转变。

　　(二)物业管理企业要加强内部管理。物业管理收费标准应与物业管理服务内容以及当地居民的经济承受能力相适应，努力提高服务质量，向用户提供质价相符的服务。物业管理企业要引入竞争机制，促进管理水平提高和管理行为的规范化。自治区各级建设行政主管部门和房地产行政主管部门要加强对物业管理企业的监督和管理，规范物业管理和服务。

　　七、加强领导，统筹安排，保证改革的顺利实施

　　(一)各级人民政府要加强对城镇住房制度改革工作的领导，健全机构，全面规划，统筹安排，加强组织协调。各市(县)人民政府可根据本通知，结合本地实际，在认真测算，深入论证，反复研究的基础上，制定具体实施方案。设市城市的房改实施方案须经自治州人民政府或地区行政公署房改领导小组审核，报自治区房改领导小组批准后执行。各县房改实施方案由自治州人民政府或地区行政公署房改领导小组审批后执行，并报自治区房改领导小组备案。自治区房改领导小组根据国家有关规定和本通知，制定配套政策，加强对各地房改工作的指导、监督。

　　(二)积极稳妥推进企业住房制度改革。各地要为企业深化住房制度改革创造良好的条件，把改革的力度控制在各方面都可以承受的范围之内。要根据企业实际，实行分类指导，区别对待，保持平稳过渡。企业在国家和自治区房改统一政策目标指导下，根据企业实际情况，制定具体的实施方案和办法。企业房改实施方案和办法的制定必须充分发扬民主，经职工大会或职工代表大会审议通过，报请所在市(县)房改部门批准后实施。

　　(三)加强舆论引导，做好宣传工作，使宣传舆论工作在正确引导广大群众转变住房观念、积极参与住房制度改革、保证房改的顺利实施中发挥重要作用。

　　(四)严肃房改纪律，加强监督检查。对违反国发[1994]43号《决定》、国发[1998]23号《通知》和本通知精神，继续实行无偿实物分配住房;低价出售公有住房;违反规定多占住房;弄虚作假，骗取住房补贴;用成本价或低于成本价超标出售、购买公有住房;公房私租牟取暴利等行为，各级监察部门要严肃处理。自治区建设厅、房改办会同自治区监察厅等有关部门对贯彻执行情况进行监督检查。

　　原有的有关政策和规定，凡与本通知不一致的，一律以本通知为准。

　　附件：

　　1.关于职工住房补贴建筑面积标准和住房建设控制建筑面积标准有关问题的补充规定

　　2.关于职工住房补贴标准的制定和计算办法

　　附件1：

关于职工住房补贴建筑面积标准和住房建设控制建筑面积标准有关问题的补充规定

　　为推进我区城镇住房分配制度改革，促进住房建设与发展，根据《新疆维吾尔自治区关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》精神，现就我区职工住房补贴建筑面积标准和住房建设控制建筑面积标准等有关事项补充规定如下：

　　一、凡实行住房分配货币化的地区、单位，其职工住房补贴建筑面积标准，仍然按照新政办[1996]136号《城镇住宅建设标准暂行规定》执行。其各类住宅补贴建筑面积标准具体为：科以下干部、职工70平方米，县(处)级干部83平方米，厅(局)级干部98平方米。

　　二、职工住房建设控制建筑面积标准为：一般干部、职工75平方米，科级干部85平方米，县(处)级干部100平方米，地(厅)级干部130平方米。职工购买控制标准以内的经济适用住房，超出本人住房补贴面积标准部分的，按市场价格执行。

　　附件2：

关于职工住房补贴标准的制定和计算办法

　　根据国务院《通知》和《新疆维吾尔自治区关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》精神，按照住房建设由国家、单位、个人三者合理负担的原则，现将职工住房补贴标准的制定和计算办法作如下规定：

　　一、住房补贴条件和补贴对象

　　实行住房补贴的条件是，房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可以转化为住房补贴的地区，可以实行住房补贴制度。住房补贴的对象为，无房和住房面积未达到规定标准的职工。

　　二、住房补贴标准的制定

　　在国家和自治区房改统一政策目标下，住房补贴的发放标准和额度由市(县)以上人民政府结合当地实际，根据经济适用住房平均价格、职工住房面积补贴标准、职工工资、工龄等因素，按年度测定并经各地州市人民政府(行署)审核、上报自治区人民政府批准后公布。

　　三、职工住房补贴方式和计算

　　职工住房补贴采取一次性补贴和按月补贴两种方式进行。

　　(一)1998年12月31日前参加工作的无房和住房面积未达到规定标准的职工，原则上实行一次性补贴。

　　职工住房补贴额=(基准补贴额+工龄补贴额)×职工规定的补贴面积标准。

　　1.基准补贴额即为职工个人每平方米建筑面积补贴额。职工个人每平方米建筑面积补贴额以市、县以上人民政府公布的经济适用住房平均价格的一半与职工个人每平方米建筑面积负担价之差为计算依据。职工个人每平方米建筑面积负担价按上一年度职工年平均工资的4倍除以60平方米计算。职工年平均工资以统计部门公布的数字为准。

　　2.每平方米工龄补贴额为年工龄折扣额与职工工龄之乘积计算。其中，年工龄折扣额按上一年度抵交价除以65年计算。离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按参加工作之日起至国家规定的离退休年龄。职工工龄按建立住房公积金前的工龄计算。

　　3.凡实行住房补贴一次发放的地区，其工龄满25年的职工全额发放;工龄不满25年的职工按实际工作年限发放，剩余年限部分的补贴，经本人与所在单位签定借款协议后，可作为借支，在今后工作年限内逐年抵扣。也可将剩余年限的补贴，按其工资额的一定比例，在其剩余的年限内按月计发补贴。职工如调离原补贴单位，须由职工调入单位或者本人一次性偿还预支部分的住房补贴款。职工如不能偿还，则应迁出所购住房。

　　4.一次性补贴方式发放补贴后，职工因职务和相应住房面积控制标准发生变动的，从变动的次月起，按新任职的住房补贴面积标准与原标准之差计算补贴额，按月发放。

　　5.住房补贴的负担方式。住房补贴应由职工所在单位负担，双职工家庭由夫妇双方所在单位分别负担。

　　6.一次性发放住房补贴不直接发放给本人，须在职工申请换购、购买住房时直接划入售房单位支用。

　　7.房价收入比在4倍和4倍以下的地区不发放住房补贴。条件具备的地区，可对无房和住房面积未达到规定标准的职工给予工龄补贴。工龄补贴按本地区当年的年工龄折扣额、建立住房公积金前的职工工龄、住房补贴面积标准三项乘积计算。

　　(二)1999年1月1日以后参加工作的职工，实行按月补贴办法。按月补贴的计发年限为25年300个月。按月补贴的基数测定，可按照新人老人大致平衡的原则，测定出按月补贴额，再按职工工资的一定比例逐月发放。

　　1.新职工按月补贴资金，首先立足于原有住房建设资金的转化，不足部分按照住房公积金渠道列支。按月补贴资金应作为职工工资性支出，保证落实到位。

　　2.按月住房补贴标准实行定期测定公布，并随职工职务(技术职务)调整后，住房补贴面积标准变化而进行调整。