内政发[1998]82号 内蒙古自治区人民政府关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知

内蒙古自治区人民政府关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知

内政发[1998]82号          1998-7-30

各盟行政公署、市人民政府，自治区各委、办、厅、局，各大企业、事业单位：

　　为深化我区城镇住房制度改革，加快住房建设，改善人民居住条件，增加社会有效需求，带动相关产业发展，使住宅业成为自治区经济新的增长点，推动经济持续快速增长，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号，以下简称《通知》)精神，结合我区实际，现就有关问题通知如下，请各地区、各单位遵照执行。

　　一、城镇住房制度改革的目标

　　根据我区经济发展水平和职工承受能力，按照国家城镇住房制度改革总体要求，我区城镇住房制度改革的目标是：坚持“新房新制度，旧房老办法”的原则，积极稳妥地搞好新旧房改政策的衔接，逐步实现住房建设产业化、供应商品化、分配货币化、管理社会化，不断满足城镇居民日益增长的住房需求，建立起适合我区区情的住房新制度和新的住房供应体系。在此基础上，推动住房建设的快速发展。使住宅业成为拉动我区经济增长、促进社会全面进步的重要产业。到2000年，全区城镇居民人均居住面积达到9平方米。

　　二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化

　　(一)从1998年下半年起，全区城镇停止全部由国家和单位出资建成、购买的住房进行实物分配。对1998年已批准立项，并于1999年底前竣工交付使用的住房，可以按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号，以下简称《决定》)文件及自治区的有关规定向职工出售，也可以按本通知的规定执行，否则不予发放房屋产权证。从1999年开始，各级财政、计划不再安排住房建设补助资金，党政机关和事业单位不再安排资金建设福利住房。1999年底以后竣工的新房和腾空重新分配的旧房，原则上只售不租。职工购房资金来源主要有：工资收入、住房公积金、个人住房贷款，以及有条件的地区、单位发放的住房补贴等。

　　(二)停止住房实物分配后，凡房价与收入之比在4倍以上(即当地一套建筑面积为70平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)，且财政、单位原有各种渠道的住房建设资金有条件转化为住房补贴的地区，可区别不同情况，采用不同方式，对无房和住房面积未达到规定标准的职工(含离退休职工)发放住房补贴。

　　(三)党政机关、事业单位职工住房建筑面积标准为：一般干部70平方米，副科级干部80平方米，正科级干部90平方米，副处级干部100平方米，正处级干部110平方米，副厅局级干部120平方米，正厅级干部130平方米。

　　(四)个人住房补贴建筑面积标准为：一般干部35平方米，副科级干部40平方米，正科级干部45平方米，副处级干部50平方米，正处级干部55平方米，副厅局级干部60平方米，正厅局级干部65平方米。无房户按以上标准补贴。未住够规定住房面积的职工的住房补贴，应按职工个人住房补贴面积标准与现住房面积一半的差再乘以每平方米建筑面积补贴额计算。

　　(五)知识分子的住房建筑面积标准和个人住房补贴的建筑面积标准，参照上述(三)、(四)条规定执行;其职称与行政级别的对应办法，参照内政发[1992]20号文件执行。

　　(六)住房补贴可采用一次性补贴或提高住房公积金缴交率的方式，在职工购房时发放。对于未住够规定面积标准的离退休职工，可采用一次性发放住房补贴的办法给予补偿。各盟市要结合当地实际，制定住房补贴的具体标准和办法，报经自治区房改领导小组批准后实施。

　　三、加大住房公积金归集力度，发展完善住房公积金制度

　　(一)各盟市要按照“房改领导小组(房委会)决策，分级管理，中心运作、银行专户、财政监督”的原则，建立健全住房公积金管理机构，全面推行住房公积金制度，加强住房公积金的管理。各级房改部门负责住房公积金及其它房改资金的政策指导和使用监督。

　　(二)凡未建立住房公积金制度的单位，必须在今年内将制度建立起来。有条件的单位应按规定补交以往年度所欠住房公积金;确有困难的单位和企业，可采取降低住房公积金缴交比例等措施起步推行。

