财税[2016]36号文没有明确的这些房地产企业疑难问题怎么处理

今天上午钟斐老师在“齐洪涛财税业务Q群”（122462132）提了几个关于房地产的疑难问题，超实务的，非常好，固拿来和大家一起探讨。

两壶酒钟斐 10:38:33

房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。营改增后，增值税为价外税。预收收入如何确定?

齐洪涛：预售收入按不含税计算，这还牵涉土地增值税和企业所得税。

两壶酒钟斐 10:43:20

纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

两壶酒钟斐 10:46:08

按照3%的预征率预缴增值税,什么时候按“已交税金”扣除

齐洪涛：我认为应在结转收入或开具发票计提销项税时申报扣除。这样和企业所得税、土地增值税也一致。

两壶酒钟斐 10:51:28

比如：房价共222万元，预收现金111万。按照3%的预征率预缴增值税是：1、111×3%；2、111÷1.03×3%；3、111÷1.11×3%。哪个对？

齐洪涛：我认为3对。因为增值税计税依据就是不含税收入，若按1则加重企业负担。这个有待财政部、国家税务总局进一步明确。

两壶酒钟斐 10:53:19

个人认为1是对的

齐洪涛：主张3。

两壶酒钟斐 10:58:40

会计处理为：

借：现金111

贷：预收帐款：111；

借：应交税费-增值税（已交税金）111×3%

贷：银行存款111×3%

齐洪涛：同意。但计算企业所得税、预交土地增值税时仍应换算成不含税的。

两壶酒钟斐 11:00:01

如果先开具发票的：

借：现金 111

贷：预收帐款 100

应交税费-增值税（销项税额）11

齐洪涛：

1、收预售房款时开具发票可以按您的账务处理。

2、若收预售房款时不开具发票，而是在收到预售房款后、结转收入前（时）某个时点开具发票，则应冲减预收账款。即：

借：预收账款

贷：应交税费-增值税（销项税额）

欢迎大家探讨并提出宝贵意见!

齐洪涛

2016年3月30日