　　(三)住房公积金单位补贴部分，机关、事业单位要纳入各级财政预算，企业交纳的住房公积金，在住房周转金中列支，不足部分经财政、税务部门审核后，在税前列支。各级财政、计划、人事、劳动、税务、审计、工商等部门要积极配合，确保住房公积金制度的全面推行。

　　(四)从1999年1月1日开始，全面调整住房公积金的缴交率，单位和职工个人住房公积金缴交率由现行的5%分别提高到6%，有条件的地区和单位可高于这一比例，以后争取逐年有所提高。

　　四、加快现有公房改革，培育和规范住房交易市场

　　(一)现有公房要继续按照国务院房改《决定》(国发[1994]43号)和《内蒙古自治区人民政府批转自治区住房制度改革领导小组关于贯彻国务院深化城镇住房制度改革的决定实施方案和关于房改实施方案送审报批问题的暂行规定的通知》(内政发[1996]30号)精神，以及各盟市经自治区房改领导小组批准的房改方案、办法，合理提高租金标准，推动现有公房的出售。

　　(二)今年公有住房租金标准要达到占双职工家庭平均工资的8%，1999年达到9%，2000年达到10%，有条件的地区和单位可达到15%。各地在提高租金标准时，要切实考虑职工的承受能力，与提高职工工资相结合。对家庭确有困难的离退休职工，民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象等，可实行减、免政策，具体办法由各盟市制定。

　　(三)各地区、各部门要进一步搞好现有公有住房出售工作。从1998年12月31日起，现有公房原则上都要以成本价出售。根据实际，各地可适当保留一定数量的公有住房，供最低收入家庭廉价租赁。学校内不能分割及封闭管理的住房不能出售，教师公寓等周转房也不得出售。对1993年12月31日以前，以标准价或低于标准价出售的公有住房，要按照《内蒙古自治区已售公有住房清理规范办法》(内政办发[1998]24号)予以清理规范。原有集资建房可按现行公房出售规定补足成本价，取得全部产权。各盟市现有公房出售价格和提租标准，要按照内政发[1996]30号文件规定的报批程序，报自治区房改领导小组批准后执行。

　　(四)各盟市房地产管理部门，要在房屋产权产籍管理达标基础上，会同房改部门进一步搞好城镇居民家庭住房普查登记，清查和纠正违规违纪问题，建立详细的个人住房档案。已售公房经过清理规范，依法取得房屋全部产权后，可向当地房地产管理部门提出申报，经县以上房地产管理部门审查批准后，方可上市交易。对所有上市交易住房的卖方，按5.5%的综合率征收营业税、城市维护建设税、教育附加费、土地增值税和个人所得税。为积极稳妥地推进这项工作，各地可先行试点，在此基础上制定规范的办法，待条件成熟后全面推开。

　　五、逐步建立新的住房供应体系，大力发展经济适用住房

　　(一)根据我区城镇居民家庭收入的不同状况，实行三种住房供应政策。最低收入家庭租赁政府和单位提供的廉租房;中低收入家庭购买政府指导价的经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品房。住房供应政策的具体实施办法和最低收入家庭划分标准，由市(县、旗)人民政府制定，报经自治区房改领导小组审查批准后，公布实施。

　　(二)各地要调整住房投资结构，重点发展经济适用住房。经济适用住房建设用地一般要采取行政划拨方式供应，免收土地出让金，并在城市规划和土地利用总体规划中统筹安排，优先保证。

　　(三)经济适用住房按照政府指导下的成本微利价格出售给中低收入家庭。经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、管理费、贷款利息和税金七项因素，利润控制在3%以内，小区内经营性配套建设费用不得摊入住房成本。

　　(四)按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，结合城市改造和小区开发、职工全额集资建房、合作建房等形式，多渠道加快经济适用住房建设。新建集资住房以成本价或成本微利价出售给集资者。

　　(五)各地区、各部门要认真贯彻落实国家和自治区的有关规定，取消不合理收费，切实降低经济适用住房价格。按照自治区人民政府规定，经自治区房改领导小组批准的经济适用住房建设项目和集资建房、合作建房项目，可享受国家、自治区以及地方政府规定的各项减免税费政策。

　　六、发展住房金融，积极支持住房建设和消费

　　(一)各级金融部门要认真落实国家关于支持住房建设和消费的有关规定，努力推动城镇住房建设和消费的发展。

　　(二)商业银行要优先发放经济适用住房(安居工程)开发建设贷款，在资产负债比例管理要求内，取消规模限制，积极调度信贷资金，确保经济适用住房建设贷款落实到位。

　　(三)扩大个人住房贷款的发放范围，商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款，适当放宽个人住房贷款的条件，简化贷款手续，提高服务质量。要积极发展住房委托贷款、商业银行自营性贷款，拓展按揭贷款业务，允许根据不同情况，实行抵押、质押、保证等多种贷款担保方式，支持住个人房消费。

　　(四)商业银行要会同自治区住房资金管理机构根据我区实际，制定个人住房贷款计划和经济适用住房(安居工程)开发建设贷款计划，分解到盟市，并积极调度资金，定期通报资金到位情况。自治区房改领导小组和人民银行要积极配合，督促资金按时足额到位。

　　七、切实加强住房物业管理

　　(一)要加快改革现行的住房管理体制，引入竞争机制，建立业主自治和物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理新体制。

　　(二)各地建设主管部门要按照“谁主管谁负责、谁开发谁负责、谁集资谁负责”的原则，组织和督促有关单位和部门尽快建立业主管理委员会，择优选择物业公司，规范物业管理服务标准，进一步扩大物业管理覆盖面，提高物业管理的服务水平。新建住宅小区要全部实行物业管理新体制。旧住宅小区也要清理整顿，转换机制，尽快按新的物业管理模式运行。物业管理收费标准，由盟市物价部门和房地产管理部门确定。

　　(三)要加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金。开发商要将新建住宅小区总投资的2%提交业主管理委员会，建立住房维修基金。已售公房共用部分和共用设施维修费用，原则上由售房单位按售房收入的20%左右交当地房地产管理部门作为住房维修基金，专户存储，专款专用，不足部分由业主分期筹集。具体办法由各地自行制定。

　　八、加强房改资金的管理和运营，发挥政策性住房资金的作用

　　(一)住房公积金、出售出租公房收入、住房补贴资金等均属房改资金。各地区、各部门要按照“统一政策、分级管理、分级使用”的原则，将房改资金全部纳入各级住房资金管理机构进行统一管理，集中用于支持个人住房消费和经济适用住房建设。

　　(二)自治区本级和有条件的地区可以利用住房资金管理机构归集的房改资金，采取统一规划、统一征地、统一建设、统一销售、统一管理的办法，有计划地建设一批经济适用住房试点小区，为城镇居民提供价格低廉、质量优良的住房。

　　九、加强组织领导，积极协调配合，确保改革措施顺利实施

　　(一)各级党委、政府要把住房制度改革和住房建设列入重要议事日程，建立明确的目标责任制，切实加强领导。自治区建设厅要会同有关部门尽快制定有关配套政策，加强对盟市房改工作的指导和监督。各级房改、建设、计划、财政、金融、土地、税务、物价、审计、监察、工商、教育、人防、电力、消防、公安、环保等部门，要各负其责，互相支持，积极配合，推动房改工作的顺利进行。各新闻单位要加强舆论引导，宣传房改的各项方针、政策，引导广大城镇居民转变观念，提高认识，积极支持房改工作。

　　(二)严肃房改纪律，加强监督检查。要认真贯彻落实《国务院办公厅关于制止违反规定突击分房和低价出售公有住房问题的紧急通知》(国办发明电[1998]4号)和自治区的有关规定，制止和纠正城镇住房制度改革过程中的违纪违规行为。自治区人民政府责成建设厅会同有关部门监督检查本通知的贯彻执行情况，确保政令畅通。

　　(三)为便于操作，取得经验，指导全区的房改工作，中央驻呼各单位和自治区直属各单位住房补贴方案审批、现有公房出售审批、新建和购买经济适用住房审批，由自治区房改领导小组办公室负责办理。

　　本通知自发布之日起实行。原有城镇住房制度改革的政策和规定，凡与本通知不一致的，一律以本通知为准。

内蒙古自治区人民政府

1998年7月30日